每日地产 | 观点：工党获胜板上钉钉？你还敢买投资房吗？

离明年的联邦大选越来越近，然而悉尼的房产市场仍然处在冷却期里。

信贷收紧，打击投资客的风暴还没过去，我们却不得不面对工党当选的可能性：这在房地产行业无疑相当于一枚重磅炸弹。

10月15日，极端保守的一国党领袖韩森在议会抛出白人至上种族主义议题，要求大会表决。虽然该决议以28-31遭到否定，然而如此多的议员投了赞成票还是令人惊讶。更匪夷所思的是，执政党自由党的全体议员竟然都投了赞成票，其中还包括原住民事务大臣。媒体报道后，政府也受到了广泛的批评，在一个成功的多元化社会，代表政府的执政党议员居然支持一个种族主义议题，实在是让所有人大跌眼镜。

第二天，政府作出澄清：说投赞成票的原因是一个行政管理上的失误，议员们并没有看清楚是什么议题，只是按照党内的意见投票；并要求再投一次票，这次全体议员都会表示反对。然而这种解释更令人难以接受：这些代表选区人民利益的议员们，投票时究竟是凭着自己的良心，还是仅仅服从上级指示？无论自由党是出于什么原因投了赞成票，这种出尔反尔的作风也让他们颜面尽失。加上前一段的党内斗争，赶走受人欢迎的总理唐保，虽然极右翼保守派没能夺权，但是也让自由党失了民心。看来，明年的大选，反对党工党卷土重来是大势所趋了。

说到工党执政，大多数房地产从业者都会摇头皱眉。因为传统上自由党代表的是包括房产投资者在内的资产阶级利益，而工党则代表了劳工阶级。这两者在房产市场上是对立的。而工党为了争取租房者以及首次置业者的选票，提出了几项吓人的口号，最吸引眼球的，无疑是“取消负扣税”了。

什么是负扣税，限于篇幅不在这里介绍了。有兴趣了解的读者可以发消息询问，或者直接咨询您的会计师。总之是一项针对房产投资者的税收优惠。

有人批评工党领袖不长记性。因为在1985年，工党政府为了打击投资者，避免房价过快上涨曾经取消过负扣税。而接下来发生的是大城市住房供不应求，房价没有降，房租反而在两年内暴涨，为了吸引投资者回到市场，以增加住房供给稳定房租，1987年政府不得不重新实行负扣税政策。

然而形势已今非昔比。包括悉尼在内的全澳住房中位价已连续下跌将近一年，房租上涨的速度也放缓了。很多经济学家担心，此时取消负扣税，会起到釜底抽薪的作用，引发系统性危机。

然而我认为，工党实行取消负扣税的新政没有那么可怕，而且其将会使澳洲的房产市场更健康。

我们来仔细看看工党提出的改革：

1. Labor will limit negative gearing to new housing from a yet-to-be-determined date after the next election. All investments made before this date will not be affected by this change and will be fully grandfathered.

工党将会在竞选获胜后的一段时间内，将负扣税政策限制在新建住宅范围内。在此日期前进行的投资将不受影响，延续之前的政策。

可以看出，市场上的绝大多数房产投资者，以及他们的投资物业都不会受影响，还可以继续享受政府的税务优惠。所以，房产投资者并没有必要如临大敌，精神紧张。

但是，这一税务政策上的调整，影响也是深远的。房产行业从业者，计划继续投资者，或者想要开始房产投资的人，以及首次置业者，都应该好好思考一下未来的方向。

显而易见，如果想要继续享受负扣税政策，就只能购买新房。这让一些澳洲老派投资人颇为不爽。他们在投资大地的旧house时赚了钱，乐此不疲，最看不起的是新房，尤其是公寓楼花。Stuart Wemyss在他的博客里写道：他担心工党的负扣税政策将鼓励投资人们去买错误的房产，并提出如果人们担心新政的影响，应该在今明两年尽快投资买房，以赶在工党宣布新政之前。最后，Wemyss还一厢情愿地怀疑，工党最后可能不会完全取消旧房负扣税，可能只是限制负扣税总额，或者限制享受负扣税的房产数量。

