悉尼人工工资为什么远远赶不上房价上涨？

住在悉尼平民百姓可以享受良好的气候，自然环境。可是悉尼老百姓一直也有一件事在牵肠挂肚又找不到解决方案，这件事已不仅仅局限在每个平民百姓的议题中，也让澳洲政府感到棘手！ 那就是-在悉尼人均寿命高达80岁以上，而退休年龄只有65岁的情况下，悉尼平民百姓如何达到自给自足，财务独立的（被动或者主动退休）生活？ 各届联邦政府一方面积极减税，退税与民，希望平民百姓自谋出路，只求多福；另一方面，强制雇主先预扣养老金（9%）来帮老百姓存下退休金。 平民百姓呢，有的延长退休年龄，继续工作；有的大房换小，城里搬到郊外，或者外省，以挤出一些钱来度日，不一而足。 结果呢？据ABS （澳洲统计局）的数据，从100个澳洲国民40年的跟踪调察，到2015年已达65岁退休年龄的这批国民中，其中多达65个人必须完全依靠政府的各种养老福利，而有8个人不得不继续工作以维持现状，只有6个人达到财务独立，还有1个人达到财务自由（富裕）。 数据是残酷无情的，却又是事实！它再次揭示了悉尼老百姓的心头之患是无可回避的现实！ “人无远虑，必有近忧。” 如果我还有10年，20年，30年， 40年，甚至50年可以工作挣钱而不是赚钱，什么时候我才可以达到6-7%人的财务独立或财务自由的目标？ 本人来澳从事悉尼住宅房地产投资13年多，见证了一些来澳初期也是无房一族的第一代移民从无到有，逐步升到有房有产的财富家族。他／她们长线投资悉尼住宅地产，其中很少是炒买炒卖，确实是经过时间的积累，逐渐达到自己以及家族的财务独立的目标，有的甚至达到了1%人财务自由的目标。 因为我与他／她们经常有业务往来，更有面对面的交流，比如在买卖房屋的资询中，出租物业的管理中，一起开业主大会时，逐渐发现了这些人在积累地产财富上的一些秘密。 其实，这些人做的是很平常的工作，衣着打扮也是大众化的。在大街上你不会认为她／他是业主。这些人大部分不是高收入人群（值得讨论研究为什么）； 其次，他／她们的行动能力比较强，比较愿意在地产投资上做尝试。“试试看吧！” 这是他／她们常用的口头禅。 第一个秘密是：这些人充分运用和借助了澳大利亚银行贷款的金钱杠杆，并且躬体力行。这虽然是个公开的秘密，但是大多数人只停留在知识的层面，“纸上谈兵”，没有“起而行之”！不知道借贷用来消费（bad debts)还是借贷来投资增值(good debts). 因为这样的道理汗牛充栋，我这里不再累述。 另外一个秘密是：时间杠杠-即时间的复利效应。这点许多人不明白。爱因斯坦说过：“复利是世界第八大奇迹。” 2的1次方虽然是2，2的10次方就是2的1次方的大约500倍，而2的20次方却是2的10次方的1000倍，2的30次方是2的20次方的1000倍，等于1，073，741，824之巨！从2到10亿，是30次方在施展威力！原子弹核爆炸就是复利（核裂变）这个效应在能量场的表现！（请核物理学家指正） 悉尼人均工资涨不过悉尼的房价！（也有不少城市有类似事实）--悉尼老百姓常常对这个事实感到迷惑不解，报刊新闻也是推波助澜，吸引老百姓的眼球，目的当然是报纸销量和广告收入啦。 真实事实是这样的：在1976年，悉尼人均工资约A$7,500每年，悉尼房价约A$25,000; 到2015年，悉尼人均工资上涨约10倍，达到约A$75,000, 悉尼房价却涨了约30倍，达到约A$750,000！ 顺便说一下，有些政党利用这个事实来制定取消负扣税政策。不是他们不明白这种取消负扣税政策最终还是会导致“扬汤止沸”，”抽刀断水”的反效果，而是他们太了解普通民众的心理了！ 话说回来吧。这个事实的核心秘密就是-时间的复利效应！根据ABS从1967年-2017年的统计数据得出，悉尼人均工资年增长率约6%，这是每个人都看得见，又可以理解的；悉尼房价年增长率近9%（50年历史统计数据）。 这个数据就比较少人去理解并加以研究， 更进一步，大多数人对两者之间每年相差3%这个事实不太敏感，以为差别不大，不就是3%吗？何曾想，40年时间的复利效应，竟然达到了如此巨大的差异！1.03的40次方就是3.2620！ 40年过去了，65%的悉尼老百姓没有达到财务独立，退休后只能靠政府，大部分这批退休者有这样那样的遗憾：“当时要多买一些房子就好了，当时要是不卖那套房子就好了。” 而我所认识的那些达到自己的财务独立的人大多没有太多抱怨和遗憾，我听到更多的话是问我：“我的能力够不够？怎么能再买一套房？什么时候可以买？” 他／她们自己更强调自己的主观能动性，而不是外部环境，那根本无法掌握！ 他／她们一面埋头苦干，工作挺幸苦的。有时候他／她们一身工作服，刚下班就来找我；另一方面积极找寻自己负担得起的投资物业（都在悉尼大都市地区），充分利用澳洲贷款银行对悉尼住宅地产的特别喜好和信心（值得讨论研究为什么），做抵押贷款，以贷还贷，以房养房。在5-10年的时间里，为自己或者子女们积累了至少$3百万到上千万的悉尼住宅地产投资组合。他们也许还不是那1%的财务自由人群，但是他们大部分能够成功守住自己当下拥有的地产投资组合。到如今，这些地产投资组合一部分已经可以为他们带来正现金流（正租金收入），并可以带来了不少的房地产资本增值！这也是在悉尼这个高消费城市，平民百姓靠省钱，靠挣钱而不能够达到的财富！ 这是多么令人高兴的啊！ 更加值得高兴的是，他们的第二代也开始投资悉尼住宅地产。可以预见的未来是，这些第一代移民种下的财富种子，不仅帮到他们自己，不增加政府负担，不需儿女财务支持，反而让儿孙们可以从事自己喜欢的工作和做义工（他们自己也有做义工的）。 她／他们在移民国家里，生根发芽，艰苦奋斗，谨慎投资，因此他／她的家业不仅世代长青，还能回报社会，回报这个曾经帮助过她／他们的国家！ 这也是我坚持从事悉尼住宅投资的本意和初心。不忘初心，方得始终！ 管中窥豹，也请雅正。