COVID-19疫情下房东与租户“博弈”的背后：阵疼 还是长痛？

核心观点：

1）二、三月份股市的断崖式下跌只是第一只落下的靴子，第二只靴子亦日渐准备就绪一旦落下其杀伤力可能更甚。而房市目前第一只鞋子似乎还尚未开始落下。

2）政策制定者、央行和金融机构，需要全盘审视长期以来高房价、居高不下的家庭负债率、低下的生产要素效率和低迷的收入增长怪圈并进行对应的改革。

3）不排除疫情之财政纾困和经济援救计划被视为利好进而在市场制造出更大的泡沫，若此，其代价可能是需要一代人甚至几代人去承受。

2020新年伊始，没有人能够料到原本秩序井然的世界会因为一场突如其来的COVID-19疫情而变得混乱无序。尤其令人始料不及的是，COVID-19带来的冲击是全方位的。

过去两个月来，在疫情冲击和各国政府采取的“封城”、“禁足“效应下，供应端和需求端双双出现大幅萎缩，与此同时，企业关门、失业率大幅上升，越来越多的店铺和个体者正常性收入一夜间失去，部分租房客失去缴纳房租的现金支出能力。

至此，疫情下的房屋租赁市场的主角已经出现，只是带着特定时期特定的表情标签。

一方面是疫情冲击下面临的收入困境的租房客等，另一方面是同样面临房贷偿还压力的房东和物业投资人。

尽管目前澳政府推出诸多纾困补贴和保就业计划，但相当一部分群体身处收入和现金流阶段性困局之中，房东和租房客之间的矛盾和冲突案例已有出现。

在租户和房东之间的纠纷与日俱增的情况下，澳联邦政府火线救急，及时宣布了六个月不允许驱逐租户的政策，随后政府又颁布了配套的行业准则，各大商业银行也跟进并为贷款客户还贷减压，各州政府也出台了各自的补贴方案。

然而，即便如此，在一些房东和租客友好协商相安无事同时，一些房东和租户房客则陷于纠葛，展开“博弈”。

许多人被困在难解的尴尬之中，也有些人正在谨慎地等待，期盼疫情能够尽快受控、遭受冲击的经济能够展现一线新的生机。

事实上，相较于股市等市场， 澳大利亚住宅市场过去几个月并未受到太多的冲击，至少从地产价格和估值来看，但这种局面会否持续、地产价格能否不出现大的松动甚至大幅下挫？

在目前商业地产价格和估值面临巨大下行压力之际，没有人能够知道，更没有机构和组织可以对住宅市场打包票。

近期，无论是从银行抑或是专业机构的分析和预测看，住宅市场同样面临价值重估以及由此带来的下行压力。

在一个颇为微妙的业内环境下，在各自的困境中，房东与租户之间的“战争”并未止息。

房东的“晦暗时刻”

现在或许是房东们所经历过的最晦暗的时刻。两个月前，他们还认为自己的投资像过去很多年来一样安全，直到疫情到来才发现，在这样一场危机中，他们被要求与租户“有难同当”。

3月下旬，澳洲快餐连锁巨头Hungry Jack's向餐厅的许多房东提出了减租请求。

在一封写给“亲爱的房东”的信中，Hungry Jack's提议将包括部分费用在内的总租金延付三个月，或者“直到解除限制，并且我们公司的业务显示出恢复正常的迹象”。

信中说：“毫无疑问，你们知道餐饮业已受到新冠大流行的严重影响。我们认为，作为我们业务的利益相关者，你们应该分担我们所面临的一些风险。”

Hungry Jack最近对外界表示，集团的专业房地产团队将继续与房东合作，并会考虑到不同店的具体情况。

许多房东都收到了Hungry Jack要求减租的信，其中之一是Fawkner Property。这是澳洲许多家养老基金投资的一只信托基金。

Fawkner拒绝了减租请求，并提出多条拒绝的理由，其中之一是Hungry Jack's未提供任何收入下滑的详细信息。

Fawkner的基金经理表示，信托基金的投资者对投资回报的期望本来就不高，投资者们专门选择了低风险低回报、但回报相对可靠的投资。

在这些基金经理眼中，政府推出的相关纾困计划和政策，应该考虑到各方群体的处境，澳洲上市公司利润的维护和成本的压缩，不应该建立在牺牲年老的退休者和养老金领取者的投资利益基础上。

“投机主义要求”

相比之下，和澳洲最大连锁药房Chemist Warehouse合作的业主则面临着更为难以接受的要求。Chemist Warehouse要求将租金减半，其中减租25％三个月，延付25％租金三个月。

澳交所（ASX）上市公司拥有的澳洲另一大连锁药房Priceline，也向房东提出寻求减免租金。

像Chemist Warehouse这些业内霸主，是否真的和其它公司一样，在疫情中运营陷入困境？

事实呈现的场景似乎并非如此。

不久前的“恐慌抢购风潮”中，像超市一样，澳洲药房的一些药品、卫生用品等出现了前所未有的热销。

不到一个月前，Chemist Warehouse集团总监马里奥·塔斯科内（Mario Tascone）告诉媒体，他希望自己有一个“装满Panadol（注：一种药房常见的退烧止痛药）的神奇仓库”！可见当时的需求之旺盛。

