什么是地段？（二）丨实在是高

我在上一篇写的文章遭到很多读者和朋友的吐槽，吐槽点主要集中在两点。

第一，你讲的太模糊了，到底什么是地段，你还是没说明白。

第二，地段不就是好区吗？有什么好讲的

我给大家看一张图

这一幅房价增长统计表，上面罗列整个澳洲过去10年公寓价格增长最快的10大区域。

从这些区域里，我们可以看到悉尼传统的富人区好区，如Rushcutters Bay ，Darlinghurst， Bondi Junction，；也能看到你们心中绝对的烂区如Cabramatta， Warrick Farm。

列表里并没有清一色都是悉尼的黄金地带，如下北，内西，上东。

无独有偶，在过去10年深圳上涨最多的小区也是完全没有统一的规律，小区排行榜上即有南山，福田这种关内CBD地段；也有像龙华，宝安这种待开发还在成熟阶段的地区。

我在上一篇文章里讲的核心观点，是地段跟区域好坏名声没有直接关系。

好区不等于地段，任何一个区域哪怕离市郊距离较远，只要这个区域居住的需求超过了区域本身的供给，那么这个区的房价就会涨。

以上两张图是Breakfast Point与 Campbelltown2010-2018的公寓中价位价格走势图。

我们看到breakfast point中价位是从71万9一路升值到103万，8年房价增值差不多是43%；Campbelltown 是从263,750中价位升值到43万，8年升值将近63%。

我想给大家的思考是，Campbelltown 这个区虽然是离市区40公里开外的郊区，但涨幅并没有输给那些市中心的好区，因为这个区在过去有极大的需求。

我们知道在2011年以前，悉尼还没有像今天这样盖这么多公寓。如果要盖，也要选择在市区周边15公里附近盖。

因为这些区域的房价天花板比较高，开发商把土地开发成本加上利润，这个价格还是可以卖出去，但这些穷人区不一样。

因为不管在哪个区开发，土地价格有高低，但建筑成本都是一样的。你把开发成本和开发商利润加在一起，这个新公寓的最终价格已经超过当地人的购买力和当地房价的天花板。

所以在相当长一段时间里，穷人区几乎没什么人去开发公寓大楼。

 可是像Blacktown， Campbeltown这种人们眼里所谓的穷人区却又是刚需。

因为当地公寓租金极为便宜，商场，火车站又配套齐全，房价也便宜，这种刚性需求别的地方满足不了，最终推动当地房价上涨。

所以在2011年像mount Druitt火车站一个两房公寓只卖17万，但租金确能租到180元每周，这就是供需失衡的表现。

这就是我一篇文章的观点，地段和区域好坏没关系，地段的本质是供不应求，当房子供不应求的时候，价格就会飞速上涨。

大城市的郊区可以是地段，但绝对大多数情况下不会成为好地段。

好地段的本质是要长期维持供不应求，但郊区有大量空置的土地。

开发商一旦看到这个区域有足够的套利空间，有供需矛盾，他们就会入场，大兴土木建造足够多的公寓来填补这个缺口。

至于蓝筹区域，不是每个蓝筹区域都是地段，但确实很多地段都是蓝筹区域，蓝筹区域因为建造完毕，区域内没有太多空间去造新楼，所以供需矛盾长期存在。

郊区入手价格低，容易被大众忽视，容易被投资者建仓，但问题是供需矛盾维持不了很久，大开发商一入场就Game over。

蓝筹区域的问题是入手价格太高，但供需矛盾稳定。

很多人会羡慕那些在2008年以将近70万买进 Double Bay公寓的投资者，因为到如今这个公寓都可以卖到170多万。

可是问题是今天叫你170多万去买，你敢买吗？要知道当年的70多万就是现在的170多万啊！

看到这，您应该大致明白我所说的地段的含义，但是您可能现在还是一脑子迷茫：那到底买哪呢，怎么买呢？

我的答案是就是找到你自己的平衡点。

第一个平衡点是在区域与产品间找平衡点。

我在前面讲了地段就是供不应求，但是你要明白只有少数区域是House和公寓都是处于供不应求的状态。大部分情况是有的区域是大三房供不应求，有的区域是House供不应求。

每个区都有特定的产品是人们特别想要的，我不会为了图一个好区的名声就在Mosman花70万买一个不带车位的一房。

因为我知道Mosman 虽然需求很大， 但对没车位的一房需求不大，我宁愿花70万买在郊区火车站旁边的别墅，只要这个郊区是“地段“。

第二个平衡点是在预算与选筹上。

房产与股票最大的不同就是，股票讲究景气循环，经济周期。华尔街的分析师每天都在研究哪个公司是下一个独角兽。

因为一个周期一过，新产品，新科技一出现，再大的公司也不见了。

1993年澳洲证卷所ASX 20里全澳洲最大20间上市公司，如今只有5间还在里面，很多都被其它公司所替代。

房子和股票的区别在于，房子不止是用来投资的，也可以用来住，无论任何时候都有需求。所以1993年悉尼最贵的20个区，到今天来看几乎没怎么变。

在一个历史悠久的国际都市，地段可以出现逆袭，坏区可以变成好区，但好区被替代几乎是不可能的。

就像你上海浦东再光芒四射，你最多和浦西平起平坐，你也取代不了浦西在上海人心中的地位。世界上所新城掀翻老城的基本都是小城市或新城市。

资金多的投资人去蓝筹地段稳定收租，但记住投资不是买了就行，你不但要买对的区域，对的产品，也要支付对的价格，再好的区域如果你overpay了也是没用的。

2010年万科在深圳东海岸四期开盘，价格达到了5万一平，环境靠山面海，好的不得了。2015年深圳暴涨，很多区域到如今翻倍，到现在为止东海岸依然游走在5万一平之间。

再好的区域也有相对应的价格，土豪朋友请记住这句话。

刚起步资金不是那么充裕的投资人，可以去投资那些区域目前需求不旺盛，但未来会有极大需求的区域。这也是我在过去的文章里为什么推荐买Blacktown一带的二手别墅。

因为我看好的就是刚需家庭上车的趋势，只要城市还在城市化，郊区就有未来。

最后一点就是投资人要在首付与还贷间找平衡点。

养得起和买得起一样重要，不要贪图好地段买了你根本还不起月供的地方，房地产是看长线的。

房价未来会涨，但就不知道是在哪一天暴击。我宁愿牺牲一部分涨幅，去买郊区的别墅原因就是这样。

因为别墅有改建的潜力，后院的祖母屋能增加收入，虽然我知道有更好的地段，但我需要有足够现金流撑到大涨那一天。

总结一下，在一个人口涌入的城市，投资人可以从有供需矛盾的郊区开始投资，然后不断扩大盘子，然后逐步把资产置换到蓝筹区域。

怎么样读者朋友，很直白吧！

感谢您的阅读。