房地产投资的三个层次

亲爱的万邦金融读者，大家好。

很抱歉，最近更新十分缓慢。

您知道一般流行的事，都没有我的份，什么MFC理财游戏， Ralan地产集资， 抄底昆州地产，参加外汇投资讲座，不过这次我没躲开，在这个冬去春来的日子里，我赶上了流行感冒，已经宅在家里两周了。

这段时间里我一直在思考一个问题，同样是两个人，能力和财富大致相等，为什么投资的结果会大相径庭？例如我最近遇到一个地产公司员工，跟我讲投资都是骗人的，打算找机会把手里这几年买的楼花都处理掉，一旦资金回笼，马上在上北学区买套好房子，安稳过日子。我的另一位朋友，反而越买越爽，最近已经开始看名下的第9套房产。

其实不管是在投资还是在事业上，做出不同决定的两个人会有不同的结果。两个人同时入职，一个人拿死工资，一个人拿提成，大部分情况下拿提成的绝对比拿死工资的赚的多。又或者把钱存银行的人，得到的投资回报，大部分时间是没有把钱拿来买房的人赚的多。

这就是层次，选择大于努力，

你选择的战场决定了最终的回报。

房地产投资在我的观念里是有三个层次的，不同层次的人看事物会有不同的角度。

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普通人在第一个层次。看房子只是房子，集中点就是如何买一套房子。

房子作为生活日常用品，是大家既熟悉又陌生的物品。熟悉在于大家都有一个很笼统的概念---哪住什么样的房子比较好。但陌生在于房子这个科目可以衍生出几十个科目。例如大家买房子关心房子地基好不好，房顶漏不漏，这就要一定建筑和工程的知识。房间内部，又可以分出很多种类，比如朝向，格局，空间分配，厨具卫浴品牌，室内家具设计。如果是House还涉及到草坪，除虫，砍树，花园维护，亚洲人会看风水。

我说的每一项其实还可以再延伸，例如你可以去查房子砖房，板房和双砖房的区别，还可以继续探讨双砖房对土质的要求和影响，等等。我在澳洲论坛上发现，关于房子的问题真的可以问几千遍，但完全不重样。如：

1.什么草最好打理

2.二级挡土墙怎么做

3.求大家推荐一款墙纸

4.后院游泳池填平问题

说真的，这么多知识除非你是建筑行业的资深人士，否则我还真不相信谁可以全部搞懂，可就算真都懂也未必赚钱。

我还记得几年前参加了一个地产开发投资课程，课程的内容是主讲老师会在下北区实战买一套房子，然后推倒建豪宅，实际赚一笔钱给学员看看。所以是理论和实战相结合。

这位主讲老师本身是土木科系出身，也做了多年项目经理，他对房子每个领域真的都非常懂，所以他的课程信息量真的很大。但问题也是出在这里，比如说他跟你谈房子装修，谈油漆一项，跟你讲了油漆的种类，又往下延伸每种的作用，又往下延伸了选哪个牌子和颜色，油漆这个话题本身就是单独的一节课，林林种种，太多科目了。我个人认为什么都懂的人，往往什么都不懂。我后来跟老师谈，投资不等于买房子，每次理论知识这么多，不在建筑这行业这么干很快就忘。我很想知道你这个项目如何做风险管理，简单说就是如果卖不去，该怎么做？他觉得这个话题很没技术含量，下北的房子造好了都能出去。

结果证明我多虑了，确实卖的出去，只不过他的心理价是450万，而市场给出反馈就是350万左右。而且这房子的成本就达到了320万，还没有计算中介费。幸亏人家贷款比例没超过30%，所以这个房子也就自己留下来了。

我见过很多投资人，每周六很辛苦的到处看房子，一会敲敲墙，扮演builder角色，看看房子结不结实。一会扮演道士，看风水，看房子有没有煞气。一会扮演党卫军高管，看看当地有没有中国人看不起的劣等人种，什么阿三和老黑。又一会扮演租客角色，看看自己喜不喜欢房子的格局，装修。看了很多房子都不满意,每次不满意的点都是新的.

其实如果您买自住房，作为消费品可以越细致越好。但如果您投资，您看的这么多条件，真的一百个要求里，每个条件都会打勾增加你的投资回报吗？就好像有些征婚广告说，我未来的另一半必须满足50个条件。真的有这样的人吗？如果当真撞大运遇到了，接触到一段时间后，你的条件会不会改变了呢？你难道真要把爱看《火影忍者》作为一个条件跟有房有车放在一起吗?

2

投资的第二个层次就是依靠自己的估值系统.

