【地产快讯】澳洲房市遭遇金融危机以来最强寒流

CoreLogic最新发布数据显示，上个月澳洲全国房价持续下滑，房屋出售周期普遍变长，房屋贷款增长速度降至历史最低。澳洲房市正经历全球金融危机以来的最强寒流。

澳洲房市遭遇金融危机以来最强寒流

CoreLogic昨日发布的十一月房产特征价格指数 (hedonic home value index) 显示，上个月澳洲全国房价下滑0.7%，悉尼更是下滑1.4%，墨尔本下滑1.0%。

这是自全球金融危机以来，CoreLogic记录的澳洲房市最弱表现。全国房价比去年十月累计下滑4.2%，已接近2016年12月的水平。

专家分析，全国房价下滑趋势主要有悉尼和墨尔本市场萎靡导致，两个城市的房产总值占全国房产价值的55%。

悉尼房价在去年7月达到峰值，随后累计下滑9.5%。上一次房价下降可以追溯回1989至1991年间房价下滑9.6%。墨尔本房价在2017年11月达到峰值，到2018年11月累计下滑5.8%。

尽管悉尼和墨尔本的房产市场最为引人关注，专家称澳洲房产市场正朝多样化方向发展。八大省会城市中五个城市的房价有上升趋势。霍巴特房价在过去三个月上涨1.7%。

CoreLogic分析师Lawless指出，多种因素影响了悉尼和墨尔本的房价下降趋势。投资者反应澳洲金融环境正在紧缩，而悉尼和墨尔本聚集了更高的投资需求。

此外，Lawless强调房屋可负担性的限制在房产市场中非常明显，而租金回报却很低，这反映出房价和租金之间的不平衡。房屋供给迅速增加，然而需求增长放缓，海外购房的减少也给悉尼和墨尔本市场更大的影响。

随着房产市场遇冷，市面待售房屋增多，买家有了更多的选择和更大权力来协商价格。Lawless说，CoreLogic数据明显显示出悉尼和墨尔本正朝买家市场发展。清空率在40%上下浮动，这表示房屋成功出售需要更长时间，价格上需要更多的折扣。

（CoreLogic）

房屋销售下行，出售周期变长

随着房价和成交量下跌，澳洲许多地区的房屋出售周期较往年变长。

市场出售周期指房屋从登记到成功签约所需时间，时间越短代表销售速率越高。

2018年第三季度，澳洲房屋出售周期为53天，而一年前第三季度该周期为42天，2017年12月仅为38天。

尽管悉尼和新南威尔士州的出售周期比上个月有所缩短，但比去年同期更长。悉尼的房屋出售周期从去年的31天增长至今年的51天，而2017年4月该周期仅为24天。

在全国范围内，数据显示趋势是房屋通常需要更长时间才能售出。这反映了住房市场疲软，住宅价值下降，大多数地区增长放缓，交易量减少，可供出售的整体库存继续攀升，为买家提供了更多的选择和更少的紧迫性。

由于信贷条件比近年来更加严格，因此获得融资更加困难，这是导致整体状况变弱的主要原因。由于这些趋势，预计市场数据的中位数天数将在未来几个月继续走高，因为“陈旧”库存卖家最终会降低其价格预期或从市场撤回其房产。

金融数据显示房产市场发展减缓

此前，澳储行发布了2018年十月的金融资产数据。其中包括房屋融资数据，该数据收集了本地贷款机构发放的贷款总额，能够显示出信贷规模的扩张或紧缩。

2018年十月末，房贷总计$1.797兆，占贷款总额的62.1%。自住房贷款额占房贷总额的67%，投资房贷款额占33%，这是投资房贷款自2012年六月来的最低比例。

房屋贷款总额在10月上升0.3%，是1984年7月以来的最低月增长率。月房贷增长率从2018年2月以来持续放缓，上个月仅增长0.5%。

今年，房贷总额增长5.1%，是2013年10月以来的最低增长率。最初房贷增长下降主要受投资者影响，现在自住房房贷增长也开始减缓。

自住房房贷在10月增长0.4%，是2015年4月以来的最低增长。过去一年增长7.0%，是2015年11月以来的最慢年增长。自住房房贷增长从今年2月开始减缓，从8.1%降至7.0%。投资房房贷2018年10月增长不到0.1%。

CoreLogic分析，近期投资者数量减少，同时投资者正从只还息贷款转向本息同还。澳储行的报告显示，70%只还息贷款由投资者申请，只还息贷款发放减少，总额跌至2014年9月以来最低。

房屋贷款总额减少可以归因于紧缩的贷款环境，同时低消费倾向，房屋可负担限制和更高的贷款利率等因素都有影响。CoreLogic预测房屋贷款的增长率仍会保持较低水平，未来几个月房价和房屋成交量可能继续下滑。

Editor：Carol