暂停二手房交易,澳联储想要救房市?不要“捣乱”,市场还没到那一步
上周,多份澳联储(RBA)的内部文件显示出央行对澳大利亚房产市场的“紧张情绪”。
首先,澳联储认为,房价可能暴跌高达15%。为此,其经济学家提出建议,联邦政府应“暂停”二手房交易,如同股市的熔断机制那样。
此外,为了避免造成住房市场即将“崩溃”的恐慌,澳联储的一位经济学家曾提议,要求商业机构停止发布有关房价暴跌的“负面消息”。
上个月,我们在《联邦银行称澳洲房价或跌32%,今年该持币观望还是抄底?》一文中曾报道过,多家银行警告,未来几年澳大利亚房价可能出现“暴跌”——联邦银行(CBA)甚至表示,最糟糕的情况下,房价在三年内或将下跌32%之多。
当时,博满金资首席分析师魏睿昊就曾指出,短期澳大利亚房价必然受到冲击,但中长期仍要看疫情发展情况和供需关系。
看起来澳联储似乎想要“救市”,但要如此“干预”市场,是否合理?澳大利亚房地产市场真的要面临“崩盘”风险吗?如果政府想要提振房地产,什么政策才能行之有效?魏睿昊再次来带专业解析。
暂停二手房,无疑“暴击”房产中介行业
和市场乐观情绪相比,澳联储内部对住房市场似乎充满忧虑。
5月5日的澳联储董事会会议纪要曾公开宣布,市场对新建住房和既有住房的需求均在下降,而收入、消费信心和人口增长的下降“预计将在很长一段时间内影响对新建住房的需求”。
而一份4月18日标注“严格限制”的文件显示,澳联储认为,房价下跌无可避免,并且有大幅下跌的可能性。
报告预计,明年房价下降7%。总体而言,“最好的情况下,房价预计下跌2%;最糟的情况下,房价可能下跌15%。”
并且,尽管当时不少建筑商开放商未来4-6个月的工作排期仍然正常,但在墨尔本的一些地区,新房的销售已经下降了一半。
一些独立屋的建筑商预计,他们的现金流周期(正常为大约4到9个月)将大大拉长;开发商则表示,无论银行还是非银机构对他们的贷款都变得更为谨慎。
根据澳大利亚广播公司的报道,在4月份,澳联储的经济学家尼克•加文(Nick Garvin)就向同事表示,央行应该考虑呼吁停止房地产交易,就如同当股市大盘大跌时,进行熔断一样。
澳联储的经济学家尼克•加文,图/领英个人官方账号
他建议,将市场分类暂停,并将暂停前的价格作为当前市场价,这类似于股票市场的操作,只是资产规模更大。“暂停”并非意味着没有任何交易活动,而是暂停已建住房(主要为二手房)的销售。
当时(4月份),由于疫情的社交禁令让很多房地产经纪人无法正常工作,Garvin认为,“暂停”交易实际上是声明:市场正处于非常时期,当前的住房拍卖清盘率和房价具有误导性。
显然,澳联储从4月到5月都非常担忧住房市场。澳大利亚广播公司的报道还指出,可能正因为澳联储的报告显示了新建房屋市场和建筑业情况的恶化,使得联邦政府在6月份接连宣布了新房补助金和HomeBuilder计划。
对于澳联储暂停二手房交易的建议,魏睿昊认为,如果实施将是非常极端的行政干预手段,并非良策。
首先,要实施这一政策的前提是:澳大利亚房价真的出现大幅度的下跌。但房地产并非股市,其价格的波动速度通常比较缓慢,可能会出现半年甚至一年连续下降。如果暂停交易,是否也停上一年半载?那可能会给市场更糟糕的信息,造成更大的恐慌。
澳联储之所以会有这样的思路,主要是希望振兴建筑业,以此来提供更多就业机会。且不论建筑业能否靠这样极端的政策重振,那些依赖二手房交易的产业又该如何生存,从业人员的就业又该如何保障。
