从“当红炸子鸡”到“烫手山芋”，澳楼花公寓还有未来吗？开发商兜售的“美梦”能实现吗？（组图）

【今日澳洲2月18日讯】在过去的10年里，楼花住宅的开发重新绘制了澳洲城市的天际线。高层住宅楼从几个定义明确的CBD和CBD附近的区域扩展到其他城区，势头非常猛。

据《澳洲金融评论报》报道，楼花住宅的商业模式是将住宅预先出售给足够数量的买家，以确保贷款用于住宅修建。

潜在的买家被华丽夺目的网站和精美的小册子所吸引，开发商出售的并不是石板和水泥，而是一系列美好的愿景：游泳池、健身房、室内影院、设计感十足的房间、欧洲家电、停车场、高度安保和绝佳的景观。

不出所料，住宅开发的天才们会把购买意愿吸引到他们的洞穴里，通过精心设计的展示套房，公寓楼盘沙盘以及两米高的25层高楼模型，以确保买家在合同上签字，并支付定金。

澳洲统计局（ABS）建筑活动数据显示，在世纪初的前10年（2000年至2009年）的大部分时间里，全澳的公寓住宅数量为每季度1万至1.5万套。大约从2010年开始时，数量开始急剧上升。2016年3月，达到每季度超过3万套，此后稳定在2.5万套左右。简而言之，公寓开工数在10年内翻了一番。

上周公布的ABS分析数据清楚说明了新公寓建筑批文的潜在影响。ABS的分析深入到城区水平，以考虑自上次人口普查以来批文的数量，证实了公寓建筑的扩张已经超出了传统的CBD和CBD邻近城区。

但令人震惊的是，传统地区的新批文数量。以墨尔本CBD和Southbank为例。ABS计算，自2016年人口普查以来，公寓住宅存量分别增长23%和27%。阿德莱德和悉尼CBD的公寓存量也分别增加21%和17%。

即使在楼花公寓的“黄金时期”，人们也预计价格会因供应过剩而下跌。但是，对于高层公寓来说，这远不是最糟的时候。开发商出售的“梦想”被一连串负面消息所玷污：偷偷摸摸的操作，采用日落条款取消合同；易燃包层的危机；Opal Tower出现的结构问题；以及一些高层过度拥挤的消息。

此外，考虑到皇家银行委员会的审查，这种出售公寓的模式也很脆弱。

许多投资者在财务顾问的推荐下购买了公寓。但是这些顾问从开发商那里得到了大量的佣金（有时高达10%）来推荐房产。

最近，财务顾问通过在客户文件中更清楚地写明佣金，以此来“管理”这场冲突。但是皇家银行委员会的Kenneth Hayne专员已经明确表示，仅仅管理金融部门的冲突是不够的。

（图片来源：网络）

报告中的另一个打击对象，与获得融资有关。Hayne推荐的客户付费模式意味着，考虑到对价格敏感的客户会发生变化，抵押贷款中介会对他们接受的工作更加有选择性。中介将专注于更有可能成功，并需要最少资源来获得融资的可预测提议，但楼花公寓并不在其中。

如果联邦工党赢得下一次选举，将对新房产的负扣税给予优惠待遇。开发商自然会高调宣传这种优惠。但是考虑到供应过剩，资产增长的可能性极小，对租金损失适度减税实际上并不是一个卖点。

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（Vanessa）