房产投资的 “黄金十二字” 之 —— 好城市

房产投资的“黄金十二字”之好城市

大多数人通常选择所在城市或是一线、省府城市购买房产，对于少数人而言会选择在海外资产的配置。不论国内还是海外，选房的原则还是一样的。房产投资本质是对一个国家经济的未来的投资。

何为“好城市”，一个城市在房产投资意义上称之为好城市，主要有以下三个方面的因素来决定：政策、经济、人口。

政策因素

这三个因素中，政策的因素是最立竿见影的，其中涉及到以下几方面：城市发展规划、房产政策、金融政策。

城市发展规划是该城市的政府导向城市哪个方位布局、配套产业、交通的落地，是较长期决定城市生长方向和未来区域定位的根本性因素之一。

例如，墨尔本这几年由于人口迅速的导入，政府也一直在做与之相匹配的基础设施、交通配套，住房等规划。按照东南西北方位来划分的话，东南区属于成熟区，华人熟知并喜爱的BOXHII（博士山）也被规划为墨尔本的第二CBD，现在也是高楼林立。西区有规划中的大学、机场等，V/LINE快速直达CBD,同时可以带您去近郊旅游，五条线贯穿了墨尔本的各大绝美郊区：Bendigo、Geelong、Ballarat、Gippsland、Seymour不想开车的小伙伴们，逛遍墨尔本就是它了。北区也是被政府列为扩张的城市中心，轻轨，机场铁路，CityLink-Tulla扩建工程等。

凡是重点规划区域，就该重视。各类配套齐全的区域，就该关注。城市规划存在实现周期长，也不排除无法实现的风险。

房产政策的变化会非常快的反应到房产市场。例如，最近澳洲政府的homebuilding 补贴2.5万的政策，成为时下热议话题。推动了房产市场的一波小高峰。国内最明显的恐怕就是限售、限购、限贷了。

金融政策虽然不会像房产政策那么迅速，却也能在很短时间内影响市场。利率，存款利率，房贷利率。首付比例，贷款额度等。目前银行的低利率也是很吸引客户购买的原因之一。国内目前楼市在疫情后也是逐步回暖，有部分一线城市已经放开了“接力贷”。大家为了买房的首付也是动足了脑筋，常见的消费贷，抵押贷等。

经济因素

经济因素就不言而喻了，经济向好的城市房产价格势必逐渐走高，经济差的城市房产价格走低。尤其是从长期性来看更为有效。

经济发展因素中我们要了解GDP等关键指标，GDP决定了城市的经济规模，越大越好。平方公里GDP和人均GDP决定了经济发展水平，越高经济密度越大，城市经济水平越高。

产业结构决定了经济当下的发展水平，又决定了经济未来的发展潜力。产业结构带来的是该城市人群结构和收入水平。级别最高的当属金融业和高科技产业，其次是高端制造业，最后是制造业和服务业。

人口因素

最后一个最重要的因素就是人口因素，也是房产市场的决定性因素。这个很容易理解，不管是投资还是自住，都是通过人的购买来实现。人的需求与房产的供给才是房产市场的决定性因素。不论在哪里投资，都要看人口净流入和净流出的数量，人口结构和人口收入结构也是关键。

澳大利亚统计局（ABS）发布的最新数据，2019年墨尔本人口增长量居全澳第一，新增人口达到113,000人，是所有城市首府中最高的，为2.3%。其次是布里斯班的2.1%和悉尼的1.7%。截止2019年底，墨尔本人口已超过520万，不仅比整个昆士兰州的人口还多，相信不久的将来也会赶超悉尼。同时澳大利亚统计局表示，当地新生儿出生率上升，海外移民的涌入，其他州迁入的人口持续增长，已经成为推动当地人口迅速增长的“三驾马车”。

因此，“好城市”的未来决定了我们所投资的区域的未来，同时区域又决定了我们所投资房产的未来，了解了这些才不至于踩坑。