央行五个月“三连降”！银行和房市面临新变局

周二，正如四大银行经济学家预测的那样，澳央行将基准利率降低了0.25个百分点至有史以来最低点0.75％。从6月至今，短短5个月内，澳央行已降息三次。

此次降息使央行比先前所称将开始实施量化宽松的距离，只相隔再一次0.25个百分点的降息。这一决定对银行和房地产市场，又将面临怎样的变局？

“不一样”的决议措辞

央行行长Philip Lowe在今天的利率决议声明中表示，此次降息是为了帮助提升就业率，并不排除进一步降息的可能性。

Lowe说：“可以合理地预期，澳大利亚将需要长期的低利率以实现充分就业并实现通胀目标。

“董事会今天决定进一步降低利率，以支持就业和收入增长，并使人们更有信心，通货膨胀将与中期目标保持一致。”

央行决议的某些措辞已发生变化，表明央行对当前刺激经济增长的刺激手段信心不足。这主要体现在两个微妙的地方。

本周二央行的声明中说，低利率、近期减税、基础设施方面的持续支出，一些成熟住房市场稳定的迹象以及资源行业前景乐观，“都应支持增长”。

而在央行9月份的利率声明决议中，相关表述是，经济前景“正在受到近期减税等因素的支持”。

本月央行还对前瞻性就业指标增加了新的措辞，反映出对就业增长的信心有所下降。

央行说：“劳动力需求的前瞻性指标表明，就业增长可能会在最近的快速增长后放缓。

“董事会将继续监测包括劳动力市场在内的发展，并准备在需要时进一步放宽货币政策，以支持经济的可持续增长、充分就业和逐步实现通胀目标。”

央行一直担心多种因素，包括减税措施并未“显著”提高消费者支出，失业率上升至5.3％（主要是由于更多的劳动力进入劳动力市场），以及对全球经济的担忧阻碍了商业投资。

随着其他央行降息，人们对澳元升值的担忧也影响了央行的决定。

今天央行公布利率决议后，澳元短时间内跳升至67.6美分，随后又迅速回落到67.35美分。

市场普遍认为，澳央行将在2月份再次降息，将基准利率降至0.5％。IFM首席经济学家亚历克斯·乔纳（Alex Joiner）甚至预计，澳央行下次降息会在今年11月。

银行“大考”

截至本文发稿时，四大银行尚未就今天央行降息做出回应。但所有的眼睛都在看向四大银行：他们是否会屈服于堪培拉的要求，完全传递基准利率25个基点的降幅？

分析师之间的共识是，由于资产负债表方面的考虑和利润率的压力越来越大，四大银行可能不会跟随央行的降息幅度。

但是，尽管四大银行通常被称为寡头，但值得一提的是，各家银行在最近几个月对澳央行的降息决定做出了不同的反应。

6月，央行自2016年8月以来首次降息，降幅为25个基点。澳新银行率先宣布将其所有浮动房贷利率下调18个基点，低于基准利率降幅。

财长乔什·弗莱登伯格（Josh Frydenberg）直言不讳地道出了联邦政府的失望，抨击澳新银行“令客户失望”。

相比之下，联邦银行和国民银行比较“顺服”，将所有浮动房贷产品利率下调了25个基点。西太平洋银行在几个小时后，最后一个宣布将自住房浮动利率房贷下调20个基点。

7月，澳央行再次将基准利率下调了25个基点。澳新银行因其6月份的“吝啬”降息而受到广泛批评，7月则再次成为首家回应央行降息的四大银行，将其标准浮动利率产品的全部下调了25个基点。

紧随其后的是联邦银行，该行宣布将其还本付息浮动利率房贷下调19个基点，将只还息房贷利率下调25个基点。国民银行则将房贷产品利率全面下调19个基点，而西太平洋银行再次将自住房贷利率下调20个基点。

尽管澳新银行两次都在竞争对手之前对央行做出反应，但一位资深投资银行家表示，今天不太可能这样做。

澳新银行也被认为是唯一一家可能完全传递降息幅度的银行，因为它正试图挽回失去的房贷市场份额。

据估计，如果四大银行本月跟随了央行的全部降息幅度，借款人每年可节省的按揭款从500多元至1200多元不等。

来源：9 News

房价重回飞涨之路？

政府、监管机构、央行都希望房价有序上升。但9月份的房价数据表明，房价似有再次失控的迹象。

担心错过时机的情绪似乎正在困扰房地产市场，而澳央行今天再次降息的决定只会刺激购房者。

9月份，悉尼和墨尔本的房价均上涨了1.7％，今年三季度两大城市房价分别上涨了3.5％和3.4％。

即使在全国范围内，9月份房价也录得了0.9％的增速。这些增长率都接近2016年房地产市场繁荣时期的最高记录。

在正常情况下，房价反弹正是商业银行梦寐以求的，因为这可以让他们贷出更多的钱，也赚到更多的钱。但是自6月以来，三度降息给四大银行带来了巨大压力，尤其是那些通过客户存款为借款人提供资金的大型银行。息差缩窄正在挤压银行的利润。

最新的趋势是，房贷市场还在增长，但小银行和非银行机构的市场份额正在上升。

财经评论人士Elizabeth Knight指出，央行有自己的议程——促进消费者需求、投资，减少失业和增加通货膨胀。央行一直都要在降息与房价之间取得平衡。

房地产市场上的供给不足加剧了价格上涨。目前交易量仍然较低，新上市的房产量比一年前下降了15％。这可能会在某些购买者中产生紧迫感，但这也会造成失真。

10月对于市场来说是至关重要的月份，因为本月通常是春季新房源增加的重要时点。

最近参加《澳洲金融评论》三季度调查的经济学家对大选以来房价的上涨速度感到意外。

澳新银行首席经济学家戴维·普兰克（David Plank）表示，住房市场的转变比几个月前的预期更为剧烈。拍卖清盘率、房价和金融都超出了预期。如果房价持续走强，住房信贷增加，则可能监管机构将需要介入并重新引入某种宏观审慎措施，以限制住房债务的增长。

麦格理高级经济学家贾斯汀·法博（Justin Fabo）预计房价“将强劲上涨”，尤其是在悉尼和墨尔本，“因为利率下降，许多家庭可以借更多钱”。他差点就要用上“泡沫”一词。

瑞银（UBS）预计未来12个月房价将同比增长5％至10％，并将这一增长称为“小繁荣”。

西太平洋银行则预计，到2020年底，悉尼和墨尔本的房价将从2019年5月的低点上涨约12％。

但国际清算银行牛津经济研究所的经济学家莎拉·亨特（Sarah Hunter）并不认为目前的房价上涨步伐能够持续下去。理由是，最近悉尼和墨尔本的房价反弹主要是由供给面紧和自住者进入市场推动的，但未来市场条件改善将鼓励卖方进入市场，而缓慢的家庭收入将限制买方的借贷额。