别太激动：现在投资澳洲房地产还真的没到最佳时刻！

自从联盟党政府拿下联邦大选而连任之后，澳大利亚的房地产市场似乎有迹象要进入久违的“亢奋”状态。

弹指一挥间，工党将要推行的“取消负扣税”和“CGT资本收益贴现率减半”的投资房地产的风险因素烟消云散了。而且，澳大利亚储备银行还暗示其官方利率将被调低，澳洲银行业监管机构也放出利好消息 - 降低了房贷借款人的资格屏障。

看到这一大拨的利好消息，对于潜在的房地产投资者来说，一定认为快乐的好日子又要回来了。

真没那么快！

如果你花时间稍微冷静下来思考，就会发现仍然有很多警告信号，特别是对于那些想在墨尔本或悉尼购买投资物业的人。

投资不能仅靠猜测

CoreLogic最新发布的报告称，墨尔本和悉尼的住宅平均租金收益率为3.6％。但要确定这是一项好的投资之前，你必须扣除所有费用（包括个人收入所得税，中介佣金，土地税，物业管理费，市政垃圾费（甚至水费），保险费，维修费），最后才是你的净收益。

而当我们计算出投资房的净收益率时，通常是在0到1％之间。

相比之下，为期六个月的政府担保定期存款可为您带来2.5％的利息回报。这对于那些所得税率为37％的人来说，净回报为1.6％，根本就无需担心其他费用。

当一项资产的收益低于所谓的“无风险利率”时，你能够说服自己去“折本投资”的唯一方法就是赚取资本增值。这使它成为一种投机资产。

澳大利亚东海岸的商业地产收益率约为5.5％ - 这看起来比投资住宅的租金回报平均水平高出50％。但你千万不要陷入这样的陷阱：商业地产价格并没有像住宅增幅那样快。

当然，另一个经典的例子是股票。股票最常见的估值指标是市盈率（PE），即您支付的股票价格除以您收到的净收益。目前澳洲股市前200家公司的平均PE为16.5。相比较而言，如果出租物业的净收益率为1％，则PE实际上就相当于股票PE为100。（所以问题来了，你真的就那么看好地产投资吗？）

好吧，你可以争辩说，解释投资房产与投资股票之间唯一的方法就是（房地产投资有）债务，它始终是每个房地产繁荣的核心。但这正是澳大利亚住宅房地产市场看起来真正冒险的地方。

债务太高了

据国际清算银行（Bank of International Settlements）称，澳大利亚家庭债务占国内生产总值的比例为120%，仅次于瑞士而排名世界第二，而发达经济体的平均比例为72％。

美国在其全球金融危机前房地产繁荣高峰期的相同比例为99％（现在为76％），爱尔兰为117％（现在44％），西班牙为85％（现为60％）。

澳大利亚央行报告指出，澳大利亚家庭债务与可支配收入的比例为190％，高于2012年的160％（20年前约为110％）。但要注意，只有37％的房屋有抵押贷款。所以，仅根据这一点，在悉尼和墨尔本，贷款收入倍数从旧的经验法则的三倍已经变为大约六倍！

悉尼的房价在2012年和2017年的峰值之间上涨了80％，墨尔本的房价上涨了56％。相比之下，美国房价在五年内上涨了78％，达到了2006年的峰值；爱尔兰房价在三年内上涨了100％；西班牙在四年内上涨了50％。

而现在，在达到顶峰后大约18个月，悉尼房地产价格下跌了15％，墨尔本房价下跌了11％。而从高峰到低谷，美国房屋价格下跌34％，爱尔兰55％，西班牙35％，而从最高到最低的平均时间用了大约六年。

澳洲的房价在2017年的下半年达到峰值，而现在距离这个高点才不到两年......