买地建双拼别墅：一种简单便捷的创造增值和现金流的投资策略丨创富实战

我们《创富实战》栏目的读者，通过阅读文章和参加我们的直播和培训，慢慢地从投资小白，成长为高级投资者，这是让我非常欣慰的。

我从读者向我提出的问题的内容，就可以看出读者们已经成长了。

因为投资者提问题的质量，能反映出他们投资水平，能看到他们的关注点是什么。

例如，最近一位读者，希望我推荐房产投资策略给她，她提的要求可不少的，例如：

□ 要适合海外身份的投资者，但不要楼花

□ 高于平均水平的增值

□ 高于平均水平的现金流

□ 容易变现

□ 有现成团队帮助完成投资而不用自己亲自管很多事情

□ 风险要低，投资前就能看到预期的投资回报

□ 投资周期不能太长，能比较快看到成果

□ 如果长期持有，没有太多修修补补的琐事

□ 虽然可用于投资现金比较多，但是宁可多投几个小一点的项目，而不是一个超级大的项目，分散风险

能提出上述要求，已经代表这位读者的投资眼光，已经高于很多其他普通投资者了。

综合考虑了之后，我建议使用购地建双拼别墅的投资策略。

这种策略，适合海外投资者。

哪怕是买二手老房子，而不是空地，只要推倒重建更高密度的房子，例如从独栋别墅转为双拼别墅，那么海外人士就可以买。

这种策略，项目不太大，操作过程不太复杂，周期不太长，有建筑商可以全包，可控性强。

双拼别墅建成后，可以出租长期持有，也可以直接出售获利。

尽管建造双拼别墅的成本要比建造独栋别墅高，但通常却比建造两栋独栋别墅要便宜，而且由于双拼别墅两栋房子都在同一块地上，因此土地的成本也低于两块独立的地块。

什么是双拼别墅？

双拼别墅是一栋单一的住宅建筑，在一个屋顶下有两户住宅，在它们之间有分隔墙。

双拼别墅的每一侧都是完全独立的房屋，有自己的入口、设施和院子。

有时将双拼别墅放在一份地契上，这意味着出售物业时，两半必须同时出售。

如果将双拼别墅细分在两份单独的地契上，则每个房屋都可以单独出售。

双拼别墅的优势有哪些？

双拼别墅开发的最大优势，就是如果以合适的价格成本购入地块，那么开发出来的产品，整个开发过程可以给投资者创造增值。也就是说，建成的双拼别墅出售后，减去所有购地和开发的成本，有利润空间。

双拼别墅给投资者带来两份租金收入，这也是一份红利，因为通常情况下了，这样开发出来的双拼别墅所带来的租金回报率，会高于独栋别墅的租金回报率。

双拼别墅的策略，相对于独栋别墅来说，更加充分地利用土地资源。

如何确保双拼别墅的投资获得预期收益？

为了确定双拼别墅开发项目所产生的人为增值金额有多少，投资者应查看最近的销售，以估算完工后每套住宅的价值，并将其与购买价格和成本进行比较。

区域的基本面对于双拼别墅开发来说，是非常重要的，尤其是地理位置。靠近便利设施、公共交通或公园，这些都是让物业增值的因素，它们将很大程度上决定了开发出来的产品放到市场上的销售情况。

不同的区域，它的地价是不一样的。在地价低的区域，投资者要打造相应的中低端双拼别墅，而不要过度投资；而在地价高的区域，投资者则可以提升设计和建造标准，从而满足高端市场的需求。

哪些地方适合这种策略？

不是每一块土地都可以建双拼别墅的，要看市政厅的规划图，让城镇规划师进行详细的分析，确认可行性，方可正式投资某块土地（或者带老房子的土地），以作双拼别墅开发之用。

根据我们的观察，在悉尼和墨尔本这种大城市里，能用于开发双拼别墅的土地有限，往往放到市场上后，只要价格合适，就被投资者买走。

卖不动的双拼别墅开发用地，很有可能是业主要价过高。

这类土地有些时候会被一些投资者和自住人士炒高，导致开发投资回报率下降到15%或以下。这有可能是因为投资者不急着出售，而是等待享受大城市更好的房价自然增长，将来再出售。

反而，在一些二线城市做中低端的双拼别墅，投资回报率更高。

但是，这是针对“购地、建筑、出售”这种模式而言的，利润除以总投资额（含贷款），得出的就是投资回报率，这一般可以达到20%以上。

如果开发出来后长期持有，虽然二线城市的租金回报更高，但是自然增值却不如大城市。

建成就卖还是长期持有？

在是否长期持有这个问题上，投资者一般要考虑物业是否带来正现金流，持有的话，是否会影响将来的贷款额度。

另一个问题需要考虑的，就是GST。如果新开发出来的物业在5年内出售，那么新的售价和原来地块购入价之间的差额，是需要交GST的，这是一笔额外的开支。

双拼别墅开发案例

地区：新南威尔士州二线城市

设计：一边是4室、2卫、1车库，另一边是2室、1卫、1车库地块面积：540平米建筑面积：245平米购地+建筑总投资：$612,000建成后整体估值：$880,000整体租金回报：每周$775

地区：昆士兰州二线城市

设计：两边均为3室、2卫、1车库

地块面积：800平米

建筑面积：300平米

购地+建筑总投资：$580,000

建成后整体估值：$700,000

整体租金回报：每周$670

地区：新南威尔士州二线城市

设计：两边均为3室、2卫、1车库

地块面积：500平米

建筑面积：335平米

购地+建筑总投资：$799,000

建成后整体估值：$1,000,000

整体租金回报：每周$1,000