澳洲首府城市房价连续9个月下跌，经济学家情绪悲观，千禧一代或可“救市”？

根据CoreLogic的最新的房价指数报告，6月份澳大利亚房价中位数连续第九个月下跌，平均加权下跌0.2％至556,384澳元，去年同期下跌幅度为0.8%；在所有城市当中，悉尼和墨尔本房价再次领跌。

按住宅类型划分，6月份独立房屋中位数价格下跌0.3％，略高于公寓房价格0.2％的跌幅。全国独立房价加权下跌1.2％，再次快于公寓0.7％的下跌。

相较于各首府城市，其他城市的表现则相对优异，中位数价格持稳。在过去一年中，首府城市中位数价格现已下跌1.6％至654,366澳元，其他城市中位数同期增长2.2％，升至367,135澳元。

澳大利亚最大和最昂贵的住房市场悉尼的中位数价格下跌0.3％至870,554澳元，过去三个月的跌幅为0.9％。在过去一年中，悉尼的中位数下降了4.5％。

墨尔本的房地产市场也呈疲软趋势，6月中值下跌0.4％至716,774澳元。自3月以来，墨尔本的价格下跌速度比悉尼快，下滑1.4％；全年的涨幅减缓至1％。

从目前的形势来看，考虑到最近的住房市场指标，如拍卖清盘率、新屋销售、住房融资和住房信贷增长率等，墨尔本的年度价格增长可能在未来几个月变为负值。

悉尼和墨尔本承担了澳大利亚住宅量的40％，房屋价格占澳大利亚房屋总值的60％左右。这两个城市的价格变动往往对全国产生指示性影响。

一，高端市场疲软，低端市场坚挺

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，过去三个月的疲软集中在高端房产商，而较便宜的房产其实表现强劲。

“在最昂贵的四分之一市场中，跌幅更为明显；而最便宜的那四分之一市场，价格其实保持了坚挺。同样，在过去的12个月中，最昂贵的市场录得3.6％的跌幅，而最便宜的市场录得1.4％的涨幅。”

鉴于悉尼和墨尔本是澳大利亚最高价的房屋市场，近期两个市场的下滑也很说明问题。在悉尼和墨尔本之外，大部分中小城市的表现涨跌互现。6月布里斯班、阿德莱德和霍巴特的中位数价格上涨，而珀斯、达尔文和堪培拉的中值则呈下跌状态。

数据显示，尽管澳大利亚过去一年的房价中位数下降，但大多数首府城市的房屋总价值都有所增加，从霍巴特的12.7％增长到墨尔本的1％不等。除悉尼以外，另有两个以采矿业为主的首府城市的价值在过去一年中有所下降，分别是珀斯下降2.1％和达尔文下跌7.7％。

“霍巴特在所有首府城市中，资本收益趋势表现最强劲，住宅价值在过去三个月内进一步上涨2.3％。”Lawless说。

不过，该数据相较于3月，季度增长率下降3.4%。因此显而易见的是，澳大利亚首府城市的住房市场开始逐季放缓。

Lawless表示，大多数住房市场现在开始降温，部分原因是贷款标准更加严格。考虑到贷款标准可能会进一步收紧，澳大利亚高端房屋市场将会继续降温。此外，周期性抵押贷款利率上升的风险也在增加。

“虽然官方利率预计在2019年末之前都会保持不变，不过由于海外资金流入的成本上升，贷款人提高抵押贷款利率的压力也会越来越大。而债务成本的增加，将会给房地产市场带来额外的下行压力。”

另外，房地产市场的疲软可能会对经济状况产生影响，对消费者支出和住宅房屋建设造成一定的拖累，并未那些依赖于房地产行业的行业带来挑战。

二，经济学家怎么看

目前在澳洲，基金经理普遍认为房价下跌将引发经济崩盘至恶性周期。

上周，澳联储公布了7月利率决议，宣布现金利率维持在1.5%不变。在澳元持续下跌的当口，顶级经济学家对房地产市场的看法更加悲观。

澳新银行 David Plank说表示，从过去三个月的房价水平来看，预计2018年下半年房价将下跌4％，2019年的房价将下跌2％；悉尼和墨尔本市场的房价将出现较大跌幅。在今年3月，澳新银行曾预测2018年房价将增长不到2％。

澳大利亚国民银行经济师Alan Oster表示，在2018-2019财年，澳大利亚房价将会整体小幅下跌，但是并不会就此崩盘。3个月前，国民银行曾经发布预测，认为2018年房价将会增长0.7%，公寓房价格将会跌落0.9%。

