“房屋空置费”高昂账单来袭，豪宅和Airbnb首当其冲 | GOODWIN法律专栏 33

作为一个外国人，在澳洲购置民用物业，要多交不少费用之外，各项法规真是感觉前所未有的复杂。首先，“外国人”这个概念，在不同税费范畴里，还都稍有不同。

2016年出台的印花税附加费这一项，就已相当令人混淆，在什么情况下需要交，什么情况下可以免交，很多人都不太清楚。到了2017年5月，房屋空置费政策刚宣布出台的时候，很多人更是在心里犯嘀咕，这么复杂的政策，政府怎么执行呀？

然而，一转眼1年半过去，相信很多人已开始感受到了“房屋空置费”灼热的力度。

来看下面一个真实案例：

前几天，一位做建筑设计的朋友找到我，他的一位客户接到了房屋空置费缴纳通知，金额高达6万多澳币，客户全家一下蒙了。

朋友的这位客户，在2017年中买下了一套二手自住房，已经妥妥地交了6万多FIRB申请费。当时虽觉得房子比较破旧，但是前业主有已经批好了的改建DA，最关键的是房子地段非常不错，所以最后下定决心买了下来。

交割后搬进去住了3个月后，客户找到我朋友来做设计，设计图纸还刚开始画的时候，客户就举家搬到其朋友家暂住，打算等装修好了再搬回去，不过由于低估了市政审批的复杂程度，几番周折，好几个月后才正式开工。

在此期间，该客户表兄的太太带着孩子，在这套房借住了两个月。

从客户的角度来讲，他们觉得很不公平，因为从任何一个角度来说，都能体现自己准备将这套房产作为主要自住房的。

那么这种情况下，到底是否需要交纳房屋空置费呢？我们从以下几个方面逐一分析：

1

 确认递交FIRB申请的时间点

首先，“房产空置费”的叫法极易造成误导，并不是住宅房产没有空置的外国人业主，就不需要向澳洲税务局做房产使用情况的年度申报。需要注意，在以下情况下必须进行年度空置费申报：

• 在2017年5月9日澳大利亚东部时间下午7:30后，提交的住宅物业外国投资申请；

• 在2017年5月9日澳大利亚东部时间下午下午7:30后，从持有新住宅豁免证书开发商那里购买的房产；

• 如果买家在2017年5月9日前购买了一处住宅，但没有申请审批，那么还须提交房屋空置费申报。

注：如没有申请FIRB，那就以交换购买房产合同时间点来看。

如符合上述时间点，如何进行年度申报？首先在房产交割后30日内，必须在澳洲税务局（ATO）网站上进行海外业主房产信息登记。其次，从交割日起计算，每12个月是该业主的一个申报年度，每一年度结束之后30日内，该业主须对自己房产在上一年度的使用状况进行申报，不管其房产是否处于空置状态。

上面案例中，房产于2017年年中购买，FIRB申请递交时间在上述时间点之后，是需要进行房屋空置申报的。

2

 确认“房屋空置年”的时间截点

“房屋空置年”这个概念，既不是一个财年，也不是一个日历年，而是从房屋交割日开始计算的12个月（365天）。

举例来说，如果一位买家在2017年5月10日申请FIRB，于2017年6月21日交割，即从6月21日开始后的12个月，作为一个“房屋空置年”。

3

 确认“房屋空置年”中房屋被居住的时间

在一个“房屋空置年”中，房屋被居住的时间需不少于183天。无需缴纳房屋空置费的几种情况如下：

• 业主或亲戚真实地居住在此房屋中，并确实是用于住家的用途（允许有其他人同时居住）；

• 此房屋真实用于出租，如果是短租，租期至少30天或以上；

• 此房屋在市场上真实地挂牌招租，且要求的租期最少不能短于30日。

4

案例情况分析

结合第三点的要求，我们来分析下这个案例。

问题1：是否属于业主本人居住？时间是否足够免交年度空置费？

客户在房屋交割后，作为业主，在此房产中居住了三个月，显然不满足183天要求。

问题2：是否属于亲戚居住？

客户表兄的太太带孩子居住的这两个月，是否可以计算进去呢？

在税法中，亲戚的定义包括：

a)  业主的配偶；

b)  业主的父母、祖父母、兄弟姐妹、叔叔阿姨、侄儿侄女，以及上述人士的后代；或者业主或业主的配偶领养的孩子；

c)  在（b）项中提及人士的配偶。

这样来看，客户表兄的太太及孩子，恰好不符和税法对“亲戚”的定义。

问题3：改建/装修时间怎么算？

由于这位客户已得到了DA批准，可以对房屋进行改建，并且工程实际上已开始几个月了，在首个房屋空置年中，建筑工程已经开始，非常幸运，正好能满足免交房屋空置费的要求。（下面会提到哪些情况可以申请免交房屋空置费。）

温馨提示：

案例里面，设计期间房屋空置时长并不能满足免交年度空置费要求，不过如果仅是装修期间的空置，还要看具体个案来分析。

在以下的情况下，如果有足够证据，则房屋空置费可能可以免去：

• 在一个“房屋空置年”当中房屋所有权有变更；

• 房屋进行了重大修缮，如火灾、其他破坏或自然灾害；

• 重大改建或者对于居住者有人身安全隐患；

• 业主或租客由于疾病住院或进入其他护养机构；

• 法庭禁令；

• 业主过世，在处理财产分配过程中。

重灾区：Airbnb

从2017年5月以来，税务局/FIRB在官方网站上，通过不同语言宣传资料告知，如果是出租，租期需至少30天或以上，有一个不能忽略的细节，30天的租期须为“连续”的30天。

由于Airbnb客人居住时间常只有几天，即使访客使用率累计超过183天，如果没有达到连续的出租时间要求，无法免除房屋空置费。

但是，如果业主已经将房产整租出去，由租客进行Airbnb的经营活动情况下，理论上业主无需支付房屋空置费。

不过，请注意法条中关于“真实”的要求，即如果有证据表明此租约实际上是个幌子，如业主假立租约，但同时又自行进行Airbnb出租，或和Airbnb管理公司签协议，可能不仅需要支付房屋空置费，还会面临惩罚。

关于Airbnb经营当中其他有争议的灰色地带，如市政批文、税收、第三方人身保险、财产保险、业主委员会可能有的禁令等，由于不在本文范畴，改日再探讨。

祝大家周末愉快。