Ray White租赁中介安东尼·哈里斯（Anthony Harris）在接受媒体采访时说，房东愿意帮助真正受疫情影响的零售商，但诸如Chemist Warehouse这样的连锁店提出减租未免可笑。

澳大利亚房地产协会前主席约翰·希尔在一封写给媒体的信中说，“很不幸，Chemist Warehouse和Priceline这样的‘投机主义要求’很普遍。”

他说：“总理要求每个人分担损失……可越来越明显的是，一些租户，希望是少数租户，不是以善意回应，而是提出了不切实际的要求。”

两周前，总理莫里森发布了一项强制性的行为准则，旨在危机期间保护收入低于5000万澳元的中小型租户。但是，该准则并没有为小房东提供任何保护，它只是大房东与大租户之间进行租赁谈判的指导意见。

此外，上述准则尚未强制任何州政府执行。澳洲最大的零售租赁数据商LeaseInfo Group的常务董事Simon Fonteyn说：“我们仍在等待各州自己的立法，现在存在着很多混乱。” 

不过，也有些房东和租户本着“同舟共济”的精神，做出了合作的样本。

澳洲最大连锁超市Woolworths上个月宣布，将在其28个购物中心为大多数受到疫情影响的零售租户提供租金减免。

悉尼郊区Burwood房地产经纪公司约翰·希尔（John Hill）的董事总经理山姆·希尔（Sam Hill）表示，私人房东也正在“跟上形势”，他管理的租赁协议中，已达成60项协议，平均租金减少了60％。

到目前为止还没有一个大型零售物业业主透露与租户进行谈判的细节。澳洲多元地产投资商Stockland首席执行官马克·斯坦纳特（Mark Steinert）表示，正在根据具体情况，与租户进行谈判，具体取决于租户如何受到病毒影响、成本结构以及“公平合理”的因素。

他说：“我可以看到在6月底之前逐步安全地过渡到市区购物中心重新开放。”

商业地产或经历“长痛”

去年11月，世邦魏理仕发布的一份“前景”报告中说：“除非有任何不可预见的风险，否则经济活动的恢复、强劲的房地产基本面、低利率以及房地产作为资产类别的相对吸引力”表明，2020年对于商业地产而言将是“非常好的一年”。

但这份报告未能预见的是，黑天鹅的到来逆转了商业地产的前景。

商业管理平台Re-Leased报告称，4月的前三周，其投资组合中只收到了一半的零售租金，而过去几年同期这一比例则超过80％。

据悉，目前Westfield购物中心中只有36％的商户还在继续运营。

低迷的租赁状况将影响到购物中心巨头的收入，杰富瑞（Jefferies）的分析师估计，本财年ASX最大的零售物业集团Scentre Group的每股收益将下降32％，另一家Vicinity Centres的每股收益预计将下降25％。

麦格理的分析师称，在新冠肺炎大流行带来的经济余震中，澳洲一些最大的购物中心的零售租金和估值可能下降15％。ASX上市的两家最大的零售物业集团Scentre和Vicinity而言，收入下降还将冲击资产负债表，两家集团的负债率可能分别上升39％和32％。

真正的风险在于疫情的影响可能是持续而并非暂时的。许多租户可能不会回到大购物中心，而重回购物中心营业的商户，或要求将租金降低15％至25％。

这一切，无疑将导致购物中心的价值重估，其结果可能更多不是好消息——估值下跌。

“这将成为改变零售物业游戏规则的事件。”高力国际零售主管迈克尔·贝特（Michael Bate）说。

澳洲最大房地产开发公司之一Mirvac首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz说：“我们将不得不吸引商户回到我们的中心，这场危机甚至更促使实体店零售从必需转为可选。”

麦格理分析师认为，防疫限令给零售业带来的直接冲击之外，商业地产业主的收益下滑将持续四年之久，上市公司将不得不选择增发股票或出售资产来降低财务杠杆。

有观点认为，股市和房地产市场在经历了长达十年之上的持续牛市之后，估值高企风险丛生。而疫情则成为压倒牛市的最后一棵稻草。

目前股市在经历二月和三月中旬前的大幅下跌后，本月以来出现报复型反弹，但这究竟是中线底部确认进场的信号，抑或是机构利用反弹离场以备战可能出现的长达数年的熊市？ 

目前很难做出准确预测，疫情这玩意，带来的不确定性实在太多。

无论如何，随着越来越多公司可能步入被托管和破产的境地，失业率如在未来数月出现大幅上升应该并不意外。

若此，房贷和违约的风险和概率将会快速上升，即便目前银行推出半年的偿贷展期（贷款利息并非免除而是可以在半年内缓缴，但缓缴部分及产生的复息均会在半年后列入被偿还部分）。

在这种场景下，澳洲房市将面临什么样的局面？细品之下，令人担忧。

二、三月份股市的断崖式下跌，只是市场看到的第一只落下的靴子，第二只可能落下的靴子在市场反弹中亦日渐准备就绪，一旦落下其杀伤力可能更甚。而房市，目前第一鞋子似乎还尚未开始落下。

对于政府政策制定者、央行和金融机构而言，长期以来高房价、居高不下的家庭负债率、低下的生产要素效率和低迷的收入增长怪圈，是不是应该到了需要终结和清算的时候？

疫情之财政纾困和经济援救计划， 一旦被视为利好进而在市场制造出更大的泡沫，那么其代价可能是需要一代人甚至几代人去承受。