著名的小说《教父》里有一句名言----"在一秒钟内看到本质的人和花半辈子也看不清一件事本质的人，自然是不一样的命运”。

在第二个层次里的投资人是能在多如牛毛的地产信息里建立自己的2/8系统

-------那就是20%信息决定了80%的利润.

台湾炒房大师黄勇义, 8年买卖总共2000多套房产,平均下来真的是每天都在买房子。他自己都说,他曾有一次用电话指挥,让御用中介帮助他一天之内连续买进了10套房产。房子买多了自然可以把投资方法浓缩成简单到难以置信。台北最精华的两个区域分别是信义区和大安区,其中大安区为市中心旁边的学区,台北几乎所有高等院校都驻扎在哪里。勇哥投资就那么一句话, 几年来一直喊

“北市大安区每坪三十万元以下物业全都收”.

别小看这么短短一句话，这句话包含了选地段，选筹，入手价格与风险控制。

成功的投资人在积累一定经验和知识后都在做减法，而后最终形成自己一套估值体系。凡是没有自身估值体系的人，每次看房都看不一样东西的人，都不叫投资，叫赌博。

普通投资人和职业投资人在效率上是有很大区别的。有人问万邦君如何从上千个listing里挑选房子？其实万邦君一直在喊供求和价格。符合供需要求的，市面本身就那么几个。你再把价格和房子所具备相关条件放上去，按照这些标准筛选，最后一千个房子只筛选到剩下几个。这个就是你要亲身去看的相关物业。

3

投资的最高境界是把房地产从投资层面提升到了经营层面

投资的最高层次在我看来，那又是一座更高的山。这个层次理念又推翻了前两者。 最初级的投资人只看房子，而后进化到要看价值。

而这座山只看一样东西----------系统。

投资的最高境界是系统，房地产投资即是投资，买入后可以让时间复利。房地产同时也是一门生意,你可以认为经营它来提升价值。所谓系统就是把房地产从投资层面提升到了经营层面。也是以前提到的 

人力投资+普通资产>优质资产。

我有一位朋友买房，专喜欢买供大过求的区域。如悉尼的Zetalnd, Mascot,wentworth point，Parramatta。他也知道这些区域的房出租竞争大，增值也慢。但他看到这些区域有很多海外投资要折价15%-20%亏本卖给他。他本人经营自己的清洁公司，这些几年新的房子可以帮助自己抵税。现金都可以上到台面上。第二，他全部拿去做短租出租，反正自己的清洁团队都是现成的，找个短租公司帮忙做预订就可以了。打理维护自己负责，所以他的房子现金流回报真的非常好。

系统完全不是依赖市场涨跌，而是像中间商一样，在买家和卖家间赚差价。把重心从未来几年后才可能出现的增值变现成短时间就可以享受到现金流或资本获利，自己的资源就是系统的护城河。

房地产开发，买地造房子卖出，然后买地这种循环也是系统，但关键看你个人有无所匹配的资源。

您不必为了建立房地产投资系统刻意跑到这个行业里。例如如果您是软件工程师,假设您开发一款App并赢得消费者认同的话，您所得到回报和融资我相信不会比地产开发项目要差。您完全可以花大部分精力到本行业事业中，努力把自己地产投资修为提升到第二个层次，然后把地产作为一个您守财的蓄水池。

无论您是哪个层次的投资人都要切记，房地产投资有一条很重要的法则。

一定要长期持有。

大家要明白，房子和衣食住行构成了人类最基本的生活需求。所以每一次房价涨或者大涨其实都是在影响民生。这是无论哪种体制的政府都无法容忍的。所以每一次房价大涨，政府都会出台一些新的政策，很有打土豪分田地的味道。其目的就是要重新分配价格增长后土地利益。每一次当您刚欢呼我的房子短短5年就翻一倍了，很可能这时政府就开始出台新政策。例如增加印花说，要求本息同还，限制投资贷款比例，然后分利益给首次置业者，首次买房政府给津贴补助等等。

每一波大涨背后其实都是这样的循环。房价涨--新政策出台--刚入市的被割韭菜。买的早的人影响不大，然后再这样循环，直到极端到你干脆无法投资居民住宅地产。例如香港想贷款80%，就必须买400万以下的细价楼。想不需要交12%印花税，就必须是首次置业。搞到最后投资人想买房，就只能去买工业大厦或做海外投资，这也是为啥香港人很流行去日本和英国投资。

如果您的策略是周转流，不断买入卖出房产，我建议最好积累到一定资产后再去做这个事，除非您真的有很强的个人资源，每一单有足够利润来应对未来风险。

这就是今天的分享，我是万邦君，感谢阅读。

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