安信周报 | 奖金收入怎么算？多家银行更新贷款评估 | 这一类买家成为疫情受益者

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• 人口骤降住房需求减少23万逾套

• 多家银行削减贷款评估

• 置换型买家成为疫情受益者

• 租金是房地产市场的脉搏

• NSW拍卖清空率及房价走势

人口骤降，住房需求削减23万逾套

澳大利亚人口增速跌至一战以来的最低水平。受此影响，新房建设出现大幅下滑，继而影响当地经济实现疫情后复苏。根据国家住房金融和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation，NHFIC）周一发布的研究报告预测，在未来三年内，住房需求可能会减少129,000到232,000套。对于至关重要的建筑行业而言，这种情况可能会造成严重打击。

过去十年期间，澳大利亚约60%的人口增长由海外净移民驱动，总计达到270万人。

然而，伴随边境关闭，人口流动受限，导致住房需求出现崩盘式下跌。

另外，在海外移民净额中占比约一半的国际留学生人数出现崩盘，导致多所大学高校裁员。

同时，由于国际留学生人数大幅减少，住房出租市场租金（尤其是悉尼和墨尔本内城区）也急剧下降。

根据NHFIC的数据，在最坏的情况下，相比疫情之前，2019年至2021年期间，人口将减少21.4万人，为一战以来人口增速最大降幅。

（来源：AFNDaily）

多家银行削减贷款评估，奖金收入

包括Suncorp、澳大利亚联邦银行（CBA）在内的多家银行正在削减对申请人奖金收入的授信评估。

随着越来越多的人担心失业和减薪，澳大利亚各大银行在评估借款人贷款申请时开始削减对不可预测收入的考虑，例如佣金、股息和季节性就业。

以Suncorp为例，该银行已经对潜在借款人的“偿贷能力评估标准”进行了9次变更，将奖金支付的考虑比例从80％减少至零。

银行发言人说：“对于在偿贷能力评估过程中未计入奖金的申请人而言，他们将不受影响。但是，其他人将根据具体情况进行评估。”

对于CBA以及旗下分行而言，授信额度中计入奖金的比例则从约80％减少至60％。

与之相反，其他银行（例如西太银行集团和子公司）正在将用于计算授信额度的非核心收入（例如加班费和佣金）上调至疫情前的80％。

（来源：AFNDaily）

置换型买家成为疫情最大收益者

对于有实力的住房买家而言，疫情非但不是危机，而是千载难逢的购房时机。

澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，今年第二季度，澳大利亚整体住房价格下跌了1.8%。

几天前，包括四大银行在内的多家机构都发布了房价下跌5%-15%不等的预测报告。

Propertybuyer首席执行官Rich Harvey表示，虽然很多人的第一反应是应该规避持续下跌的市场，但是事实上，对于特定人群反而是机会。

他说：“我认为，置换型买家就是其中之一。鉴于目前的市场环境，不仅可选择性增多，同时价格也更为划算。对于有实力置换的买家而言，疫情导致他们因为居家办公待在家里的时间增多，因此他们可能对现有住房面积并不太满意。”早期数据似乎也支持这一说法，即中高端房产跌幅比入门级房产跌得更多。数据显示，悉尼和墨尔本高档住房的价格较疫情前分别下跌了7.0%和3.3%。相比之下，中低档房产的跌幅分别Wie2.0%和0.7%。

（来源：AFNDaily）

租金是房地产市场的脉搏

澳大利亚的房地产市场正面临一场巨变，无论你是租房、买房还是投资者，统统都会受到影响。房价是房地产市场中最引人关注的部分，但澳储行（RBA）却非常关注租金。租金是房地产市场的脉搏，因为它决定了投资者将从他们的投资组合中赚多少钱。在经济困难时期，这部分尤其值得关注，因为即便是在购房市场大幅放缓的时候，人们仍在继续租房。

澳大利亚一些重要的房地产市场租金已转为负值，而公寓租金突然直线下降。悉尼、墨尔本和布里斯班的房屋数量要高得多，在这些城市，由于空置率很高，很难要求更高的租金，要找到一个愿意租房的人也突然变得很难。

由于收入枯竭，年轻的招待业工作人员搬回家与父母同住，海外留学生完全不见踪影，与此同时，疫情导致成千上万的Airbnb房屋空置在市场上。这种情况不会一下子完全恢复，因为储行估计，到2021年6月，澳大利亚的人口将比预期少40万。

即使只有一小部分投资者在2021年抛售他们的房产，也可能产生一波供应潮，从而压低房价。对于公寓来说尤其如此，因为澳大利亚大约一半的公寓都被租出去了。

2021年对于那些渴望买房居住的人来说可能是极好的一年，公寓将是最先降价的房产，尤其是在内城区。在墨尔本和悉尼的内城区，租金已大幅下降。这两个城市中心的那些深蓝色区域可能看起来很小，但它们代表着成千上万套房产，而且租金已经大幅下跌。公寓价格与独立住宅的价格相关，虽然不是马上发生联系，但最终会挂上钩的。

在建公寓租赁市场崩溃对澳大利亚经济的第二大冲击是通过技工影响。目前，技工正在努力完成2019年、2018年甚至2017年开工的大型公寓项目。如果你去房地产网站，你会发现很多全新开发项目的广告。这些公寓将在明年左右进入市场，进一步压低租金和房价。

（来源：AFNDaily）

NSW拍卖清空率

根据房地产公司 Real Estate 的数据统计显示，截至今日，NSW清空率为 79%。

（RealEstate）

本周拍卖行情

新州本周私下售出：1722；有360套房屋参与拍卖，清空率为79%；

维州本周私下售出：760；有13套房屋参与拍卖，清空率为85%；

首都领地私下售出：85；有57套房屋参与拍卖，清空率为93%；

昆州本周私下售出：1178；有72套房屋参与拍卖，清空率为67%；

南澳本周私下售出：318；有34套房屋参与拍卖，清空率为76%。

澳洲最新房价变化

CoreLogic住宅价格指数连续第19周走低，在过去一周里，涵盖五个主要首府城市的下降了0.07％。

本周房价走势

9月份，五大首府城市平均房价下滑了0.17％。

过去三个月房价走势

据CoreLogic RP Data数据统计显示，截至9月19日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格上涨了8.51%，墨尔本房价上涨了3.98%，西澳首府珀斯下跌1.22%；布里斯班（包含黄金海岸）上涨4.50%，阿德莱德上涨3.21%，澳洲5大首府城市上涨5.40%。