每日地产 | 我是如何被洗脑的......

郎才女貌是婚恋市场上不变的择偶的标准，在双方家庭背景与性格相似的情况下，女方主要是要看男方的工作与收入，而男方则主要看女人的容貌。如果一个人告诉你，女人的美不美丽，漂不漂亮不是不重要，但最终让你胜出的是清华的学历你相信吗？答案肯定是否定了，美丽是所有人都需要和欣赏的硬通货，学历的话要因人而异，对有些人择偶标准有加分，有人根本就不在乎。

我曾经相信了一个相似的观点，那就是土地越少的地方越容易升值，这比什么都重要。万邦君早期曾在两个地产公司上过班，两个公司的老板的共同点就是在讲座里把悉尼房地产推到了宇宙至尊的地位，他们说其中最重要的一个原因就是悉尼是盆地，人口不断涌入，供给有限。悉尼一面环海，三面被国家公园和山地包围，他们管悉尼这样的地理环境叫“悉尼地产独有的财富特征”。这种地区的房子有升值保障。

在过去几年这种所谓的悉尼模式一直让我坚信不疑，直接导致了我比较抗拒投资外省带地的别墅，而且还差点让我买了卧龙岗的房子，为啥呢? 因为卧龙岗也是三面环山一面朝水。

这个疑惑直到最近和国内一些炒房网友交流才被完全解惑。他们带着开玩笑的口吻说道，照你这么说新疆的小城市阿勒泰是个好投资标的，周围都是沙漠就这一片绿洲，城市无延伸的可能性。我说你这不是抬扛吗？阿勒泰能和悉尼比吗？悉尼有人口流入加上经济上是龙头。

他说“对了，所以决定房价最终上涨的不是供给，光限制供给没用，经济与人口才是最重要的指标”。

和他交流的这晚，我思索了很多，终于明白了几个道理

1. 供给少不代表房子一定涨，关键还是需求，需求来自人口的涌入，人口的涌入来自哪呢？当然是当地的经济发展与就业。 

只要赚钱人们哪里都愿意去，2008年的矿业大潮，悉尼有多少户举家带口的搬迁到perth，那里有悉尼繁华吗？没有，为啥还要去呢？因为可以赚钱。不但如此，一个城市如果产生赚钱效应，你赶都赶不走人。最近一则新闻报道硅谷与旧金山的房价疯涨，导致很多人不得不睡车库和别人家的衣柜。

看到这则新闻，请别和其他人一样愤愤不平说房价为何这么高，而是要问房价既然这么高了，那些人为何还不愿搬走，为何不搬到底特律去享受1万美金一套的大别墅，那里不是居者有其屋吗？呵呵，这是因为硅谷和旧金山有全美最强的就业率。

2. 土地多对城市发展是好事不是坏事

如果一个城市的人口不断涌入，城市就无可避免的要扩张，当人口涌入还是可控的情况下，你可以提高城市的容积率，把别墅推倒了盖一栋大楼去满足住房需求，毕竟天空是没有限制的。但当人口涌入增速到一定程度，这种方法是没用的，因为城市的扩张是多维的，有看得见的和看不见的。

何为看得见的和看不见的呢？城市的人口越来越多，看得见的是高楼越来越多，看不见的是基础设施，人越多对基础设施考验更大，你需要更多排粪排水管道，更多垃圾处理设施。光建楼是不够的，每一户都会有一到两台的汽车，所以堵车停车对当地公路都会是非常具备考验的。更多的人代表需要更多的地去建购物商场和公园等相关娱乐设施。

所以您看到我们思想总是单维的，觉得人多点就多盖房子，可那看不见的的基础设施反而是最重要的，更麻烦的是基础设施的承载力是有限的，例如夏天大家都开空调，用电量超负荷，有的区就停电了。所以各国政府面对人口超负荷的大城市，就是首先升级基础设施（如悉尼不断升级公路与地铁），下一步开辟新区，疏导人群，所以在北京开辟了通州，雄安等地区时，悉尼也正在大力发展parramatta，因为新区地多啊。土地对城市是资源，不是负担，因为人口与城市的扩张需要更大的原材料生产与加工的基地去维持城市的运作，对于高速发展的都市来说，更多的地就会帮助城市更快的发展，让政府与企业有资源建立城市的供应基地。

例如说亚马逊为何会设立总部到墨尔本，网上找到的资料不多，但我主观认为还是因为墨尔本地多，亚马逊的总部设在Dandenong South 一个距离市中心35公里以外的地方，同样的距离，如果设在悉尼，是不是有点太奢侈了？

你随便拿鼠标在谷歌地图悉尼上玩，往北35公里以外的地方Hornsby ，斜一点到dural， 往西南是liverppol市中心，这个三地方地价都不便宜，最便宜的是西边是seven hill， 不过无论是哪里好像都无法让你有那么一片大地建厂房

所以土地稀缺是双刃剑，对于高速发展的城市它是坏处到大过好处，限制了经济发展。

3. 土地多未必供给多

我记得以前有人批评墨尔本潜力的时候，批评墨尔本是平原有太多土地可以开垦，说这话的基本都是无知。因为地怎么会是你想开发就开发的呢？土地的延伸需要基础基础设施的跟进，农地变住房用地也不是单纯换个名头那么简单，政府一般让开发商出基础设施的建设费用，想必您也听说过开发商替政府修桥建道的事，所以只有有实力的开发商才会这么做。这样说来周边地再多也不一定会产生供给。地产开发有专门关于城乡结合部土地开发的题目叫greenfield development，大家感兴趣可以看看。

地多代表有很多 greenfield development的机会，但上段说明greenfield 不容易。你真正担心不应是城市地太多带来潜在的供给，供给来自城市的infill development（增加老城区城市密度）。 所有看得见的风险都不是风险，看不见的才是，我之前说过就算城市地少，如果政府提升土地密度，那供应就很多，远比郊区有大片地的威胁更大。

4. 适度的供给是好事不是坏事

房子装修一下可以升值，好的开发商可以帮助整个区域升值。为什呢？因为楼花本身就比现房贵，下一期的楼花的开盘价一般都比上一期更贵，屋主买了新房转手卖的时候会把自己的成本加上利润去出售，这样下来这个区域被人为拉高，当地老破大二手房会被一起带动起来。

新房带动旧房，新区也带动旧区。因为新区虽然什么都没有，但靠着各种炒作概念，新区起价就比老区高，但新区基础设施不完全，所以很多在一段时间里还要跑到老城区去中转交通，购物，这样会提升老城区的经济产量。新区价格高，老城区设施齐全还价格低，自然房价也会被新城区带动起来。

所以这篇文章的总结就是经济是城市房价的发动机，一切附加条件都是浮云。