前方，澳洲房市步入晦暗期，冲击波层层来袭，你准备好了吗？

澳总理莫里森在20日发表于《每日电讯》的评论文章中这样描述COVID-19疫情对澳洲造成的伤害：

“我们的生活方式正遭受几代人以来最严重的威胁……

澳洲受到了有史以来最大的经济冲击……”。

莫里森提到，过去三个月，澳大利亚已蒙受500亿澳元的经济损失，每个月仅JobKeeper援助计划相关支出就达到200亿澳元。

由此产生的巨大窟窿如何填补，目前没有清晰的答案。

较为肯定的是，受疫情及各种关停举措影响，澳洲民众的收入将不可避免地大幅下滑。

阵痛一波一波袭来。

新房与现房需求双下滑

5月19日，澳储行议息纪要发布，关于居民收入紧缩的讨论占据了不小的篇幅。

RBA预计，2020年上半年居民消费将下降15%左右，各种限制措施解除之后，就业、收入与财富水平降低的效应会逐渐显现，进而抑制消费需求。

同样受到抑制的还有购房需求。

澳储行收集到的信息是，新房与现房市场的需求都在下滑。

“理事会成员注意到，关于病毒的担忧，包括疫情再度爆发的担忧萦绕不绝，这将持续影响居民和企业的支出决定”。

越来越多的人开始感受到财务压力。

目前澳洲主要银行均实施房贷按揭缓交政策，RBA得到的业内反馈是，实际申请延缓的比率约达10%。

澳储行预计，未来房贷逾期的情况可能会增加，具体取决于经济收缩和失业率升高的程度。

房市复苏势头戛然而止

未来的不确定性及信心受挫，会对人们的支出和投资计划产生持续影响，这意味着，2019年中期以来的房市复苏势头将难以为继，市场疲软是大概率事件。

ANZ澳新银行研究部门5月14日发布的报告预测，澳洲的房价与住房建设水平会持续下降，这种势头将贯穿2020余下时间，并延伸到2021年。

居民收入恶化将是房价疲软的主要驱动因素。据相关调查，已有将近三分之一的澳洲家庭称因COVID-19出现财务状况恶化。

收入骤减带来巨大不确定性，让许多人不愿意买房或者建房。

“前景极度不确定的情况下会出现需求滑坡，这将在未来一年多的时间里驱使价格下行”。

ANZ预计，各首府城市房价会平均下滑10%，跌幅最大的是悉尼、墨尔本与霍巴特。珀斯的表现最好，仅下跌2%。布里斯班、达尔文、阿德莱德与堪培拉的房价都将有实实在在的跌幅。

ANZ预计2020-2021年全澳房价普跌（图片来源：ANZ)

人口增长放缓

澳大利亚关闭边境，抵澳新移民数量下降，澳洲人口最大的增长来源受限。

澳洲每年净增加24万海外移民，约占到澳洲人口增量的近2/3。

出于疫情防控需求，联邦政府估计，2020-2021年，赴澳海外移民数量将骤减85%以上。

人口增长作为澳洲经济与住房需求主驱动力的作用将会减弱。

削减海外移民会对悉尼和墨尔本两大主要市场造成影响。截至2019年6月的一年内，悉尼人口增加了8.7万，85%的增长来自于海外移民。

在墨尔本的新移民数量也不容小觑，上财年共迎来7.7万海外移民，贡献了68%的人口增长。

租房市场滑坡

ANZ预计，未来几个月出租房空置率会大幅上升，租赁市场受到的冲击甚至比新房市场更大。

近来大量出租屋涌入市场，爱比迎之类的短租房开始转变为长期租约；潜在的房产卖家取消了出售计划，选择将房屋出租；面向海外留学生的租赁市场已经出现需求干涸；而收入下滑正迫使年轻的租房者回到家中与父母同住。

CoreLogic的报告称，挂牌出租的房屋数量明显上升，尤其是在墨尔本，截至4月26日的一个月内出租房数量激增36%，而悉尼增加了34%。

造成的结果是，大城市租金开始下跌。四月租金报价下跌了0.7%，为有记录以来最大月度降幅。

“新建高层公寓完工率仍保持在高水平，尤其是在悉尼，这些因素表明，未来一年多的时间里空置率和房屋出租收益率都将进一步下滑。”

2020年4月陡现租金大滑坡（图片来源：ANZ）

建设活动锐减

收入前景不确定，人口增长大幅下降，将抑制新房需求，无论是自住还是投资，相关需求都将受到影响。

租赁市场存在很大的挑战，将阻退投资性需求，令房市前景蒙阴。

可以看到，两个指引房建水平的关键指标：ANZ澳洲房地产协会建筑指数和Ai集团新订单指数均呈下降趋势。

建筑订单量（蓝）下挫，预示未来营建审批数（红）会大幅下滑（图片来源：ANZ）

澳洲的住房建设水平已较2018年中期的峰值下挫12%。ANZ研究部门预计，未来一年房建活动会继续收缩，峰谷差距会扩大到25%。

而这将是自2000-01年因引入GST引发房建活动大跌34%以来的最大降幅。