中共“断臂求生”切中地产“要害”房企倒闭潮来临（图）

楼市调控没有松懈、房地产融资逐步收紧的背景下，一些资金链原本就紧张的中国房地产企业难以为继。根据法院公告，截至北京时间7月21日，2019年以来共有271家房地产企业发布破产公告。 

在中共“金融服务实体经济”的大方针下，房地产行业被束之高阁，宏观经济环境并未显著好转的情况下，高层显然不希望金融扶持实体经济的政策再次把资金导向房地产，因而各类房地产调控政策频繁落地。 

楼市调控直指房企融资

2019年5月，中国银保监会发布23号文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。这也直接导致信托贷款余额在经历了3月份短暂的反弹后于5月再次回落。2019年5月，信托贷款增量就呈现负增长态势。 

随后，有市场消息传出监管层正在将一些拿地手段激进的房地产企业纳入监管，并暂停一些企业债券和资产抵押证券（ABS）发行。 

6月13日，中国央行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴金融论坛公开表示，中国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。 

中共高层已经意识到，高企的房价消耗了现有居民储蓄，更透支了居民未来的消费能力，在企业层面，金融机构在利益驱使下，设计结构更加复杂的金融产品规避监管支持房企高杠杆运作。造成的结果是无论中国央行怎么“放水”，越来越多的资金流向房地产行业，而制造业企业则拿不到成本更低的贷款。因此规范地产行业融资成为本轮调控的重点。 

2019年7月12日，中国发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，并对外债信息进行备案登记。同时，中国银保监会开始密集约谈房企和信托机构，要求金融机构加强房地产信托领域风险防控，限制房地产信托业务增量。随着各渠道全面收紧融资，现金流紧张高杠杆运作的房地产企业逐渐资金链断裂，倒闭也就在所难免。 

房企与地方政府谁才是最大阻力

“倒闭的房地产企业大部分是地方性小型房企，但现在融资环境确实非常差，今年年初还能拿到成本比较高的银行贷款，现在贷款的门槛越来越高，已经不是几个点资金成本的问题了。”北京一家大型房企融资部门员工对多维新闻表示。 

中国易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中小房企倒闭有宏观政策外部原因，也有企业经营自身原因。中小房企破产，本身和房屋销售不好、拿地机会不多等因素有关。而从政策层面看，实际上包括地方政府限购、限售等政策，也会影响其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。而类似破产情况的发生，本质上也说明了当前房企的一个困境，即在融资环境收紧的情况下，房企的资金面会更加恶化，进而对相关房企带来较大的影响。 

“因为融资困难，前前融（房企拿地前支付保证金部分）和前融（房企拿地后支付土地款部分，通常房地产企业会将土地抵押获得融资）几乎都停了。只有万科等大型房地产企业影响相对可控，情况乐观一些。中小型房企资金量有限，想拿地只能联合几家房企一起拿地，后期一起开发。”前述房企人士表示。 

融资紧张、房企拿地能力不足，直接造成土地流拍增多。2018年，中国300个主要城市合计流拍土地达到1,809宗，创出新高。其中75%来自四季度。尽管2019年一季度流拍率逐渐下降，但6月流拍率呈现反弹的态势。数据统计显示，6月中国主要地级市共流拍69宗地块。 

前述房企人士表示，地方政府当然不愿看到土地流拍，所以也鼓励几家房企联合拿地。但在实际执行过程中容易发生纠纷。遇到好的项目，几家房企都想把资产并入自己的财务报表里，但最终只能有一家企业并表。 

一位不愿具名的业内人士表示，地方政府有时为了防止土地流拍，会找几家地产企业提前勾兑，把原本公开透明的土地竞拍过程变成“围标”。 

事实上，中国地方政府财政严重依赖“土地财政”。易居房地产研究院报告指出，以“五税”加土地出让金的口径计算，2018年土地财政收入占地方财政收入比例51%，创历史新高。所谓“五税”是指房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税这五个房地产开发环节的主体税种。而如果加上房企的企业所得税和增值税，土地财政在地方政府财政收入中的比重还会更高。这也是很多中国地方政府难以“下决心”整顿房地产的根本原因。 

严跃进认为，对于房地产企业而言，“倒闭潮”并不具备普遍意义，优胜劣汰是构建良好房地产格局的必要过程。随着经济刺激力度的强化，部分资金充裕、销售业绩好、竞争力强的房企，包括部分中小房企，其实还是有机会崛起的。