澳零售企业加码电商，物业经营者有苦难言，转型就能存活吗？

根据行业调查数据显示，零售商的店面租金成本平均每年上涨4%，但同店销售额增长却不到2%。大型零售商们将面临着更高的租金成本和劳动力成本压力，进一步被压缩的边际利润使得他们逐步放弃实体店。

包括Premier Investment、Myer、Lorna Jane、Country Road Group在内的主要连锁零售企业正在重新考量其线下商店布局，如果租金增长和销售增长的“鸿沟”越来越大，那么关闭表现不佳的商店将是他们唯一的选择。

例如， 拥有Just Jeans、Portmans和Smiggle等零售品牌的Premier Investment在2017年关闭了17家门店，其零售部门首席执行官马克·麦金尼斯(Mark McInnis)表示：在未来六年将关闭103家门店，但如果租金增长仍然超过销售的增长，不排除做出关闭更多门店的选择。

的确，目前的澳洲各大零售商都越来越重视电商渠道。根据“2017年澳大利亚线上购物报告”的数据，澳大利亚人在2017年在线上商店花费了213亿澳元，比前一年增加了18.7%。

同时，线上销售的增长为整个澳洲零售业增长贡献了超过50%，意味着零售商每多卖出100元的商品，至少有50元是通过电商渠道售出的。这也就不难理解为什么零售商们有足够的底气和“房东们”谈条件、讲价格。

但零售物业出租者也是有苦难言，数据表明，CBD地区和周边地区的零售物业出租收益率连年下降，涨租金或是出租者们填补自己投资回报的唯一方式。

零售物业经营者们不惧改变，但将“择主而侍”

尽管线下销售量持续向着线上转移，但全国的零售地产租金并没有太多的变化。澳洲CBD区域的顶级零售商铺（指高价位的租金和超一流位置的零售商铺）租金在今年第二季度同比上涨了1.2%。

但有趣的一点是，尽管一些大型的零售商店纷纷选择转战电商，但商业地产并没有出现大幅的空置。2018年第二季度零售地产的转手交易额达到22亿澳元，同比增长了7.5%，在澳洲商业比较发达的区域这一数字增长更加明显。

CBD区域的租赁需求明显要比购物中心的需求高很多。而购物中心的业主为了提高出租率也是用尽办法。最近的趋势显示，他们正在考虑中心选址的区位和租客商店多元化以及加入娱乐式零售元素。购物中心的出租者正在调整租赁对象的同时，CBD区域的租赁对象也发生了转移。

调查显示，中央商务区一级商铺的承租者逐渐向服务型客户转移，例如银行、健康保险商和超商。例如，今年6月，Woolworths在悉尼CBD的第五家Metro商店开业，而这个商铺此前的承租者是Forever 21，一家美国的时尚快消品牌。

在面对高涨的转手率和租客群体的转变，零售物业经营者们都在尽可能的降低自己物业的空置率，有时甚至会从商铺承租人的角度来帮忙考虑未来的商业发展。例如购物中心的多元化购物环境。表面上看来，“人来人往”的零售地产行业依旧是一片欣欣向荣，可实际上物业经营者们也是有苦难言。

零售物业收益率连年下滑，行业增长前景堪忧

在过去的五年里，零售物业行业的收入经历了强劲的增长，主要是受到国内机构投资者和海外投资者的需求增加的影响。同时，零售店铺的租金在此期间也呈现上升趋势。然而由于消费者信心和澳洲经济形势的波动，零售商在销售量下滑和高企的店铺租金双重压力之下努力挣扎，限制了零售物业租金收入的进一步增长。

可以看到，在2017到2019年，行业收入都将呈现出负增长。这主要是因为在零售物业市场收缩时，物业的翻新、新项目的开发和收购在很大程度上受到阻碍。一方面，零售物业出租者们受制于零售行业的不景气而无法提高租金；另一方面，由于物业投资回报率的下降导致新的资本不再青睐零售物业，从而使得经营者们没有更多增长回报的方法。

