澳财有道｜结算下降违约增加，地产行业复苏之路遭遇坎坷

Stockland官网截图

澳大利亚多元化地产巨头Stockland发布公告称，受墨尔本一处主要开发项目延期影响，公司住宅用地结算量大幅下降，同时违约率也高于平均水平。那么目前的住宅地产市场究竟处于什么状态？又存在什么样的问题？博满金资首席执行官高松谕对此进行了分析。

受此影响，公司股价早盘一度暴跌，随后有所回升。截至6月13日收盘，Stockland股价下跌2.2%，报每股4.36澳元。

据Stockland预计，2019全年的土地结算量大约为5,900宗，低于预期。早在今年2月份，公司董事总经理Mark Steinert公布中期业绩时曾预测全年土地结算量预计超过6,000宗。

Stockland表示，墨尔本西部的一个大型住宅区Mt Atkinson出现延期，导致项目结算期延迟至2020财年。尽管如此，公司预计，下半年住宅销售下滑可能也会对2020财年的结算量产生不利影响。

Stockland官网截图

在提供给投资者的资料中，Stockland表示：“市场条件充满挑战，公司销售保持低位。据预计，2019财年第四季度销售量大约为700宗。”

除结算量不及预期外，Stockland开发项目的违约率也出现明显上升。数据显示，第四季度违约率增加至5％，高于长期平均值3％。而Stockland中期报告显示，违约率保持“稳定”，大约在3%左右。这表明，Stockland开发项目的违约率出现恶化。

尽管销售量和结算量构成拖累，但是Stockland仍保持住宅部门业绩预测不变，原因是利润较高项目的结算率尚可。据其预测，全年营业利润率超过18％。

Stockland表示称：“市场情绪正在逐步改善，但是市场存量水平恢复正常需要时间。”

公司指出，目前存在有助于推动市场情绪回升的众多利好因素，包括联盟党的胜选保留了现行的负扣税和资本利得税减免政策；以及联邦政策承诺降低首次置业者首付款比例低至5%等。

同时，信贷指导原则也发生了变化。银行业监管机构，澳大利亚审慎监管局（APRA）建议取消7%的偿贷能力测试标准。另外，澳联储（RBA）近期宣布的降息政策也可能成为引爆房市回升的“催化剂”。

Stockland表示：“在本次住房下行周期中，悉尼和墨尔本调整幅度最深。目前，两个城市的问询量正在逐步回升。买家信心正在恢复，但是就2019年而言，整个市场仍大概率保持震荡。”

Stockland拥有多元化的投资组合，涉及商业地产（写字楼、购物中心和工业地产）和民用住宅项目。

目前，公司正在实施新的战略，即增加在写字楼和物流投资组合中的资源，重点关注一系列收购和开发机会。以悉尼的Piccadilly Complex大厦为例，Stockland拥有从加拿大牛津地产公司（Oxford Properties）手中买下剩余50%股份的“优先购买权”。

中期来看，Stockland有望增加对写字楼和物流资产的资本配置权重，从目前的21％增加至25%-35%区间。公司民用住宅项目的风险敞口则相应从33％降至20％-30％区间。

同时，Stockland正在努力降低退休村投资组合的风险敞口，上月以5900万澳币的价格将位于维多利亚州的三处退休村（Retirement village）出售给了投资管理机构Qualitas。

资料显示，Stockland正在就剩余退休村业务和相关方进行协商。

截至6月14日收盘，Stockland股价为4.36澳元。

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