可以预见,如果停止二手房买卖,对于房产持牌经纪(real estate agency franchise),即通常所说的房产中介行业恐怕是“致命一击”。
住房买卖是房地产中介行业主要的收入来源。2020年预计全行业收入88亿澳元,其中62%来自住房交易。
2020年第一季度,即疫情没有全面在澳大利亚蔓延之前的三个月,上市拍卖房屋共18902套,新住房销售则为13573套。由于房屋的成交量是驱动房产中介行业营收的主要因素之一,无论新房还是二手房交易的大幅下滑都会直接影响整个行业。
2020财年,房地产经纪行业从业人员约为6.3万人,同比已经下降了5.2%。而根据IBISWorld的预估,受新冠疫情影响,到2021财年这一数字还将下降5.7%。如果暂停二手房交易,将有上万名从业人员的工作和收入受到显著影响。
与之相关的行业,如放贷的银行,做房屋估值、检测的机构,甚至发布房产信息的网站等也会受到直接影响。
此外,如果有业主财政出现问题需要卖房获得现金流,或者银行对违约贷款的房屋要进行拍卖,不允许二手房买卖,那要如何操作?魏睿昊认为,这属于“拍脑袋”的想法,真正实行将引发轩然大波,所以恐怕只会停留在讨论层面。
要求商业机构不要发布负面信息
过于“双标”
除了考虑要求政府暂停二手房交易,为了避免新冠疫情引发人们对住房市场崩溃的担忧,澳联储也曾设想,要求商业机构停止发布有关房价暴跌的消息。
根据澳联储的数份内部文件显示,经济学家讨论了暂停住房市场功能,以及关闭数据源的需求。
目前,澳大利亚最大的私营房地产信息提供商是CoreLogic(以前的RP Data)。其每日房价数据已于5月20日停止发布。但是,CoreLogic研究负责人Tim Lawless否认这是因为澳联储的要求。
CoreLogic公布的截止到2020年4月的首府城市房价数据
之所以向公众“停更”每日房价数据,是因为考虑到由于疫情影响,一个月中销售活动下降了约三分之一,造成日更数据存在巨大的波动,可能会影响市场判断。事实上,并一直保持着每日数据的更新,只是没有对公众发布。而从6月19日起,数据恢复正常发布。
对于澳联储这种“瞒报”市场情况的想法,金融与房产研究机构LF Economics的创始人林赛•戴维(Lindsay David)认为令人非常震惊,他说,“我个人认为央行采取的举动似乎是操纵公开信息的行为,阻挠民众获得房价和负债方面的信息,这绝对是可耻的。”
魏睿昊指出,澳大利亚房地产市场历来是一个公开、自由交易的市场,从业人员、买卖双方都可以多方面获得市场信息。强行不允许发布真实中立的报告,也并不代表大家不了解实际情况。
而且,这种做法无助于市场消化吸收目前的行情。有一种说法是,越大的不确定性,越容易造成市场剧烈的价格波动。简而言之,信息不透明,猜疑和“阴谋论”就容易泛滥,进而让市场更加恐慌;信息透明了,坏消息虽然会在第一时间形成冲击,但市场的“消化”会更快,也更容易恢复理性。
此前,澳大利亚政府不少官员曾经批评中国对于疫情的信息不够公开透明,不知他们对于澳联储意图掩盖房地产市场信息,如何评价。
房价不太可能跌20-30%
年跌幅或在10%
在之前的节目,魏睿昊就强调,房地产市场和股市有巨大的差别。房地产的价格走势一贯要比股市慢,波动幅度也小一些,所谓出现“底部”也可能会有延迟性。
一个月过去,目前的房地产市场是否符合当时的预期?
