“包租协议”只是一纸空文?悉尼再爆单方面毁约,业主抱团维权(组图)
2016年,贾先生(化名)从悉尼一家开发商手中购买楼花,并现场签订“包租协议”。对方承诺交割后代为管理房屋,并以房价的5%承租3年。
然而,在房屋成交一年零4个月后,该开发商单方面终止了“包租协议”。这让贾先生不禁质疑,所谓“包租”是否只是一纸空文?
“买这个房子就是冲着5%的包租回报”
2016年,贾先生从这间地产集团处买到公寓楼花,该项目位于悉尼西区的Guildford。在签订协议时,对方承诺将代为管理3年,并且每年以5%的租金回报给业主。
据贾先生讲述,2016年悉尼的整体房价偏高,Guildford位于相对偏远的西部区域,发展潜力较其他区域而言较小,但价格也会低一些。“我在考虑投资时有多处选择,买这个房子就是冲着5%的包租回报来的。”
所谓“包租协议”,又称租金保障协议,是业主全权将房屋打包给中介、物业或开发商管理,代为出租,后者无论楼市盈亏,都会按协议比率向业主支付等额的协议租金。
贾先生以$499,000澳币的价格购买了一套2房公寓楼花。
贾先生的包租协议(图片来源:供图)
2019年2月,公寓项目完成交割,双方签订租赁协议。包租协议从2019年2月7日生效,有效期3年。
包租协议(图片来源:供图)
按照协议规定,年5%的租金回报率意味着每月可以得到租金$2,079.17,年租金收益为$24,950(499000*0.05),3年下来总回报是$74,850(24950*3)。物业费和管理费等其他费用另计。
在包租协议中明确表示,公寓将以包租形式出租3年,定期支付给业主。
而对于如何终止包租,这份协议中也有标注。
包租协议(图片来源:供图)
终止包租协议的原因有3种,分别为:买家通知管理方自己需要占用房屋;买家通知管理方房子已卖出;房屋被部分或完全损坏而无法出租。
终止协议需提前一个月书面通知,协议里并无包租方的终止条款,这3点均基于买家原因或房屋状况原因。
5个月租金断付,开发商单方面解约
2020年6月初,贾先生发现自己的出租房已有近5个月的租金没有到账,电话询问该地产集团,但对方总以马上到账为借口敷衍了事。
15日早上,贾先生来到位于悉尼市中心的集团总部询问情况,工作人员告知公司资金流比较紧张,暂时无法支付租金。
贾先生说,他对于公司的处境表示理解,也同意让工作人员安排时间处理此事。
终止包租协议(图片来源:供图)
但让贾先生始料未及的是,当天下午4点,他收了开发商的邮件,内容为对方即日终止包租协议。
开发商的举动让贾先生完全不能理解,欠着几个月的租金不说,还单方面无理由终止了合约。
而“被终止”包租协议的不止贾先生一人,Mark和Alex也收到了通知。
两位业主告诉记者,他们从去年11月份就再没有收到过租金,期间也打了好几次电话催促,但对方不是找借口推脱,就是不接电话,让租金一拖再拖。
记者陪访负责人终出面,愿赔6周业主不接受
6月22日早晨,应贾先生、Mark和Alex 3位业主请求,今日澳洲App记者陪同前往该集团总部。
业主在公司办公室(图片来源:今日澳洲App)
接待众业主的是公司的总裁助理Mary(化名)。
Mary表示理解各位业主难处,但由于疫情影响,公司目前运营状况较差,资金流紧张,无力再继续维持与各位业主的包租协议。并承诺将补回拖欠众业主的租金。
期间Mary 3次进出办公室与负责人协商,但并未见负责人露面。
在接近一小时的协商中,双方始终无法达成一致。
随后记者向Mary表明来意,希望对方可以请负责人解释单方面终止包租协议缘由。
几分钟后,该公司负责人进入会议室,向业主解释道,由于新冠疫情的影响,公司确实遇到困难。苦于资金流紧张,暂时无力支付所欠租金。
这位负责人还表示,虽然公司一再努力试图维持这份包租合同,但疫情因素确实是不可控的因素,也是人力不可抗拒的,所以公司才决定终止包租协议。
此外,负责人承诺在9月30日前,将所欠租金多次交给业主,并额外支付6周租金作为赔偿。
三位业主均表示不能接受。
Mark说,疫情期间公司发展遇到困难他们可以理解,但在签订包租协议时,公司就应该承担这部分风险,而不是把风险转移给业主。
包租协议真只是一纸空文?
在协商中,贾先生质问该负责人,包租协议是否可以在无任何理由的情况下,单方面终止协议,这跟一纸空文有什么区别?
负责人则解释道,疫情确实是不可控因素,属于天灾人祸,自己已经咨询过律师,在这种极端条件下可以终止合约。
贾先生拒绝接受六周赔偿(图片来源:今日澳洲App)
贾先生和另外两位业主拒绝6周赔偿,希望对方可以继续执行包租协议。贾先生说,“我们应该还有18个月的租金可以收,一共是$37,602,但是他们提供6周租金补偿,只有$2,880。我们没办法接受这个补偿。”
最终,业主无法接受公司提出的解决方案,双方或将请律师介入。
“如果所谓的包租协议可以随时随意的被终止,那是不是就可以理解为,这种包租纯粹是一种宣传噱头,没有任何法律保障?”Mark不禁产生疑问。
对于包租协议是否具有法律约束力一事,澳洲AHL法律沈寒冰律师早先表示,澳洲法律并没有说这类“包租协议”是不合法的。澳洲是商业社会,只要双方达成的协议没有违反法律规定,这个协议就是有效的。
关于疫情期间,可否解除包租合约等问题,贾先生也咨询了自己的律师,对方给出答复如下:
贾先生的律师回复(图片来源:供图)
贾先生的律师回复可以概括为以下几点:
1、疫情因素并不能作为终止合约的借口;
2、包租协议分为两个部分,分别为租客租约和租金担保。租客租约是可以被打破的,但租金担保是不能被违反的;
3、建议业主集体索赔。
从两位律师的回复中可以得出,包租协议具有法律效应,如若开发商违反,业主有权进行索赔,前提是所有签署法律文件均为合法文件。沈寒冰律师建议华人买家在进行高投资商业活动时,咨询律师意见。
对于包租协议的营销模式,记者从几位房产销售人士处了解到,包租在澳洲是一种常见的营销手段,为吸引买家而设置的,是对房产销售的一种推动力。
疫情前,以房价5%作为包租回报率是比较正常的市场行情。
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(记者 Ethan)