澳洲房市突然反转，房贷“断供潮”会来吗？

上周，澳洲四大银行相继公布了巨额减值准备金，本周三，又一坏消息传来：澳洲最大的房贷保险公司Genworth Mortgage Insurance Australia（ASX: GMA）预计今年晚些时候会有更多房贷坏账，公告减记了1.818亿澳元。

不仅如此，Genworth一季度总保费收入同比增长了32.2％，达到1.14亿澳元，但一季度亏损1.256亿澳元，而去年同期利润为4780万澳元。

在Genworth的情景假设中，今年失业最高为8.2％，房价下跌5.4％。失业者主要集中在那些不太可能有房贷的人群，例如临时工，因此与其资产相关的失业率偏低。

Genworth的客户包括包括澳洲最大的商业银行联邦银行（CBA）。Genworth警告说，预测未来的房贷保险索赔非常困难，这将取决于经济衰退的持续时间以及银行延期还贷的作用。

突然发生的疫情，令失业、降薪、工资迟发等现象多发，社交媒体上说没了工作，生活很窘迫，房贷还不上的留言越来越多。“断供潮”，真的会来吗？

骤变的房市

据ABC澳广新闻报道，悉尼人迈克尔（Michael Neal）无论如何也想不到，今年的卖房经历会如此艰难。

去年中，他在蓝山（Blue Mountains）的Winmalee看中了一套三居室独立屋，就毫不犹豫地买了下来。在这之前，他卖掉了名下的另一套房子。

那时，房地产市场蒸蒸日上，他的计划将新买的房子翻新，然后以更高的价格转手出售。

但随后，山火季爆发，作为RFS救火志愿者，他停下了翻新的工程，花了三个半月的时间投身于志愿者工作。等山火季过去他重新继续翻新房屋时，澳洲房地产市场已经发生了巨大变化。新州实施了看房和现场拍卖禁令的两周后，他的房屋翻新工程才结束。

迈克尔是一位个体经营者（Sole trader），为一家巴士制造公司工作。疫情到来之后，他被停了工。妻子要做髋关节手术。面临着动荡的房地产市场，又背负着两笔房贷， 他一时间感到了巨大的经济压力。

尽快卖掉翻新好的房子，成了他唯一的选择。为了尽快找到卖家，除了让售房中介帮助打广告，他还在二手物品售卖平台Gumtree上挂出了卖房广告。

对于价格，他也做好了心理准备。即使比他的要价低一些，他也准备接受。但他获得的出价比要价低了8万澳元。不得已，他决定再守一段时间。

Domain.com.au的独家数据显示，在过去六个月中，悉尼和墨尔本降价出售的房产比例已大幅上升。

在悉尼，Domain 4月份挂牌的房产中有13.1％降了价，而在2019年10月这一比例为5.7％。在墨尔本，同期降价出售的房产从2.8％跃升至10.7％。

Domain数据还显示，4月份悉尼和墨尔本房产降价幅度（要价与出售价之差）分别为4.0％和3.67％。

失业与房贷

西澳州是一个值得关注的例子。从西澳，可以看到经济放缓、失业率上升和房贷压力之间的关系。

2012年，矿业繁荣时期的西澳经济同比增长近14％。失业率降至4％以下。在澳新银行的账目上，西澳房贷拖欠率低于0.5％。

到2018年，经济增长放缓，西澳州GDP增长仅为0.3％，失业率跃升至6％以上，房贷违约率也随之上升了五倍。

西澳州的房贷占澳新银行房贷投资组合的13％，但西澳90天以上逾期房贷占了该行全部90天以上逾期房贷的30％。

相对而言，新州和首领地拥有最强劲的就业市场-一段时间以来，失业率一直稳定在略高于4％的水平。新州和首领地房贷占了澳新银行房贷资产的三分之一，但只贡献了不到四分之一的不良贷款率。维州和塔州的数据也与之类似。

不难想像，如果澳东各州的失业人数开始增加，房贷市场将会发生什么。

负资产阴霾

但最大的问题还是房价下跌。

房价下跌，就相当于贷款价值比（loan-to-valuation,LVR）上升，一旦要偿还的贷款超过了房产价值，借款人的房产就变成“负资产”。

今年1月，联盟党政府的首次购房首付计划（FHLDS）正式启动。这意味着符合条件的首次购房者可以只付5%的首付款即可申请房贷。

到目前为止，本财年的1万个配额已经用去了8成左右。

40 Forty Finance董事、房贷经纪人Will Unkles建议，首次购房者要“谨慎”。因为首付较低，就需要贷款比例更高，房价很可能在未来六个月甚至更长时间内下降，这意味着购房者的贷款可能超过房产价值。

对于首付仅有5%的购房者来说，房价跌幅超过5%，就将陷入负资产的困境。

CBA高级经济学家加雷斯·艾尔德（Gareth Aird）预测，未来六个月全澳房价将下跌10％，悉尼和墨尔本的跌幅会更大。

瑞银（UBS）预计，未来12个月房价将下跌10％。

SQM Research预测，在最坏的情况下，房价降幅最高可达30％。

据澳大利亚银行业协会（ABA）统计，疫情发生后银行收到了32万份房贷推迟还款申请。在西太银行房贷客户中，已10.5万房贷借款人申请了还贷展期，约占全部房贷客户的十分之一。

已经充满挑战的房市，还将面临怎样的变数？在经历了过去几年的起落之后，跃跃欲试的投资者，这一次不能不平添一分警觉。