怎么建才能实现吸金最大化？—— Granny Flat现金流策略（中级篇） | 好文重读

同样是新建的Granny Flat，为什么有些一下子就出租了，而且租到很好的价格，但有些却放在市场上很久都没找到租客，要降低租金才有人愿意租？

之前专栏文章《强有力的现金流才是目前投资房的获利保障——Granny Flat现金流策略（初级篇）》的朋友现在应该会明白，在现有独立房的院子里加建Granny Flat可以大大提升现金流，大多数情况下能把一个租金亏损的房产转变为租金盈利的状态。

但是，如果你仅仅随便找个建筑商给你建Granny Flat，没有关注某些细节，那么你开发出来的产品则可能不被房客接受。虽然你仍然可以提升现金流，但没有最大程度地发挥Granny Flat创造现金流的潜能。

当你决定加建Granny Flat时，你的身份就已经变成了开发商，你必须以一个商人的角度来看待和管理这个项目，努力满足目标房客群体的真正需求，给房客提供价值，才能得到最好的投资效果。

很多人加建Granny Flat作出租用途时，特别是看到新南威尔士州政府关于Granny Flat的政策的名字叫“实惠出租房子”（Affordable Rental Housing）政策之后，最大的误区就是把Granny Flat真的当成是低贱的廉租房，专门供应给低收入人士。

一旦这么想，很多人接下来就在设计上随便来了，觉得房客不需要那么好的条件，觉得房客不会珍惜，并且不会有意识地去创造一个舒适的生活空间。

我开发Granny Flat时，会用心地从房客的角度想，什么重要，什么不重要，他们愿意为Granny Flat的什么特征而心甘情愿地支付更高的租金。

下面给大家分享几个能让你的Granny Flat更快地以更高的租金出租出去的贴士。

贴士1：有洗碗机的大厨房

诚然，Granny Flat的建筑面积虽然小，你可以把洗衣房与浴室合在一起，但绝对不能把厨房设计得太小。

我一般会沿用一般独立房的厨房设计，而不会选用所谓的“Granny Flat版本”的一字型微型厨房。我喜欢用现代的开放式厨房，带吧台，房客可以在吧台上就餐。

你不一定要把厨房做得豪华，不一定要用名牌电器，杂牌即可，但一定要五脏俱全。例如，洗碗机一定要有，很多房东吝啬那几百澳元，不提供洗碗机，很多房客不喜欢。

贴士2：看得上眼的灯

有些Granny Flat用最便宜最简单的灯——就一个普通灯泡装到简陋的灯座上！不过这不怪一些房东，因为很多建筑商在合同上只写会给你安装多少盏灯，但没有说明是什么灯。等到交房时，房东一看，就觉得被建筑商欺负了。出租时，中介和前来看房的人也无语，心想：“你都花了十多万澳元建房了，就好意思用这几个灯泡忽悠房客？” 

所以，建房时请与建筑商确认，他们提供的是什么灯。我一般建议客户使用LED节能射灯或者吸顶灯，美观，寿命长。

贴士3：不用地毯

在地毯、塑胶地板、木地板和地砖中，地毯最便宜，因此很多房东自然而然就选择了地毯。然而，很多房客不喜欢地毯，一方面难于保持干净，另一方面有些人对地毯过敏。

在预算允许的情况下，我建议全部地面都使用地砖，包括睡房，这是最耐用的一种材料。

如果Granny Flat架空而建导致地面是木材而非水泥，那么可以考虑除浴室以外的其他区域使用木纹图案的塑料地板（Vinyl Flooring）。

贴士4：足够的隐私

为了给房客足够的隐私和安全感，我会给Granny Flat设计一个独立的出入口，四面有围栏，与主房完全隔离，有独立的私人院子。

一些不好的设计，往往让Granny Flat房客先进入主屋的院子才达到Granny Flat，也就是说，主屋与Granny Flat共用院子，导致两户人家都没有隐私，无法尽情的享用院子。

此外，在设计Granny Flat内部结构时，我会尽可能安排其窗户（特别是睡房的窗户）向着围栏和树，不直接向着主屋和其他邻居的阳台和窗户，也就是说，让他们在各自的房子里无法直接看到对方。只有这样，房客才会安心地打开窗帘，享用你的Granny Flat。

所以，当你收到设计师或者建筑商给你的设计图草稿时，务必想象一下，你站在每个窗户前，能看到别人吗？能被别人看到吗？

贴士5：天花顶高于2.4米

标准的天花顶一般是2.4米高，但由于Granny Flat内部面积一般只有60平米，为了让人感觉到空间更大，我推荐把天花顶做成至少2.7米高。当房客进入一个2.7米高的空间，他们会产生一种错觉，感觉得这个Granny Flat不止60平米。

贴士6：户外储物棚或者车库

Granny Flat内部面积小而导致没什么地方让房客储藏一些不经常用的物品。如果Granny Flat带车库，一定受很多房客欢迎，但建造成本也需要提升很多。退一步，你可以选择只花上几百澳元，就可以做一个户外储物棚（Garden Shed），房客一定会喜欢。

贴士7：户外遮阳空间

如上图所示，Granny Flat附带一个阳台，创造一个户外的可遮阳的生活空间，那么房客就不用总闷在狭小的空间里，走到阳台坐坐，会很舒心。如果天气不好，他们可以在阳台晾衣服。

下图所示的遮阳铁棚是Granny Flat建好后再加上去的，地上铺水泥或者地砖。这样做，由于顶部结构简单些，其成本也相对低一些，但所达到的效果是差不多的。

贴士8：充足的自然光

不论是什么类型的物业，充足的自然光都会增加物业的价值。当你设计Granny Flat时，重点看看北面是什么。我们处于南半球，北面在一天中的阳光最好，因此尽可能把更多的窗户和玻璃推拉门设在北面。Granny Flat的客厅也尽可能处于房子的北面。

希望大家带着以上贴士，开发你的Granny Flat，最大限度地发挥它的现金流潜能！

今天的文章就是这样，谢谢大家。