双城记：同样是房租快速上涨，墨尔本为什么跟北京不一样？

在今年初，无论在北京，还是远在南半球的墨尔本，有关于房地产的声音都是在说房价太高，年轻人终其一生都买不了房子。但是仅仅几个月之后，年轻人却发现：现在连房子都租不起了！

今年以来，中国一线城市的房租上涨速度直接影响了很多人的生活。根据不完全统计，截至今年七月份，部分城市的房租同比上涨了接近20%，有些甚至达到了40%。在房价上涨仍然牵动着公众神经的情况下，房租的暴涨无疑给很多人带来了更大的生存压力。

（2018年7月全国主要城市租金情况）

关于以北京为代表的中国一线城市房租暴涨的原因，有人归结于季节性因素和市场因素。但是博满金资首席分析师魏睿昊表示，真正推动此轮房租快速上涨的幕后推手跟租赁市场的过度金融化有关，表现为租赁市场供需双方滥用金融工具、盲目加杠杆。

魏睿昊表示，由于限购政策，国内一手房和二手房交割市场非常清淡。在这种情况下，无论是房地产中介、连锁酒店、互联网公司还是金融机构都纷纷转战住宅租赁市场。

一时间使得住房租赁市场成了各路资本追逐的“风口”，而此前出事的自如长租公寓正是“迎风而生”的一种模式。在这个过程当中，因为大家比较急功近利，使得租金价格被越炒越高。因此这轮房租暴涨更多地体现出了人为的因素。

同样是房租的快速上涨，墨尔本与北京的区别又在哪里呢？今天的《澳财聚焦》节目，我们就从房屋空置率、租金收益率和房价走势等方面，来为我们解读澳洲租房市场的现状和未来方向。

就在中国一线城市房租暴涨的同时，同样是大城市的墨尔本也经历着一番房租上涨的趋势。据澳洲地产研究机构SQM Research最近公布的数据，墨尔本部分房型的周租金在一年之内出现了12%左右的涨幅。

关于目前墨尔本租房市场的现状，国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）维州资本市场部亚洲客户部副董事周宜女士接受澳财网采访时提到，墨尔本的租房市场的确出现了供不应求的现象，根据所处区域、房型的不同，一年以来房租上涨了5%-10%不等。

“目前墨尔本市中心的公寓非常炙手可热。一个普遍的两房一卫公寓出租，中介收到的申请表格就有十几二十多份，咨询的人数就更多了。”她说道。

根据很多生活在墨尔本的中国留学生和华人透露，现在的公寓租赁市场比找工作还要难。在与本地人一起竞争申请租房的时候，往往需要加价或者一次性预付半年以上的房租才有可能申请到。更有甚者，递交了五、六十封申请表都无一回复。

那么墨尔本的房租上涨究竟与哪些因素有关？魏睿昊提出了以下几点：

一

墨尔本人口激增、房屋供应紧张

博满金资首席分析师魏睿昊表示，墨尔本房地产市场存在供不应求的问题。没有足够土地可以来建造，人们想要居住的地区也没有足够的开发项目，租金上涨也是势在必行。 

的确，就在澳大利亚宣布人口突破2500万大关之后的三周，墨尔本于8月27日（周一）人口突破500万，成为澳大利亚人口增速最快的城市。

据悉，过去一年，墨尔本新增人口125,424人，创下历史新高。换句话说，墨尔本过去一年新增人口的规模差不多赶上一个达尔文市。按照目前的人口增速，本年度墨尔本新增人口预计达到132,000人，平均每周新增2500人。

“墨尔本的租房市场可能在中期会比悉尼更紧张，因为墨尔本的房产供给没有像悉尼那么的高，但人口增长速度却远超过了悉尼，这使得墨尔本的空置率出现了逐步下降的趋势。”魏睿昊解释道。

国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）维州资本市场部亚洲客户部副董事周宜女士表示，墨尔本租赁市场的平均空置率水平是在3%左右，而现在已经下降到2.5%至2%的水平。

