澳住房市场持续疲软，卖家亏损转售比例扩大

近期，位于墨尔本内城区高端住宅区的一套独栋别墅由于迟迟找不到买家，最终不得不大幅降价销售，转售前后相差了200多万澳元（跌幅超过28%）。墨尔本住房市场疲软状况由此可见一斑。

据了解，这座四室两卫、1210平方米的大别墅靠近维州多所著名的公立学校和私立学校。上周六的拍卖成交价为560万澳元，相比上一次转售价780万澳元亏损了200多万澳元。 

与此同时，上周墨尔本二手房拍卖清空率跌至历史最低水平。悉尼也好不到哪去，同期的初步拍卖清空率不要50%。值得一提的是，眼下正值春季销售旺季，但是主要首府城市的住房交易活动却表现异常低迷。

住房买家代理Emma Bloom不禁感叹道：“眼下的住房交易可以说是大砍价。上市拍卖房产数量大幅增加，而买家却大幅减少，成交率非常低。很多卖家不得不低于预期价格出售。”

据Emma Bloom透露，去年房产拍卖率和私下交易率分别为80%和20%，而目前这一状况则完全相反。RT Edgar的董事Mark Wridgway说道：“市场条件很有挑战性。3A评级的地区销售良好，但是市场其他地区则很难说。”

Biggin Scott的董事Claudio Perruzza补充说：“销售放缓表明买家的心态并不着急。”

澳大利亚房产研究机构CoreLogic提供的数据显示，澳大利亚首府城市住房拍卖清空率大约为50%。CoreLogic全国住房拍卖市场评论员Kevin Brogan表示，墨尔本住房市场仍具有一定的弹性。其中，尽管上周上市房产拍卖总量增加了54%，达到1700套，但是拍卖清空率环比仍大体持平。

值得一提的是，阿德莱德录得拍卖清空率为68%，高于去年同期。布里斯班的拍卖清空率则持续录得下滑，达到34%，低于去年同期的45%。

除了房产，地块交易市场也是如此。

根据《澳大利亚金融评论报》的报道，越来越多的地块业主开始通过分类广告、社区网站Gumtree来进行销售。据统计，今年10月的前三周，上传广告数量接近50个，是九月份的两倍还多。其中包括Dahua Group位于市中心的项目，Satterley Property Group位于Mickleham的项目，Stockland位于Clyde 和Cloverton社区项目等等。

此外，其他待售土地位于Greenvale，Melton，Lyndhurst和新郊区Weir Views等地，距离墨尔本中央商务区约20至35公里。

根据Gumtree网站提供的数据，大部分地块定价介于20万 - 45万澳元区间，并且很多地块价格是可以协商的。就出售理由而言，卖家在网站上登记的原因包括“个人原因”、“搬家”、“需要现金做生意”等；仅有1-2名卖家表示原因是由于贷款标准收紧导致无法从银行获得贷款。

展望未来，澳大利亚住房市场前景依旧疲软。一方面，信贷紧缩导致房地产投资者数量大幅减少。另一方面，自住业主所面临的糟糕情况也日益加剧。

在市场下行周期中，很有可能出现的一种情况即贷款买房人“资不抵债”的情况。同时，由此可能带来的不利影响则会导致市场负面情绪进一步扩散。