海外投资者为什么经常成为“炮灰” ——「房圈」中国行之感悟丨财神

上周，我们「房圈」团队在上海和北京两座城市做了三场澳洲房产讲座，反响非常热烈。很感谢广大读者到场支持我们平台的活动。

通过国内的这一系列活动与实际案例的反馈，我惊讶地发现国内有很多投资者在澳房投资的过程中，走了很多的弯路，做了多次”炮灰“。今天的文章我想针对这次中国之行写一点自己的感悟。

外部因素的影响

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 信息的不对称性

由于国内对国外信息把控很严格，中国本地的投资者在信息获取上存在很大的局限性。在国内想搜索一些信息，主要的途径就是“Baidu” 。但由于Google在国内是被完全禁止的，而Baidu的很多项目信息是可以通过竞价排名而排到前页，所以在信息获取上，投资者就被营销了。

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 高利润项目

这次回国，我和很多已经在澳投资的客户沟通时发现，他们过去在澳购买的项目中，买对的并不多。有些人买的项目，在澳洲本地很少有人会去触碰。我心里便有了这样的疑问：为什么国内投资买不到澳洲的精品项目？其实答案很简单：“利润与产品”之间的平衡。国内很多中介追求高利润项目，其实也不是他们的错。国内高昂的营销成本和人工开支，迫使很多中介不得不追求利润高的项目；然而一些利润高的项目往往吃掉未来房产5-7年的增幅。而在澳洲本地销售快的项目又给不了国内代理中介那样的利润点，所以作为海外买家接触到优质项目的机会少之又少。

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 中介公司的专业度

这次中国之行，见了很多原来做澳房的业内人士，可以用四个字来形容：七零八落。由于澳洲房产政策上的一些变化，导致市场需求量下降，原来从事澳房销售的公司纷纷转向东南亚房产，美国房产，欧洲房产等等。这样的迅速转型留下来很多我们称之为“孤儿客户”，那后续服务质量的跟进可想而知。

内部因素的影响

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认知因素

许多国内投资人在澳洲投资时，最常见的错误就是将国内房产投资思路照搬到当地，例如CBD情节、大型规划情节和土地情节等等。

澳洲是一个多元民族组成的移民国家，很多生活方式与意识形态和国内截然相反。在澳洲投资想要有所收获，没有别的办法，你必须按照澳洲当地的游戏规则去做。举个简单的例子：许多海外投资者拒绝在悉尼投资，认为悉尼一直处于高价位没有太多的潜力。其实当市场存在波动时，悉尼是全澳抵押贷款被拒绝宗数最少的城市，公寓这几年的涨幅也一直跑赢其它城市。

再举个例子：很多人投资的一些所谓大规划、大社区的项目，里面的买家很大比例上都来自海外，这样的项目今后的涨幅可想而之。所以投资时一定要多查询，多比较，多咨询，提升自己的认知。

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融资因素

几年前，有些客人为了享受澳洲房产的高杠杆优势，存款明明有限，也没有澳洲当地的收入，却在中介的游说下一次性购买了大量的澳洲物业。他们没有想到，一夜之间澳洲的贷款政策发生了巨大的改变，他们无法获得足够的贷款，很多人连10%的定金都无法收回。这种投机行为给自己造成了很大的损失。对于海外人士最保险的杠杆比率是在50%-60%左右，如果达不到这样的要求，那么澳房投资也许不太适合您。

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 管理因素

海外人士来澳洲买房，房产在澳洲，合同的管辖权、律师、贷款申请、物业的招租与管理及税务申报都在澳洲，几乎每一个环节都需要澳洲本地专业人士的参与，才能顺利完成整个投资项目。在整个流程中，不论是对于相关人士的不信任，还是存在隐瞒信息、沟通不畅的情况，或者盲目听从、全盘接受某一方的建议，都会导致风险增加。跨境投资的难度之一，就是整个环节中的无数沟通过程。寻找一个专业，尽职尽责，服务到位，保障投资人利益的团队，这是最重要，也是最容易被忽略的一点。

如今悉尼，墨尔本的清空率持续走高，市场现在已经非常活跃，中位价也持续上涨。综合今年澳联储还有降息的可能性，所以可以判断谷底已经在今年的6月份悄悄的走过，澳房市场将持续回暖。

只要海外投资者静下心梳理好投资步骤与思路，在投资项目上做好把控，澳房依然是那个长期稳健的理财产品。