会买房不等于会投资 3.0

万邦君深信买房和投资是完全不同的题目，买自住房所积累的经验到你买投资房的时候很多是用不上的，甚至还会成为你阻碍。反之亦然，买投资房的经验也帮不到你买自住房。

买自住房的概念在于好区，好地段，好房子，好学校，自己看了舒心，家里看了欢心，朋友看了要产生嫉妒心。买投资房只有一点那就是价格，更精确的说是一组数字。

一组数字是个什么鬼，莫急，让我详细道来。

请问，对于普通的地产开发商开发房产是从上到下的方式，还是从下到上的方式？ 简单从上到下就是我一开始的时候在宏观上先决定在哪个区域开发，然后再找可开发的地块。从下到上是先市场上的现有的地块上来找，只要找到了符合条件的地块，筛选地块的下一个条件就是附近的区域了。

那什么是符合条件的地块呢？ 那就是开发商常说的feasibility 计算，简单来说就是

房子造好卖出的价格-买地的价格+建筑和建筑相关的费用+ 其它费用=至少20%的盈利

不满足这个条件甭管你是哪个地段的地块，一律枪毙。 大部分开发商都是从下到上，先过公式，公式条件满足再考察区域。少部分开发商从上到下，无非三点，第一是这个区域新房有较高的卖出价格，多次经验告诉他们这附近的地块满足这个条件，如华人就是愿意以离谱的价格买Chatswood房子，只要有新房我开多少钱都会买。第二是，我是本地的地头蛇，我在当地盖房成本都比别人低。最后一点就是这个公式条件不满足，但是我有信心未来会涨，我不盖我屯起来，等未来地价涨上去再说。当然，这种方式浪费的就是机会成本。

说下一个话题，巴菲特老爷子选股票，包括价值分析派，并不会说我看好哪个行业，这个行业有前景，因为最重要的是这个股票本身满足一定的条件，才能去投资，如每年盈利必须增长多少，公司现金流充足，债务少等一系列指标。这个些选股标准就是一组数字。

投资想要做成一门生意，那就是入手的时候就要赚钱，而入手的时候想要赚钱，就要有自己的公式，自己的一组数字

把区域的空租率，拍卖清空率，中价位等做成一个指标，帮你筛选房子和区域，符合这个区域就去看，不符合标准的哪怕是Chatswood也不必去看。

怎么打造这个指标呢？这个就在于不断学习和实践，举例来说如果贷款经理告诉你，价值超过200万以上的房子贷款难，银行只能贷70%，而你首付有限，那些房子价格超过两百万的区域如lane cove你就可以忘掉了。假如说根据历史研究带地的涨的块，那些大部分只有公寓的区域如wentworth point 你就可以不去关心了。再继续深入下去，你通过持有成本的计算，发现自己的承受力有限，如果房租回报率不到4%，你就还不起贷款，那租金回报率低于4%的区域可以不去关心了。

所以你不断学习房产知识和诚实研究自身经济情况，这是加法。

用你的公式淘汰掉那些不符合系统的区域，这是减法

做完减法后，你可以专注在剩下的区域。

然后根据政府规划和当地供需矛盾，再做一次减法，把关注的区域浓缩到一，两个

当你专注在一个区域，低于市价笋盘就出现了，因为找到被低估的盘更多是专注而不是技巧，但无法为了专注而专注，你要先做加法，然后做减法，为了专注而专注，凭印象记忆去选区域，10之8，9都会错。