如果明天要参加拍卖,需要注意些什么?
周末,好友跟我说,他们周六去参加一个房子的拍卖。
事先定好了预算的极限,超过140万就不跟了,结果瞬间就叫到了155万,最后160多万成交的。
当现场有人叫到155万的时候,他们差点后悔自己是不是也应该追加。
事后冷静下来,有些后怕,还好没有拿下来。
我听后,觉得挺有代表性的,这些年来,遇到过不少咱们华人的买家都有类似的心态。
八月底的一个周六,我们也去帮一位客户参加拍卖。物业的指导价格是300万澳币,卖家的保留价Reserve Price 是320万澳币。如下图。
结果呢,现场火星撞地球似的一通乱喊价之后,该物业最终以421万澳币售出,破了该区今年的独立屋记录。
多亏了那位不惜一切代价必须拿下,让自己的客户多掏多少钱都无所谓的西人买家中介。此举帮助卖方多赚了100万澳币。
我们一口价都没有跟,原因如下图。
拍卖 Auction, 作为一种澳洲二手房主流的成交方式。最大的特点就是没有冷静期 Cooling-off Period.
一旦拍卖师落槌,出价最高的竞拍者必须进入合同并且缴纳一笔大的定金(一般都为合同价的10%)。
所以,如果你在拍场胡乱飙价买错了,是没有反悔机会的。
对于打算参加拍卖购入物业的朋友们来说,有哪些需要注意的事项呢?本周我就来分享点这些年的经验和感受。
1
尽可能了解这套物业的所有信息
详细了解所拍卖物业的新旧,结构,面积,所需交纳的各项费用等。抓紧看房的机会,实地对房屋做出最真实的了解。
了解该物业所在区域的周边情况,区域的整体房价,周边类似房产的近期成交价,周边环境,购物,学校交通等。
如果有可能,尽量向卖家中介打听下业主的期望值,有意向竞拍的买家有多少。(虽然他们通常都不会说实话)
2
一定要提前做好贷款预批
对于需要贷款购房的买家,在参加拍卖前一定要跟银行做好预批。
确定自己的首付比例和最高贷款额度,避免因盲目的飙价而最终不能负担。
无法 Settlement 成交的情况会损失现场支付的10%定金。这样血泪史的教训在2017年悉尼的拍场上比比皆是。
您需要带上个人支票本去到拍卖现场,并且确保在银行账户里面有足够支付定金的首付款。
3
请律师审查购房合同和物业报告
要请律师检查好房屋合同是否有对买家不利的条款,还要跟卖家律师协商好需要修改的条款。
公寓的话要看好 Strata Report 是否有瑕疵,独立屋的话最好Order 一份专业的Building Inspection Report 房屋质检及虫害报告, 检查好物业本身是否有严重的质量问题。
在拍卖师落槌之后,最高的出价者要直接缴纳10%的定金。所以如果在进入合同之后,才发现该房屋有结构问题,白蚁问题或者地块有问题是追悔莫及的。
4
保持好的心理素质,坚守自己的底线。
去拍场前,你要先问自己:我是不是真的特别喜欢这套房子?我是真的必须要拿下这套房子吗?我们认为,没有一套房子是非买不可的。
如果做好了志在必得的准备,就一定要确定好自己的期待值可以承受的极限。
对于自住房来说,为了自己喜欢的生活方式支付一些溢价空间是可以理解的。但是,凡事都该有个度,人不能盲目。
曾经有一些华人朋友跟我聊到过,由于对该物业的本地市场不够了解,支付了过多的溢价。当搬了新家后,周围的西人邻居们都在窃窃私语的聊,说你们买的也太贵了。那种心情其实也不好受。
总结
在拍卖场上,很多竞拍者难免感情用事,再加上被中介和拍卖师频繁煽动,认为自己再多加几千一万就能拿下房子。
一轮轮反复竞价,积少成多,最终叠加出一个意想不到的很高的成交价。
有些买家是心理素质不够好,看着身边的人都在疯狂,热血上涌,生怕就此买不到房子了。
那种现场人人都冲动报价的气氛,很容易让人只为计较胜负而不计后果地喊出高价。
曾经有一些西人卖家中介跟我说过,最喜欢见华人买家上拍场了,“因为你们中国人的性格特别不喜欢输,还喜欢炫富”。这话听的我很不是滋味。
这些都属于非理性产生的溢价部分,而这些年总是见诸报端的高价拍卖新闻,经常都来自这些情况。
因此,准备去参加拍卖的物业,不要打无准备之仗,不要与周围的人随波逐流。
一旦价格上升到了不合理的区间,不妨冷静理智地及时退场,要相信还会有下一个合适的。
P.S. 有很多朋友们可能还不清楚,如果你在刚刚喊出价格之后就后悔了,那么你是可以在拍卖师落槌之前撤回你的报价的。
感谢阅读。