CoreLogic 公布的房屋调查数据显示，目前澳大利亚房屋市场上的弱点在一些首府城市。在截至6月30日的一年中，澳洲五大首府城市的房价下跌幅度超过2%。悉尼的房价跌幅最大，为4.5%，为2009年金融风暴以来最差表现。从全国来看，全年房价损失0.8%，在上个财年的最后一个季度，房价跌幅为0.5%。

BIS Economics经济学家Sarah Hunter表示，从投资者活动中可以看出，不论是海外买家还是澳洲本土买家，在过去的一年中均对买卖房产没有足够的热情，是致使整体数据下滑的主要原因。

5月份的外国投资审查委员会调查数据显示，由于中国外汇管控政策的缩紧，加上更加严格的税收政策，抑制了中国买家买房热情，中国买家在澳洲投资房产的金额直接减半至152亿澳元。

Hunter说，相较于3个月前，我们需要关注的点在于皇家委员会的决议和贷款新规带来的影响。金融服务业在过去的几个月中，一直受到皇家委员会的审查，尤其是银行借贷行为，对金融服务业和银行业造成了不小的打击。

风险越来越大

根据Capital Economics的Paul Dales的说法，贷款标准已经受到皇家委员会的影响。他认为，海外融资成本的飙升以及过去三个月房价快于预期的下跌，大大增加了未来住房市场表现的风险。在2018-2019财年，房价极有可能进一步下跌5%。

不过，汇丰银行分析师Paul Bloxham说，“我们认为2018年全国房价可能小幅下滑，到2019年大致持平。房地产市场可能出现软着陆；会降温，但不会崩盘。”

人口增长是关键

经济学家强调，预计澳大利亚的人口增长将继续支持澳大利亚的住房需求。“强劲的人口增长阻碍了房价过度下滑。”经济学家Stephen Roberts评论道。

然而，如果房价确实继续下滑，那么损害可能会扩散到房地产市场之外。

经济学家Warryn Robertson认为，房地产市场是海外投资者如何看待澳大利亚经济的关键，也是他们是否会向澳大利亚贷款并乐于持有澳元的重要因素；如果房地产价格继续下跌，或者消费者停止消费，房价会再次下跌，那可能会形成“非常恶劣的周期”。

澳大利亚人报专栏作家Robert Gottliebsen表示，澳大利亚人报专栏作家Robert Gottliebsen表示，当前出现的紧要问题是，责任保险公司越来越不愿意为银行，尤其是银行董事提供索赔保险；很多贷款可能因不负责任的贷款数量增多而延长，因此银行将承担巨额亏损。

如果这导致信贷紧缩导致房价进一步下跌，那么银行系统将面临非常困难的局面；这将是另一种“恶劣周期”。

千禧一代是房屋购买主力军？

根据First American的一项新研究发现，现当代的年轻人并没有放弃住房拥有权，只是拥有自己住房的时间可能会稍晚。

该调查将“潜在的住房所有权需求”作为其房屋所有权进展指数（HPRI）的一部分，通过跟踪房屋所有权随时间、经济、社会和生活方式趋势的变化，找出房屋所有权的潜在需求情况。

有趣的是，尽管读大学的成本高，学生贷款债务负担日益增加，但获得大学学位后成为房主的人数，远高于学历较低的人群。

根据First American的分析，1997年至2017年间，拥有大学学位的房主和没有高中文凭的房主之间的数量差距从11.3％增长到20.5％。虽然受过大学教育人群的住房拥有率在二十年间有所波动，但在2017年达到了68.5％，与20年前持平。然而，高中学历及以下的房主所占比例从57%下降到48％，降幅超过9%。

“千禧一代的生活方式和经济决策，是我们目前房屋拥有率低于预期的一些主要原因。”First American首席经济学家Mark Fleming在报告中说道，“然而随着千禧一代的年龄增长，他们陆续开始做出一些有关于人生的重大决定，包括是否接受教育、未来的生活、结婚、买房等等。”

Fleming还表示，就数据来看，婚姻与购买房屋“密切相关”——已婚夫妇的住房拥有率比未婚人士高出30个百分点。因此Fleming认为，相信在不久的未来，千禧一代的房屋所有率将会得到增长，他们将成为房屋购买的主力军。

从澳洲房地产市场的历史来看，房价出现周期性的变化是非常正常的，而且总体来说一直保持了正向增长，但是有一点需要注意：首府城市，尤其是悉尼、墨尔本这样的国际化都市，住宅的居住性质正在逐步让位于投资性质，而这一趋势正在全球的主要城市蔓延。

虽然现在处于这一轮房价周期的下行区间，千禧一代如果要在这些地方拥有自己的房产，仍然需要比他们的父辈付出更多的代价。