每日地产 | 观点：关于买房你们都错了

关于买房你们都错了

如果我问您一个问题，经济型酒店像如家和汉庭，相比五星级酒店如希尔顿，洲际，哪个更赚钱？123不准想，直接回答我，我相信我得到的答案肯定是五星酒店更赚钱，因为这符合人的逻辑。谁相信收取一晚上2000房费的酒店会没有收取200一晚房费的酒店赚钱呢？

再考您一下，请问什么样的房子增值最快，123不准想，直接回答我。我猜您的答案是好区，好景色，好地段，翻译过来就是富人区+水景+豪华装潢衬托的户型。那答案正确吗？

万邦君和朋友找了几个高大上的楼王案例来阐明一个小道理，常识不一定都对，骑白马也不一定是王子，有可能是唐僧。

我们从近200个案例随机给您挑几个，您瞅瞅

看这套房子，传统富人区 Double Bay， 离市区不到5公里，楼下就是超市商店，无敌水景对海湾，500多万那是应该的，要知道Double Bay本身拿出来卖的房子就不多，那涨幅如何呢？

根据历史成交记录显示，2003年5月买进的房子，到现在都过了TMD快15年了， 房子还是没有翻一倍。

接着看，看便宜点的。

 这个房子看起来不错，豪华装潢，无敌海景，楼中楼格局，位置在Queenscliff。很多华人朋友都未必知道在哪，其实来市区也只有几公里，在Manly旁边，好区海景没移民，那涨幅如何呢?

根据我们有限的信息，我们看到这个房子的租金从2010-2014年的四年间，从来没涨过。2014年-2017年，房子有42%的涨幅。住在悉尼的人都知道，2014-2017 澳洲接连降息，市场是最火热的时候，那个时候房子3年翻番都很正常，这个涨幅不算什么吧？

那我们再接着看，找最便宜的。

内西区河景房，名声好，屌丝少，本地人居多，离市区也只有几公里

销售记录看起来是这样的

大家在澳洲都喊，澳洲房子平均7-10年翻一番，结果您看，像这样最顶级的公寓，从2008年到2017年3月的售出，9年的时间也就才翻一倍，好区好景不过给你一个平均值。

我们现在，在人们心中治安差，移民多的烂区，随机找一个最近成交的房子给您看看，看看和高大上比起来，我们的涨幅如何

Punchbowl 悉尼的阿拉伯酋长国，没有哪个华人想去投资或居住在这里，那我们看看，我们随机找的公寓涨幅如何。

9年翻了一倍，既不好也不坏，但是这个房子一直都是正租金收入

坏区的涨幅有比好区的涨幅慢么？ 我是看不出来。

我委托墨尔本的朋友帮我查几个楼王的销售记录，我指名道姓不要像Dockland， 墨尔本CBD， south bank 这个几个区的房子，因为这些区的已经被开发商盖的铺天盖地，我要那些近市区，本地人居住的地方。

South yarra在墨尔本市中心门口，有火车，轻轨和公交车，附近还有几所高等院校，这套房子地理位置闹中取静，装修考究，那涨幅如何呢？

12年半涨了一倍多一点，还是一个市场平均值。

不过楼王也不是完全没有好的，墨尔本这位大神特意给我找了几个积极向上的楼王案例

例如这个三年翻一倍的无敌海景房

案例看起来振奋人心，这个区的其它公寓涨幅也不错， St Kilda 其实在墨尔本就是Bondi Junction 般的存在

例如下面这套海景房，涨幅也保持了20年翻3倍

我不是故意要砸场，因为我本人去墨尔本考察过，随机选了一个不好不坏的Ringwood的成交记录来看看，Ringwood离市区二十多公里，有一个繁华的购物中心，但是这个区也有监狱，所以互相抵消一下。因为墨尔本公寓都在市区附近，所以我找一个最近刚卖出的两房Villa做比较

这种貌不起眼但近火车站，购物中心的房子，20年涨了近7倍。

所以啊您所知道的那些加分项如好区，好户型，好景色，好格局的富人专利产品还真没给升值加太多分。真正适合我们普罗大众的投资更多的是发生在我们身边这些中产或是劳苦大众聚集区。

《香港地产百年历史》这本书里讲到一个很有意思的事情，说的是在1960年那个时候，香港在霍英东发明楼花和分期付款这个模式前，买楼都是只能整栋买(10w四层一栋)，社会上90%的老百姓都买不起，只能租。有钱人都是建房收租，久而久之，香港就成了地价飞涨，楼价涨的很慢，租金很高，一个楼8年的租金就可以回本的地方。这样就造成了买地造楼很不合适，成本太高，所以在1950-1960年这10年间，香港开发商都是买旧仓库和旧楼来做结构改造，而这一现象直到借着楼花买卖，普通老百姓都可以买的起楼的时候才改变，楼价开始飞涨。

房子和股票一样，蓝筹股固然好，不一定适合所有人；运用精准的眼光和判断买到合适的绩优股和潜力股更符合并贴切我们老百姓的投资理念。靠所谓的大众常识未必可以打败市场，你需要的是实地考查加上分析海量的数据选准区域和适合这个区域的产品，同时运用巧妙的谈判和议价技巧以低于市场价的入手，并在合适的时间点通过不同的策略尽量发挥房子本身潜力使其收益最大化，最终达到资产本身健康稳定的持续增长。