两个指标，考核你的房产投资是否及格了

踏入新的财政年度，大家也许开始忙于整理资料进行年度报税了。不妨趁这个时候，对你的房产组合（property portfolio）的表现进行一个大检阅。

房产就像你的员工，他们是为你赚钱的，你是他们的老板。如果你的员工的工作表现不佳，你给他们的工资大于他们给公司创造的效益，你会怎么办？

你也许先看看他们有没有可以改进的空间，跟他们开会谈谈问题，让他们参加些培训，调整一下岗位等等；但如果你的员工实在无药可救，则应该尽早开除，以免影响整个团队的表现。

同理，房产也是一样，你得坐下来，理性地分析每一套房产的表现如何，判断整个“房产团队”里有没有可以改进的地方，看需不需要开除某些成员，从而招聘更好的成员。

“面对你已经拥有的房产，你得问自己：“如果今天让我对这房产重新再做一次选择，我会以今天的价值再次购入吗？” ”

要有质量地回答这个问题，你得看这两个关键绩效指标：

“综合投资回报率” 和“现金回报率”

第一个指标，综合投资回报率。

对于长期持有的房产，有两种回报方式，一个是资本增值，另一个是现金流。要衡量一项投资的表现，必须同时考虑这两种回报方式。

许多投资者所犯的错误是，要么只看房子涨了多少，要么只看租金回报多少，而没有把二者综合来看。

通过计算每一项投资的综合投资回报率，你便可以进行横向比较，看看你的投资组合理哪套房表现好，哪套房表现不佳。

综合投资回报率 = ( 年度总收入 − 年度总支出 + 房产价值 × 平均年度资本增长率 ) ÷ 总投资 × 100%

总投资：这里指的是你在这房产上所作出的全部投资，包括购房价格、印花税、律师费、房屋与害虫检查报告、交通费、贷款相关费用（如申请费、房屋贷款保险）、装修、建筑（如加建、推倒重建）、其他投资成本等。

年度总收入：租金收入、其他杂项收入（如由房客报销的水费消耗部分）

年度总支出：利息、租房中介佣金与管理费、广告、保险（其中包括房屋保险与房东保险）、地税、市政厅费、水费、物业管理费、维修费、会计费等。

＊ 这里要注意的是，如果你的贷款是利息与本金同还，你得只算利息部分为支出。

房产价值：房产目前的价值，这个数据可以从估价师或者中介那里得到。很多贷款经纪人可以免费为你提供估价师的估值报告。

平均年度资本增长率：在过去10年内该区同类房产的价值平均每年比上一年增长的比例，这个数据需要在一些专业数据供应商那里得到，如CoreLogic和PriceFinder。

如果你不想花钱买数据，也可以到Your Investment Property Magazine网站去得到来自CoreLogic的数据：

登陆https://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/top-suburbs/，然后输入你要查询的地区，再找到Average Annual Growth这一项。

举个例子，下图为新南威尔士州Liverpool区的数据，house平均年度资本增长率为9.47％，unit为8.44％。

怎么样？算出来了吧？是正数吗？如果不是正数，那么你就是彻彻底底地在亏钱了。

如果是正数，是0－10％，还是10－20％，甚至20％以上？

这个综合投资回报率，就是你每年在这项投资上所得到的回报比例。

不过，综合投资回报率这个指标的一个缺陷，就是无法比较不同贷款比例的投资产品。

同样的现金，定期存款得到4％的综合投资回报率，与贷款90％去买投资房得到4％的综合投资回报率，其结果是完全不一样的。

因此，综合投资回报率只适用于比较贷款比例相同的投资选择。

帐面上的投资回报（即房产在帐面上显示出来的增值），对你没有实际意义。只有当它变成现金，才算是真正属于你的，才能让你真正支配。

如果想把帐面上的投资回报变为现金，你要么把房产卖掉，要么从银行那里把升值部分转化为新增贷款，从而获得现金。

第二个指标是现金回报率。

它看的是这套房有多少现金进去，有多少现金出来，它们的比例如何。通过现金回报率，你可以看到你的现金在这房产上每年给你带来的现金回报比例。

现金回报率 = ( 年度总收入 − 年度总支出 + 累计新增贷款额度 ÷ 房产持有年数 ) ÷ 总现金投入 × 100%

总现金投入：你在这房产上所作出的全部投资里的现金部分。比如说，你买了50万的房产，首付20％（即10万现金），贷款80％（即贷款40万），其他购房费用为2.5万现金，装修花了3万现金，那么你的“总现金投入”则为15.5万。

年度总收入：租金收入、其他杂项收入（如由房客报销的水费消耗部分）。

年度总支出：利息、租房中介佣金与管理费、广告、保险（其中包括房屋保险与房东保险）、地税、市政厅费、水费、物业管理费、维修费、会计费等。这里要注意的是，如果你的贷款是利息与本金同还，你得只算利息部分为支出。

累计新增贷款额度：在你购房时的贷款额度的基础上累计新增的贷款额度。

比如说，你买了50万的房产，首付20％（即10万现金），贷款80％（即贷款40万），当你的房产价值上升到60万，并且你的收入满足银行的要求，那么银行可以把这套房的贷款额度从40万提升到48万（即60万的80％），你的累计新增贷款额度则为8万（即新贷款额度48万减去原始贷款额度40万）。

这个新增贷款额度，虽然是从银行那里新借的钱，但它是实实在在的现金，代表着你的投资回报的大部分，可用于再次投资。

房产持有年数：你所持有该房产的年数，精确到月份。比如说，你持有了3年6个月，那么年数则为3.5。

现在就算一下，看看你每套房的现金回报率有多少。

在房产投资领域里，多少的现金回报率是最好的？

答案是，无限大。

“啊？Richard，怎么可能无限大？” ——你也许正在这么问。

事实上，现金回报率无限大是完全可以做到的，也是我投资房地产的目标和原则。

当“总现金投入”变为零，即分母为零，结果就是无限大。

“总现金投入”为零，意味着你在一项投资上，通过累计现金流和累计新增贷款额度，把先前投入的全部现金都收回来了，并且这项投资还继续给你带来正现金流以及（或者）持续的资本增值。

当“总现金投入”变为零，你的整个房产投资组合就很容易像滚雪球一样，越滚越大。

“Richard，先别说那么远，现在我的房产组合的综合回报率和现金回报率都不理想，该怎么办？”——有些读者也许正在这么想。

正如我之前所说的，你的房产就像你的员工，如果员工表现不佳，你必须有所行动。

对于表现不佳的房产，你要先想办法增加该房产的收入，提升它的价值，具体的操作我将会在未来的专栏文章里分享，敬请期待。

如果你发现表现不佳的房产实在没办法增加收入和提升价值了，那么你应该考虑是否出售该房产，让资本回笼，从而投资到更有潜力的房产上去。