悉尼和墨尔本房地产熊市迹象明显，凯投宏观给出了见底回升时间表

近期，凯投宏观（Capital Economics）大胆预测澳大利亚悉尼和墨尔本两地房价或分别较前期周期性顶点下跌20%和17%。

按照金融市场“熊市”的定义，资产价格从周期性顶点到底部的跌幅至少达到20%。因此，如果该定义正确，那么凯投宏观无疑在说悉尼的房产市场即将进入熊市，同时，墨尔本房产市场也开始接近熊市的边缘。

凯投宏观济学家Marcel Thieliant和Ben Udy表示称：“悉尼和墨尔本两地房价下探幅度将创现代历史以来的最高水平。”尽管，悉尼和墨尔本两地房价下行已经持续一年有余的时间，但是两位分析师仍预言，距离两地房价企稳反弹还有很长的一段路要走。

至于导致两地房价进入熊市的原因，除了市场普遍认为的“信贷收紧”外，两位分析师认为，其他影响因素的作用同样不容忽视。

他们说：“过去五年中，澳大利亚几乎每个首府城市新建住房量都超过了同期的新增家庭数量。换言之，供过于求的局面对房价上行构成了明显的压力。尽管我们看到各地的新屋存量已经下降，但是纠正供需失衡的局面仍需要一段时间。”

另外，据凯投宏观预测，尽管悉尼和墨尔本两地房价较近期高点已经明显下跌，但是从目前的租金收益率来看，两地房价仍处于高估的状态。

Thieliant和Udy说道：“如果采用租金收益率来对可持续的房价-收益比率（HPE）进行估算，我们会发现悉尼房价需要再下跌25%才能确保可持续的HPE水平。就墨尔本而言，当地房价需要再跌27%才能确保可持续的HPE水平。”

据其分析，要想维持可持续的HPE水平，可以有两种方式，即房价的下跌和收益率的上涨。

Thieliant和Udy说道：“我们认为，在未来一段时间内，房价下跌连同收益率上涨所发挥的协同效应最终将推动HPE比率回升至一个可持续的水平。

考虑到悉尼和墨尔本房价在过去五年中所累积的巨大涨幅，20%的跌幅仍是一笔不小的数字。Thieliant和Udy说道：“毫无疑问，目前澳大利亚房产市场的下行主要是因为悉尼和墨尔本两地在过去一轮的牛市中，房价上涨过快过猛所致。”

除了悉尼和墨尔本外，根据凯投宏观分析师的预测，其他规模较小首府城市的房价明显更具弹性，继而推动全澳房产市场于2021年见底回升。

Thieliant和Udy说道：“其他首府城市方面，布里斯班房价持平或是大概率事件。同时，阿德莱德房价或持续上涨；而珀斯和达尔文等房价持续多年下跌的首府城市则有望近期见底回升。”

“平均而言，除悉尼和墨尔本外，其他城市的房价在2019年和2020年大体持平。到2021年，全澳范围内房价会停止下跌。”

有关澳洲房地产市场的评论，亦可参考今天澳财网的头条文章《视频 | 创十年来最大跌幅，澳洲住房市场明年将崩盘还是会触底反弹？