30岁国内无车无房，我却花28万在日本买栋楼（组图）

A君，湛江人，目前在广州某互联网公司当销售。即将踏入而立之年的他，在广州无车无房，但去年9月，他却花28万人民币在日本大阪买了1栋日式小楼。

从“准备买”到“买到手”，A君只花了2个星期。这期间，他连房子都没有实地看过，仅凭几张照片，一份中介委托书，就快速完成了人生首次海外置业。

在日本买房看起来风光，但A君却属于被“限购”逼走的那群人。如果不是去年那纸“史上最严调控”，现在他可能正在供1套广州二手房，每月还贷过万元。

但现在，他有两个身份。在广州，他是每月花5000+租房的房客，在日本，他是年回报率9%的房东。面对还有1年半才拿到“房票”，他说：“等啊，没关系。”

除了等，他还物色着在日本京都再买1套中古屋，改造成民宿。“贷款5成，利率不到3%，房租抵月供还有剩余，这样算下来，相当于5折就买了1套房。”

到底在日本买房怎么操作？适不适合年轻买家作为“权宜之计”？除了准备好钱，还要注意什么？本期文章「买房者说」，A君与大家分享了他的买房故事。

故事的转折发生在1年前。2017年3月，A君看中海珠区金碧花园1套二手房，总价300万。但这个时候，距离他的广州社保满3年还有4个月。他只能等。幸运的是，业主答应先签订协议，直到他拿了“房票”再办理房产过户。但3月17日晚，他等来的却是广州限购升级的一纸文书：社保要求从3年变成5年。新政“误伤”的刚需哀鸿遍野，大多数人选择另辟落户渠道，而A君走了另一条路。

“我之前就有关注日本房地产，但下定决心要买主要是两个原因：一是我在广州被限购了；二是2016年跟我一起去看的朋友，买了日本的房子不到1年，市值就涨了30%左右。”跟传统认知的“海外炒房团”不同，他是被逼出走的“少数者”。

决定在日本买房之后，他跟中介提出了3点要求：“1、预算在20-30万左右；2、最好已经带现成的租约；3、年回报率在7%以上。”买得起，也要保障收益。

根据这个要求，中介提供了10套房源让他挑选，他在大阪和札幌的2套之间犹豫。“札幌淡旺季分明，旺季可能天天爆满，但淡季基本都空置。”所以他最终选了大阪的房子，这也是他送给老婆的结婚礼物。

这是1栋一户建住宅（类似自建房），占地十余平，两层，共两房，套内面积27平，总价28万，带租约，扣除托管公司手续费5%以及各类税收，每月到手收益2100元，年回报率去到9%。这是什么概念？如果放在广州，目前不限购的增城新塘，1套200万的房子，月租也就在2000元左右。而根据最新数据，2018年2月份，广州市区热门楼盘的租金年回报率普遍不足2%。

现在，A君离拿到广州房票还要等1年半的时间，但他已经开始准备在日本买第2套房。这次他想好好利用日本“人性化”的房贷政策，在京都买1套中古屋，改造成民宿，预算在100万左右。“今年薛蛮子就在京都买了1整条街的11套房，也是准备开民宿。”A君介绍道。

目前在日本买房，100万以下要求一次性付款。但如果超过100万，可以申请房贷，额度是房产评估价的50-70%，年限15-20年，针对外国人的房贷利率是2.6-3%。值得注意的是，目前日本对外国人买房没有任何资质和套数的限制。“假设100万买1套房，贷款5成，房租抵掉月供还有剩余，那我相当于5折买了1套房。”他说，“之前其实已经看到1套合适了，但当时刚好在忙没回复，过了不到1小时，中介就说被别人买走了。”

其实，A君在国内不是没有买过房。2015年10月，当时佛山千灯湖板块还不限购，他赶在房价暴涨之前，踩在低点，买了板块内1套90平的单位，均价仅1.3万/平，总价不到120万。1年后，周边房价已经涨到2.5万/平，接近翻倍。还没拿到房产证的A君，选择通过内部转名，把房子改到即将结婚的妹妹名下，只按1年前的原价收了妹夫首付款。

目前A君在国内无车无房，他和老婆租在海珠区乐峰广场附近，月租金5000+。“本来4000多就能租到，但我想要江景房。”他说，这个小区目前二手房价已经破6万。“生活有其他需要焦虑的事情，但不是买房。”对于目前的状态，A君平静说道。

Q：日本的房子跟中国有什么不同？A：日本的房子主要分为一户建和公寓，都是永久产权，像我买的是一户建，也就是独立的日式小楼，除了房产证，还能拿到土地证，如果将来房子旧了，也可以自己拆了重建。另外日本的房子计算的是套内面积，同样标着100平的房子，使用起来要比国内舒服。

Q：买一户建和买公寓有什么区别？A：一户建要靠自己维护修缮，而公寓有小区管理，从持有的成本来看，公寓的费用相对更低，不过随着楼龄变老费用也会升高。另外公寓申请贷款，评估价通常比较高，能贷多点钱，但一户建可能因为楼龄老，200万的房子银行只能评估到100万也说不定。但也有人是特意买老房子，再重新装修转手。比如100万买来的房子，保留建筑特色，再花100万装修，可能再卖就去到400万。

Q：中国人到日本买房有什么障碍？A：现在国内的政策是每人每年限5万美金的外汇，如果超额可以到香港开户，也有理财公司可以帮忙处理。但当时我买的那套总价才28万，所以很快就搞定了。因为找了中介，全程都没什么障碍，从交钱到拿证，手续大概需要1-2个月。

Q：国内没房去日本买家人赞成吗？A：我老婆不太在乎房子，岳父岳母和我爸爸也很开明，不能理解的主要是我妈妈。当初她也会说：“你都没看过房，要不退了吧。”不过我觉得，这个问题主要还是看自己是否经济独立，以及在家里的话语权，对我来说，问题不大。

Q：传说日本人不爱买房是真的吗？A：大家常常提到“日本失落的二十年”导致大量日本人不买房，认为今年1000日元可以买100个苹果，明年可能可以买110个，钱会越来越值钱，土地反而不值钱，但这其实是刻板观念。2005年开始，台湾和香港人开始投资日本房地产，后来是北京和上海人逐渐涌入，2017年我买的时候，日本的房价已经经过两波增长。我当时看到1份报告，日本的旅游业近年来飞速发展，几乎每2-3年就要翻番，所以我看好未来的前景，买的时候也是做好准备长期持有。

Q：身边去日本买房的人收益如何？A：不算多，有几个吧。我有位朋友买了1套之后，不到1年升值30%。然后她又接连买了3套，现在总共有4套，包括了写字楼、商铺和公寓。因为她是3个小朋友的妈妈，所以她买来给小朋友当成长基金，我觉得她这个理念很正确，现在她这4套房产，最高的1套年回报率可以去到11%。

Q：在日本买房对移民有没有帮助？A：基本没有关系。首先日本入籍相对困难，基础条件是居住满10年。虽然也有投资机构可以提供买房移民方案，但是买了房之后要在当地注册公司，保证每年的营业流水达到30万，这样的话，可能也要5-10年才能办下来。