新房建筑活动依旧低迷，未来供应不足隐忧浮现

尽管自联邦大选以来房地产市场出现了令人鼓舞的迹象，但由于房地产市场与新开发项目之间存在相当程度的延迟，新房建筑活动将至少再下降一年。

上周五发布的数份报告显示，住宅和公寓建筑活动均有所下降，投资房贷减少，而投资买家的购买支撑了住房建设的大部分，并且经济学家认为这一趋势不会很快改变。

这些数据让人们更加担忧澳洲将再次走向住房供应不足，目前各大城市仍有相当水平的开发活动正在进行中，很大程度上掩盖了供应不足这一隐忧。然而，目前缓慢的住房建设活动即将走向冬眠，一旦这种情况发生，需要很长时间才能再度苏醒。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示： “房屋市场情绪发生变化，两个周末之前我们几乎可以看到其迅速发生转变，但需要很长时间住房建设活动才能反映出这一点。”

 “我们可能会在年底之前看到房价触底反弹，但我们不太可能在明年下半年之前看到住房建筑活动触底反弹，甚至需要等到2021年。”

周五的建筑业绩指数显示，住宅建筑连续第10个月收缩，5月份公寓建筑活动连续第14个月出现紧缩，因为新订单这一主要行业指标进一步萎缩。

澳大利亚统计局的数据显示，4月份投资房贷连续第9个月出现下滑。投资者住房贷款在2017年1月达到85亿澳元的峰值，目前已经缩减至高峰水平的近一半，即最新数据的44亿澳元。

NAB（国民银行）经济学家Kaixin Owyong表示，这种下滑可能会持续下去。她说： “你可以看到投资者住房贷款批准大幅下降。这是一种可能会持续下去的情况。”

新住建设的问题是——目前正在进行或即将完工的大量项目（大约两年前上马的这部分项目），将在完工后增加住房供应并进一步挤压市场，对开发商和他们非常依赖的投资者产生进一步的抑制作用。

Owyong女士说： “这将在一段时间内对房地产市场施加下行压力。”

开发商已经警告将出现供应不足。Stockland首席执行官Mark Steinert本周表示，明年将出现相当时间内第一次新建房屋数量不足人口增长所需的情况。

Oliver博士表示赞同，并表示此次已经接近尾声的创纪录的住房建设热潮 “填补了多年积累的供应不足” ，澳洲房市并未出现供过于求的局面。

瑞银（UBS）经济学家George Tharenou表示，即使房屋贷款申请增加（ 正如近期传闻报道所显示的一样），新贷款的“切实”增长要在7月之后才会出现，届时银行业监管机构APRA的政策放宽将得到落实。

Tharenou先生说： “即使贷款从7月起反弹10％，同比住房信贷增长仍将逐步放缓至3％。展望未来，我们仍然看到更严格的房贷审查标准（针对家庭支出），更多的核查，综合信贷报告的推出，以及潜在的债务收入比例上限等不利因素，这意味着我们预计短期内房价不会大幅上调。”

Oliver博士说，持续的人口增长以及新住房投资的不足可能会使澳洲在未来几年处于一种我们非常熟悉的状态。他表示： “如果对开发商信心的打击太大，以至于他们不再建造新住宅，则存在房地产衰退继续的风险。其后果是，随着人口继续增长，几年后我们将遭遇供应不足，市场又回到原点。”