“无论是墨尔本内城区还是维州的外城区，租房市场的整体需求都要多于供给，所以墨尔本租房市场的表现较为乐观。” 周宜说道。

相比之下，悉尼房产市场却意外出现“供过于求”的局面，外加上租金下滑、空置率上升，当地的房产投资者受冲击严重。

SQM Research提供数据显示，今年7月，悉尼房屋周租金下跌了1.2%，为515.20澳元。同时，由于新房供应水平上升而人口增速放缓，悉尼住房空置率上升至2.8%，为13年来的最高水平。

二

如何理解房价下跌而房租上涨的情况？

近年来，澳大利亚政府推出了一系列的房产调控措施，包括收紧贷款政策、提高按揭利率、限制房地产投资等。结果显示，截止今年8月，澳大利亚全国的房价已经连续11个月下跌。

据彭博社报道，8月澳大利亚全国房价环比下跌0.3%。总体而言，各个大城市的跌幅尤其明显，墨尔本和悉尼的跌幅领先全国。8月，悉尼房价环比下跌了0.3%，同比跌幅达到了5.6%；墨尔本环比下跌0.6%，同比下跌了1.7%。

魏睿昊表示，对于投资房产的人来说，主要的回报无非就是两部分。一部分是资产升值，另一部分就是租金收益。

“由于澳大利亚主要的几个大城市房价下跌，房产投资者们现在并不会把房价作为唯一的考量依据，越来越多的人开始用“租金收益率”来衡量自己的投资是否划算。”他解释道。

租金收益率指通过租金从房产中获得的年收入，以房产价值的百分比表示。租金收益率的下降意味着购房者实际上要为相同的租金收入，支付更高的价格。

举一个简单的例子，周租520元的100万元房产每年可产生27,000元的租金收入，或总收益率为2.7％。如果投资者要求4％的收益率，而租金保持不变，那么房价将需要下降近三分之一至675,000元。

过去几年，澳洲的房价上涨幅度远远超过了租金的增长幅度。就算现在人们觉得租金已经贵到租不起了，但房东依旧觉得没赚到钱，原因就在于过高的房价导致收益率很低。

“目前澳洲银行很多投资房的贷款利率都已经高达5%以上了，那么对于想要通过租金收益率来补房贷的话，你的租金收益率需要达到4%才能维持。但是目前房价过高，房租增长缓慢的情况下，租金收入就会显得特别低，这使得每个手上拿着投资房的人日子都不太好过。” 魏睿昊解释道。

投资者若想要更高的收益率，只能通过下调房价或者提高租金来保持收益。那么到底是房价下跌的多还是租金上涨的多来补足这个缺口，还要看不同的市场情况。

魏睿昊表示，从墨尔本和悉尼两个城市的房产供给的情况来看，悉尼会更多的体现在房价下跌，而墨尔本则会出现更多房租上涨的现象。

“预计在未来一段时间之内，房价下跌和房租上涨两个方向的共同作用下，租金收益率会逐渐回到一个正常水平。”他说。

三

年轻人是选择“啃老”买房入市，

还是继续忍受不断上涨的房租？

澳大利亚房产最近陷入了“低潮”，墨尔本和悉尼的房价开始领跌全国。据了解，悉尼和墨尔本的房地产占到了全国房地产总市值的三分之二。一直以来，澳大利亚全国房价的走势与两地密切相关。

魏睿昊表示，就目前房地产的走势来看，房价下跌的趋势还没结束，房租在未来一段时间的上涨速度也要比过去几年还要快一些。

但是楼市低迷并非完全是坏事，也不代表它不具有投资价值。长远来看，房地产的总体价值还是会随着人口增长而上升，只不过是快和慢不同的周期问题。

对于年轻人来说，如果有父母的资助，或者能够自己攒钱买一套自住房的话，还是非常值得考虑的，因为除了自住之外很重要的一点是：要为自己退休后的生活提早做打算。

与任何重大购买行为一样，这还是要根据个人情况因人而异。在购买自住房之前，你需要确保房价是自己可承受的，更重要的是你不但要考虑当前利率的还款能力，还要为利率可能上涨做好准备，一旦上涨要有一些缓冲的余力。

随着大城市租赁市场快速发展，年轻人群的置业观正发生变化，多数年轻人对租房表现出了很高的接受度，“只租不买”的观念正逐步流行。究其原因则与房价高企严重不可负担性有关。可当房租也开始日益高涨，生活水准因此开始下降时，你会作出什么样的选择呢？欢迎留言参与我们的讨论。