观点：联邦大选与珀斯房地产市场拐点

5月18日，澳大利亚将正式迎来联邦大选。按照当前的民意调查及普遍分析，执政的自由党获胜几率小于在野的工党。我们很有可能迎来新一届工党组成的联邦政府。

工党与负扣税改革

在工党的竞选纲领中，负扣税、资本增值税等房产税的改革是其重要的提议之一。按照工党的计划，在当选后，从2020年1月1日起，负扣税政策将不再适用与二手房而仅限新房；同时资本增值税的减免优惠从目前的50%降到25% 。在目前澳洲楼市大部分城市普遍下跌的情况下，这些政策被大部分行业专家认为将不利于市场的发展，有可能造成进一步的下跌。因此，也成为对手自由党主要的攻击目标之一。

工党这一关于负扣税及资本增值税改革的提议，最早是在2016年2月份提出。按照当时的说法，政策的意图是针对澳（东部）房地产市场过热的现象提出的“降温”举措。房地产市场在过去这3年间，已经发生了显著的变化——各州纷纷推出海外人士附加印花税、各大银行停止海外人士贷款，进入澳洲楼市的海外热钱已经得到了有效抑制；各银行普遍提高贷款审核门槛增加本地购房人贷款难度。在一些列举措之后，悉尼、墨尔本、布里斯班等东部城市房价在2017年触顶后进入了现在的下降过程，据预测要到2020年左右稳定下来。房地产市场过热的现象已然不在。按照澳大利亚房地产协会的评价，工党的负扣税与资本增值税改革政策，是 “对一个已经不存在的问题的解决方案 ”。

对于西澳房地产市场而言，过去4年多的发展趋势是和东岸市场完全相反，根本不存在过热的情况，只有过冷。如果纯从经济角度考虑，现在市场恢复期间，希望得到的是刺激投资的政策，而不是诸如海外人士附加印花税、负扣税改革这样的抑制投资的政策。

工党制定政策，社会公平的考虑占很大的因素，因此对于弱势群体的保护会更好。如果从社会公平角度说，负扣税与资本增值税改革是应该的。但是，改革政策执行的时机，是在市场下跌区间开始还是市场上升区间开始，则要有更多的经济方面思考，避免好心办坏事。

联邦预算与移民政策

4月初，执政的自由国家党联盟公布了2019-2020年度的联邦财政预算；随后，工党也做出了回应。两个版本的预算中，尽管在税收改革、基础设施、医疗教育投入等方面多有不同，但有一项政策是相同的：在新一年的海外移民政策中，总移民数量将从每年19万的配额降到16万。

人口增长带来住房需求，降低配额则减少需求总量。因此，房地产行业对两方预算方案中的移民政策的数量减少表示了不满。澳大利亚城市发展协会认为：海外的技术移民是为澳大利亚带来经济持续发展的重要力量。在当前人口老龄化的社会，平均每4个在职的劳动力支撑一个65岁以上退休老人。如果没有持续的年轻的技术移民的引入，这个数字会掉的很快。

新的移民政策除了数量上得变化，同样重要的还有分配区域上变化。未来移民的侧重点，是悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯等首府城市以外的偏远地区(regionalarea)。希望通过新移民带动这些区域的发展。澳移民行业协会对政府这样的“移民上山下乡“方案表示担心，评论是“幻觉中的政府制定出来幻觉一样的政策”。

房贷政策初现松动

在2月初，澳大利亚整个金融行业期盼已久的皇家委员会调查报告最终出炉，这场历时1年多、对整个金融行业产生巨大影响的澳洲版金融反腐运动终于画上了一个句号。

尽管国家澳洲银行（NAB），联邦银行（CBA）在调查过程中涉及多项丑闻以及可能面临数亿澳元的赔偿，但是报告中并未提及对银行内部治理结构做出任何变革。同时，就银行评估借款人适用性问题，报告也未作任何扩展性说明。几大银行顺利过关，在报告出炉的第二天它们的股价纷纷上涨。在报告出来之前，市场分析人员曾担心报告可能会产生进一步信贷危机，导致本已走软的住宅市场进一步下跌。但是，皇家调查委员会最终报告中并未指示银行进一步收紧信贷。相反，皇家委员会表示目前银行实施的信贷政策已经达标。