Wemyss的看法代表了典型的老派澳洲投资人的思维模式。他们的投资理念是这样的：首先，土地是一切。因为土地增值，建筑贬值，所以买房应该买土地价值比建筑价值高的破房子。其次，租金低不是坏事，因为租金高，说明建筑价值高（而建筑只能贬值）。第三，唯一的目标是资本增值，不要考虑现金流，地大的老房子虽然租金低，还要交高额土地税，但是资本增值快，过几年卖出去挣的钱，足够挽回持有期间的资金损失了。

事与愿违，我们的时代在以前所未有的节奏飞速发展，一度流行的老派投资理念，不一定能适应城市发展的新形势。当今还有很多人受这种理念影响，认为买房只能买house，公寓增值慢。然而过去30年以来，悉尼的公寓平均增值已经超过了house。（我曾听人以自豪的语气说过，自己买的house，两年从130万涨到了140万，而朋友就为了拿政府补助，同一时期买的公寓，仅仅从65万涨到了70多万，说明house涨得快。我都不好意思戳穿说增值比例是一样的，算上首置补助您买的还亏了。）

老派投资理念在数据上得不到支持，那么我们从城市发展的趋势上来看，这种思路正确与否呢？

老派投资理念也认为，影响房产增值的最核心因素是供需矛盾，所以他们得出了新房公寓供应量大，在土地有限的大城市应该买土地的结论。然而实际上，根据澳洲统计局数字，无论是经常听说公寓供应量过大的悉尼还是墨尔本，房屋形式的比例上来看，house的数量还是占绝对优势的。所以，相对公寓，供过于求的更可能是house。

我们从政府统计部门公布的未来人口结构走势上来看，一人独居，或者双人家庭的数量增长将会远超传统四人以上家庭的速度。因此，在未来几年以及几十年里，对于1-2房小型公寓的需求量，将会远超3-4房的house。而且，很多带孩子的年轻家庭虽然热衷于更大空间，但是生活习惯的改变让他们更加不愿意从事花园打理等不得不做的house work。所以在未来，大户型公寓可能会比house更流行。

有趣的是，Wemyss并不反对买公寓。但是他认为公寓只能买70年代以前建的，一套12户以内的老旧公寓，最好是Art-Deco风格。这种老式公寓需要的维修费用极高，又没有给租客享用的额外设施，一般都是公用洗衣房，户型设计不适合现代人居住，所以租金极低。我很不理解这种需求量逐年降低的劣质资产，老派投资人怎么有信心认为它们会有可观的增值，

很多人会问，既然house的需求量在降低，为什么悉尼过去30年以来，它们的增值却没比公寓差多少呢？而且墨尔本更夸张：house猛涨，公寓反而不增值？其实墨尔本的问题在于城市规划导致的供需不对称，本文不展开讨论，仅着重分析悉尼的情况。

我认为，一方面，个别旧的house被开发商收购用来开发中高密度住宅，少量的高价交易提升了整个市场的中位价。另一方面，问题就出在这备受诟病的负扣税政策上。

过于老旧的房屋由于不适宜现代人居住，租金低，本来不是好的投资产品。然而太多人受过时的老派投资理念影响，购买这些老旧的房屋。虽然持有成本很高，但是负扣税的政策帮助他们改善了现金流，得以相对长时间持有，再高价卖给自住者，或者同样受错误理念蛊惑的投资人。这样的买卖交易，导致了这类资产的泡沫越吹越大。这次信贷收紧，悉尼house的8%价格降幅远超公寓的不到2%，以及高价位房产跌幅远超中低价位，都充分证明了我的这一论点。

所以我认为，现行的负扣税政策，不仅像工党所说的使富人愈富，穷人愈穷，而且是在鼓励人们购买老旧house这样错误的投资产品。和Wemyss的想法相反，我认为工党的负扣税新政不仅会鼓励新建住房，以缓解住房供应紧张，反而会让人们的房产投资更加理性，远离老旧房屋这样充满了金融泡沫的的产品。