而不同区域的零售物业收到的影响也不尽相同，笔者从两大主要板块：CBD区域和周边购物中心着手，分析零售地产行业遇到的发展瓶颈。

CBD区域零售地产

根据数据显示，澳洲各区域CBD的商铺租金变化并没有很大，保持稳定的同时有小幅增长。

另外的数据显示，CBD地区的零售收益却在逐年下降。这一现象一方面是由于近年来澳洲消费低迷，消费者信心不够导致零售销售量走低，另一方面也是受到高企的租金压力，零售商的边际利润被进一步挤压。

通过一个很简单的公式：收益率=租金收入/物业价值，我们可以得出，虽然租金的变化幅度并没有很大，但是CBD零售物业的价格指数上涨幅度已远超租金的上涨幅度了。

这也就说明，零售物业运营商即使想进行物业再投资或者重新融资，但他们的租金回报的上涨不足以覆盖物业本身价格的上涨。这也是为什么CBD地区零售物业收益率连年下降的最主要的原因。

另一方面，从物业承租者的角度来看，正如前文提到的那样，CBD区域的承租者发生了转移，更多的变成了服务型企业，他们大多数为CDB区域的商业发展提供更多的增值服务。

而大型零售商，例如服饰销售，要么退出CBD区域的运营，要么仅保留一家旗舰店。这样的旗舰店也并不是为了获得更多的销售量，而是在于进行品牌推广、向线上电商渠道进行引流。

Savill的零售服务总监雷顿·亨齐克（Leighton Hunziker）在接受媒体采访时表示，零售商们目前对CBD需求最高的是位于“战略位置”的店铺，这些商店可以作为灯塔，搭配一些良好的营销方式来促进网上商店的流量，剩余的购物过程都可以转移到线上完成。

地区购物中心零售地产

无独有偶，地区购物中心的商业物业收益率也经历了大幅的衰落，虽然不同区域的收益率下降幅度不同，但总体趋势来看，和CBD物业的下降没有差别。而两者下降的原因也是一模一样。

从购物中心商铺租金的变化来看，近几年增幅并不是很明显，但很明显可以看出的是，对比同一时期各区域购物中心租金的增长，整体零售物业销售的指数增长非常的快。

这说明租金呈现出温和上涨的态势，但物业销售的价格却大幅度的攀升，这也是购物中心的收益率下降的主要原因。

从CBD区域和周边地区物业价格和商业地产租金变化可以看出，澳洲的各地区的零售环境正在进行分化，而这一分化衍生出了零售物业需求和供给的矛盾。

对于零售商，即零售物业的主要承租者们，他们面对着行业环境和销量收入的变化；对于物业运营商，即商铺出租者们，他们承受着地产价格飙升的压力，也承受着承租者们的压力而无法通过提高店铺租金来提升收益率。

小结及未来展望

零售物业租金在温和上涨的同时物业自身价格高企不下，零售地产的业主正在努力的了解行业的变化从而避免租赁的空置期。他们秉持着“只要租出去就是赚钱”的理念，默默承受了物业收益率的下降。

对于商铺的价格和租金，受到国际经济形势的影响，前者可能在短时间内会经历一波回调，但调整的幅度并不会很大；对零售物业的收益率影响重大的后者，还是要等待澳洲零售行业进一步的复苏，例如消费者信心的回升，工资收入水平上升等。相较于之前“坐享其成”的商业模式，零售物业经营者们的日子越来越不好过了。

而根据IBIS World的调查报告，未来五年澳洲在线购物需求将以年均9.4%的速度增长，这比整体零售业的增长速度快很多，表明在线零售占零售支出的份额越来越多。因此，零售物业经营者在安排租赁时需要有选择性、有针对性，租户的组合至关重要。

过去，百货零售商通常是商铺的主力租客，但现在更多的零售商宣布减少租赁计划并锁定更加灵活的安排，例如Myer已经开始对百货公司进行重新布局，依靠更有效的仓库和库存订购系统来减少对空间的依赖。相比之下，超市和服务业将继续以传统店铺的形式存在，并在未来5年成为主力租户。