澳州花了六个月来解决的住房问题，现在怎么样了？

在今年三月，新冠疫情导致的收入骤降和迫迁加剧，威胁到了三分之一澳大利亚人居住的住房租赁市场。

由收入支持，“暂停”贷款还款与禁止驱逐租客令等措施组成的组合支撑了整个房地产体系，并让所有参与者有6个月的时间来寻找一个全面的解决方案。而现在，这种支持正逐渐走向尾声。

在几周内，我们将看到到无法支付房租的租户、无法偿还贷款的房东，以及让数百万人处于如此危险境地的房地产市场即将面临的前景。

“我看不到有什么解决办法，”Tenants Victoria首席执行官Jennifer Beveridge表示。

租客和房东在三月就已经意识到了自己的处境。在危机初期，国家内阁六次推迟对减租和房客驱逐事宜做出决定。

3月29日，由于疫情对健康和经济的影响而失去足够收入的租户，将在6个月的时间内免于被驱逐，同时政府也建议租户与房东进行协商。

// 对租金的协商困难重重

研究表明，降低租金的谈判既困难又充满压力。而协商得来的降租通常“来之不易”，且有效期往往仅有三个月，甚至更短。

许多租客被迫接受房租的延期缴纳而不是减免。

在大多数州和地区，由于禁止租客因疫情拖欠房租而被驱逐的法令将于九月底结束，许多调查参与者预计将失去他们的住房。

维多利亚州的第二波租客保护措施已经延长到明年3月份。

“我们希望会有解决的办法。但事实并非如此，”Beveridge表示。

“也许这个问题太大太复杂了，最终我们只会看到一个更大的无底洞。”

Fiona Hallam就身处这样的无底洞里。就在疫情爆发之前，她丈夫被解雇了。

由于找不到新工作，也拿不到政府补贴，再加上高昂的租金，他们的钱就快被花光了。

“我们不知道我们之后会不会变成流浪汉，我们也不知道我们有没有饭吃，因为我们要把所有钱用来付租金，并且我们还没有收入。”Fiona说道。

尽管总理劝说房东应当与租客“真诚地”进行协商，但没有相关立法迫使他们这么做。

各州和领地迅速通过了各种力度不一的法律，强制执行了一项广泛的禁止驱逐租客令。

但它并没有回答关键问题：如果租房者要求房东降低租金，却被告知“不”，他们该怎么办?

Fiona就遇到了这样的问题。“他们基本上只是说不行，”她说。

“没有对话，他们也不会和我们讨论他们为什么不提供(减租)。”

“他们确实允许我们延期付租金，即先交三个月较低的租金，然后再付差额。

“但我们没有办法(付更低的租金)，我们没有任何收入。”

// 房主的债务亦十分繁重

800万澳洲人租的房子，主要来源于220万有一到两套投资房的业主。

税收制度鼓励人们通过负扣税的方式投资房地产。

当人们在投资上亏损时，比如贷款的还款超过了他们得到的租金，他们的应税收入就会降低。

现在许多房东负债累累，失去了工作或其他收入。他们无法负担在为房客减免房租的同时，还要偿还贷款及支付例如市政费在内的其他开支。

正是出于这个原因，昆士兰房地产研究所(REIQ)的首席执行官Antonia Mercorella对长达六个月的房客驱逐禁令到期表示欢迎。

“我认为是时候了，”她说。

“我相信，大多数租户将准备好回到正常的租赁关系中。”

政府目前正通过即将减少的JobKeeper留职补助及JobSeeker失业津贴为人们提供收入支持。

业主，尤其自供养老金的退休人员表示，租金往往是他们的唯一收入，但在疫情期间，他们被迫接受租客不交房租。

Mercorella女士补充道:“很多房东觉得他们是被遗忘的人。”

“焦点一直被放在租户身上。当然我们也一直支持对租户的保护。

“但有一点很重要，那就是有很多业主也被新冠疫情影响，他们非常清楚的感受到了冲击。”

“我们听说了一些业主们处于极端财务困境中的心酸故事。”

但这一立场与Darwin Community Legal Service租赁律师Shelley Alvarez的看法相冲突。

“租房者像一群沉默的人，”Alvarez指出。她详细描述了北领地的情况，那里有超过一半的人口租房居住。

尽管政府鼓励租客和房东之间进行协商，但她指出这种情况并没有发生。

“实际上，一些租客确实减免了房租，但另一些租客只得到了延期缴纳的允许，将现在无法支付的房租转化为未来的债务。”她表示。

“很多租客的压力太大了。”Alvarez说道。

// 一场等待发生的碰撞

非营利律师事务所Anika Legal的联合创始人Noel Lim表示，一个关键问题是房东和租户之间的权力失衡。

“他们很难谈判，”他说。

“我们必须找到一个公平的中间点。

“没有简单的解决方案，但我们正在寻找一种每个人都能做出妥协的方法。”

自疫情爆发以来一直与租房者和房东共事的Lim表示，“大量”租户仍需要降低租金。

随着市场的双重支持（贷款暂停还款和房客驱逐禁令）同时解除，烦恼将随之而来。

悉尼大学城市和区域规划教授Nicole Gurran说:“我将把即将发生的情况形容为一场等待发生的冲撞事故。”

“不过，这是我们完全可以避免的。”

几十年来，由于缺乏新的社会保障房和经济适用房，人们争夺着数量越来越少的合适房产，这扭曲了澳洲的房产市场。

新数据显示，在悉尼的近3.5万套房产中，一对领取JobSeeker求职补助金，且有孩子的失业夫妇能负担得起的房源只有两套。

“不幸的是，我们曾认为市场可以解决这些事情，所以就尝试把澳大利亚的住房问题留给了市场”Gurran教授说。

“我们现在能看到的是双重脆弱性：租房者在私人租赁市场苦苦挣扎，而房东失去收入来源后也会十分艰难。”

// 住房投资有多安全？

Gurran补充道：“对房地产投资的刺激并没有带来新的可负担的房产以供出租。”

取而代之的是，它们推高了市场上现有房屋的价格。

Tenants Victoria首席执行官Jeffifer Beveridge表示，房地产市场最大问题之一，就是人们将其视为一种安全的投资。

“在商业上，无论你是买股票还是做生意，人们都认为有风险，他们知道有涨有跌的可能。”

她把住房投资比喻成了在银行存款。

“人们需要看到事情的另一面。这确实是一门生意，但它也为人们提供住房。”

帮助客户购买投资性房产的Emma Allen表示，目前的变化并没有阻止人们购买房产。

“那些仍有稳定工作并希望在竞争较少的情况下采取行动的人，还是会出手，”这位Active Property investing的主管说。

“老实说，如果有人打算购买房地产，那是一项长期(投资)。”

她也承认经济衰退带来的不确定性是一个日益增长的障碍。

“这取决于人们的处境。有一些人曾经想采取行动（购买房产），然而现在他们停下来观望。”

“这种不确定性使人们尤为谨慎。”

对于Fiona Hallam这样的租房者来说，未来也充满了不确定。

他们将需要终止他们昂贵的房屋租约，并试着在同一地区找到更便宜的房子。

但没有工作，他们寸步难行。

“如果我们找不到新房子，找不到新工作，我们就会无家可归，没有收入，”她说。

“不管你是否租房，这都不重要。我们想要的东西都一样，我们都想要健康幸福的家庭，想要一个安全的生活的地方，可以称之为家。”

实时资料来自ABC

澳房大全编辑整理