从2月份到4月中旬，房贷市场已经初步显现政策松动的迹象。先是3月中，西太银行（Westpac）放松对中国人的贷款政策，开始对持香港护照的中国公民发放贷款；而后，澳新银行（ANZ）宣布，从4月25日起对只还利息贷款的自付比例从当前20%降低10%，同时贷款期限从5年延长到10年）。最近，联邦银行与西太银行分别降低了固定利率的利息20-30个基本点。

未来，随着联邦储备银行对基准利率将息的可能性进一步加大，房贷的政策也将进一步朝宽松方向发展。

投资珀斯房地产时机已基本成熟

从中长期方面来看，市场已经有了足够的积极因素。按照德勤（DeloitteEconomics）的预测，2019年西澳经济增速为2.9%，2020年达到4.1%，而后三年将每年平均达到3.8%的增速，高于澳洲平均增速。

人口方面，按照澳洲统计局最新数据年化人口增长率已达到0.9%，略高于2018年底0.8%的增速。西澳财政部的预计是在2018-2019财政年人口增速达到1.2%，而后三年平均每年能够达到1.6%的增速。有力的人口增长对于经济与房地产市场恢复至关重要。

由于过去4年多珀斯房地产市场持续走低，开发商也相应降低了新的住房供应。新房总量在2016年中到达顶部后（32,000套），一直处于去库存的阶段，到2018年底降到了历史低位（17,800套）。供过于求的状况得到了有效的改善。

住房市场反弹最为明显直接的先行信号是租房市场获得改善。租房空置率持续下降，到2019年第一季度，已降到2.6%以下（一般来说，3%以下就是市场健康的表现）。珀斯都市区范围内各区平均租金都有小幅上涨。

从短期来看，房地产销售市场反弹的力度还取决几方面因素：第一，联邦储备银行降息与各银行房贷政策继续放宽的力度；第二，5月18日联邦大选后的政治格局与政策走向；第三，中美贸易谈判的最终结果。我相信我们有理由报以乐观的期待。

个人投资的新亮点

在珀斯新一轮的房地产市场发展中，对于个人投资者来说，将有哪些新的可关注的亮点呢？

对于普通个人投资者来说，我认为可以关注旅游度假短租房市场。旅游产业，是西澳新一轮经济发展中矿业以外的最重点发展产业。近几年来自中、新、马等亚洲国家的游客数量年增幅都在10%以上。由于Airbnb这样的短租平台兴起，使得个人投资客通过短期出租获利成为可能。短租市场的发展，又催生了专门依附于Airbnb及其它短租平台，帮助投资客进行出租管理的专业短租管理公司。“个人住宅+Airbnb等短租平台+短租管理公司”的组合，颠覆了传统的酒店经营模式。根据MadeComfy公司针对悉尼、墨尔本等城市的数字统计，短租的租金回报可比普通长租高30%至1倍之间。

对于具有更高资金实力的个人投资者来说，我认为可以关注健康、教育、养老等主题的地产投资。传统的商铺、写字楼投资由于受到经济周期波动的影响以及互联网商业模式的冲击，吸引力受到很大的挑战。而像养老院、医疗中心、幼儿园这样的另类地产投资，符合社会发展趋势，同时也能够带来稳定的现金流，是寻求安全性投资的首选。另外，西澳旅游产业发展会带来酒店、度假区等投资机会也值得关注。

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关于作者

张屹磊 （ Eli Zhang）, 清华大学毕业，18年房地产行业经验，曾服务于知名开发商SOHO中国、BLACKBURNE和国际领先的多专业工程咨询公司ATKINS。现为信石澳洲地产董事，从事西澳房地产项目营销和融资业务。