根据研究公司CoreLogic的数据,5月全国房价平均下跌0.4%。此前停更的房价每日指数在3月中旬呈现出显著变化,截至6月4日的数据显示,过去28天内,综合首府城市房价下降了0.5%。
各地区之间差异也很大。从悉尼和墨尔本住房市场看,价格居于最高的四分之一的“豪宅”房价下降最为显著,分别下降了0.6%和1.3%。但在悉尼,房价位于底部的25%住房5月份仍上升了0.1%,墨尔本的则仅下降了0.3%。
魏睿昊分析,如果将目前的跌幅算成年化,可能会在6-7%。不过由于房产市场价格走势的速度,现在只是开始,正常情况下,一年左右时间的可下跌空间可能为5-10%,但不至于到20-30%如此悲观。
之所以会有这样的预期,基于两点判断:
首先,澳大利亚目前的疫情仍在可控范围。虽然维州出现了第二波扩散,但与最初3月份的情况还是完全不同。不仅政府和医疗系统都更有经验,而且全澳都在合力帮助维州控制疫情。
其次,澳大利亚经济在今年三、四季度逐渐恢复的可能性也较高。事实上,从五月的消费者信心指数和商业信心指数来看,市场信心正在恢复。而根据消费信心指数和房屋购买量的比对发现,由于消费信心指数有所恢复,房屋购买量也出现小幅度回潮。
随着对现场拍卖的限制被取消,清盘率已部分回升,拍卖市场逐渐接近到3月份水平,体现出房市开始正常运作(比2018年最差的要好)。
种种迹象表明,除非出现疫情的严重恶化,市场才会有30%的巨幅下跌,不然接下来的时间可能会出现的是交易相对清淡,缓慢下跌一年约10%左右的情况。
魏睿昊表示,他多次强调从长线角度看好澳大利亚的房产市场,核心就是对供需关系的分析。
住房行业协会的数据显示,澳大利亚的新房销售量较4月份下降了1.1%,较2020年5月的一个月下降了4.2%。新房销售的下降主要是由于消费者的信心下降,对经济的不确定性,家庭取消或推迟了房屋购买决定。截至2020年5月的三个月中,新屋销售与前三个月相比下降了20.3%。
但对比住房建筑批准量就会发现,两组数据的走势相似,在经历2016-2017的高峰时期后,从2018年至今总体呈现下降趋势。建筑批准量的减少,势必造成在其后一段时间“无新房可卖”的情况,对未来的新房销售存在打压作用,但对房价却有支撑。
不过,从需求端看,疫情确实造成了一些不确定因素。
Corelogic的数据显示,今年第一季度投资房的贷款有显著下降,但自住房并没有受到太多影响。3月,首次置业者占贷款人数的比例达到2012年1月以来的最高水平。由于政府各项激励和补贴措施,加之部分地区房价出现下降,可负担性略有增加,使得经济能力并不强(多为年轻人和新移民)能够入市购房。
而首次置业者贷款数额的增加,表明澳大利亚仍存在大量住房“刚需”。
可不容忽视的情况是,受新冠疫情对移民造成的限制,截至5月的三个月中,澳大利亚出境人数比入境人数(不含游客)多了3.2万人。同期,澳大利亚的自然出生率仅略高于3万人。换句话说,澳大利亚现在的人口增长率接近于零。
鉴于澳大利亚仍然处于封国状态,国际出行受限,短期内人口仍有可能下降。加之与中国关系处于历史低点,而中国的留学生又是澳大利亚近几年移民的主要来源之一,势必也会对人口增长造成一定影响。
人少了,住房需求首当其冲。鉴于户均人口为2.7人,对应人口减少的住房需求预计大约为8万套。随着租房子的人少了,空置率会相应上升,买房子的需求也会下降。
5月澳大利亚的失业率高达7.2%,这意味着更多人失去了收入来源。倘若这一情况没有好转,那也会到住房市场带来冲击。
因此,对于澳大利亚房产,魏睿昊认为,短期下跌至少在5%左右,更可能为10%;中期谨慎看好,主要要看疫情发展造成的人口变化和家庭收入情况。
政府想托市,也许做这些更有效?
魏睿昊指出,如果纯粹从支撑房地产市场的角度,政府和央行其实有其他更好的工具。
比如,今年流传已久的“取消房产购置印花税”。6月初,一份名为《联邦金融关系报告》就建议新州政府进行税收改革并废除印花税,改为征收土地税。
在澳买过房的人都知道,印花税是房屋本身价格以外最大的购房成本,而且近年来“水涨船高”。取消印花税,降低大家的交易成本,会使交易投资更为活跃,从而增加房地产市场的流动性。
而“托市”更为直接有效的方式,无疑是放宽对房贷的审批。
过去几年,由于澳大利亚各大监管机构和皇家委员会给银行“套上了紧箍咒”,对银行审批贷款增加了诸多严格的限制。略微放松贷款,就会增加许多人的购房能力,立刻对房产市场形成支撑。
当然,其弊端也显而易见,等于“变相放水”,与政府一直以来想要增加住房可负担性的目标相悖。
还有一项政策,也可以提振房地产市场,就是放宽对海外投资人FIRB的审批。
2020年3月下旬 ,政府最新法规已把 FIRB 强制审核的投资金额门槛降低至零,并允许更长的6个月的审核时间,并未说明这一新规定会在何时结束。这对房地产市场自然也起到负面作用——3月份对澳大利亚房产还热情不减的中国买家,5月份的询价人数就已降至三年来最低。
如果适当放松FIRB审批,让海外买家较容易进入市场,想必也会有利于市场恢复活力。但这同样违背联邦政府近年来的政治方向,是三种方法中最不可能实施的一项。