我们再看工党的第二个改革建议，关于资本增值税。

2. Labor will halve the capital gains discount for all assets purchased after a yet-to-be-determined date after the next election. This will reduce the capital gains tax discount for assets that are held longer than 12 months from the current 50 per cent to 25 per cent. All investments made before this date will not be affected by this change and will be fully grandfathered

 工党将会在竞选获胜后的一段时间内，把资本增值税优惠减半。当资产投资持有12个月以上，之前的增值税优惠是50%，此日期后的优惠降为25%。在此日期前的投资不受影响，延续之前的政策。

也就是说，在新政实施日之后买投资房，无论新旧，将来出售时，或者把房产作为遗产给子女时，所要付出的增值税要大幅提升了。有人批评这一政策，将会导致后入市的年轻投资人，相比之前入市的老投资人占劣势。但是，为了改善房屋的可负担性，以及长期的可持续增长，改良总比抱残守缺好。总之，如果要投资，最好是趁现在工党上台之前。因为新政实施前的投资延续当前的政策。

我认为，如果工党的新政，能够鼓励投资人利用有限的资金和借贷能力，去投资创造实际价值的实业，或者用于创新，而不是为了投机，相互买卖倒手那么几所没人住的老房子，我们的经济将更加蓬勃，这让所有人都会受益。如果一定要投资最安全的房产，那么就投资到能创造新的工作机会，解决住房问题的新建房屋上吧。

综合考量，作为房产投资人，尽管工党并不代表我的直接利益，但对他们的当选以及房产税改，我是支持的。新政将促进经济发展，而且让房产市场更健康，避免金融泡沫，从长远来看实际上也保护了投资人的核心利益。所以，工党当选，我们应该积极地欢迎，并且提前规划如何买房投资了。

可能有人会问，既然新的负扣税政策鼓励人们投资新房，那么未来新房增值应该超过二手房，所以现在该买新房吗？关于新房增值快，我认为有可能，但也不好说。因为买的时候是新房，卖出去的时候只能当二手房卖，所以增值方面不会有绝对优势。真正值得注意的是，由于新政实施后新房相对二手房将占优势，开发商很可能会因此而涨价。对于投资人来说，一旦看好，应尽早行动，避免不必要的损失。

另一方面，如果你能够利用好今天的市场低迷，在优质区域迅速杀价买到低于市场价的相对新，或者翻新过的二手房，未来的增值也不会差。但是因为没有负扣税的帮助，该房产租金回报，或者你自身的现金流要非常好才行。但是，即使你有钱，收入也好，想买二手house，尤其是旧house，我建议你好好考虑以下四大风险。

首先是溢价风险，二手house由于各不相同，所以参考数据少，容易买贵了；其次是质量风险，二手房隐藏的建筑结构问题，石棉致癌风险，以及水电管线问题很难发现，可能要花一大笔钱来维修；第三就是上述的政策风险了，未来的税务政策和很可能是不鼓励这种投资的。第四，增值陷阱：随着未来的人口结构改变，需要住house的人会越来越少，该类产品的增值可能并不那么理想。

就算你是理性杀价大师，只买对的不买贵的；同时也是建筑专家，隐藏问题一览无遗；而且还是买自住房，不考虑投资回报和税务政策，那么就没问题了吗？如果预算不变，为了住大house可能要选择较差的区，牺牲自住的生活质量了。

有人说我就喜欢house的感觉，这就是我追求的生活方式。那么现金流呢？Burwood均价205万的house买不起，买本地人区，没有车站和商场的134万Earlwood总可以了吧？每月贷款利息大约4500澳元。虽然其租金回报达2.7%，但自住没有租金，分租就要牺牲生活品质。唯一的办法是先租出去，等以后有钱了再住，等待期间只还利息，每个月也要贴补超过$1500澳元，假如没有负扣税的帮助，普通人又怎么能攒得下来钱？

适应新时代的新投资理念是怎样的呢？本文限于篇幅不详细介绍了。简单地说，现金流是基础，资本增值是核心，而贷款是关键。