每日地产 | 瑞银：热潮不再，中国买家从澳洲转向东南亚

瑞银的一份报告说，2012到2017年热潮带来了大量的外国住房买家，但这件事不太可能会再重复一次。

在瑞银Evidence Lab关于中国买家的最新报告中，瑞银说外国买家人数在2016年达到了巅峰，而2018年的买家人数则不多不少，这说明以中国买家为代表的外国买家“不太可能挺身而出，抵消掉由于信贷收紧而减速的国内需求所造成的影响”。

在皇家委员会对银行业进行审查后，“信贷收紧”有进一步加剧的风险，进而可能会导致这些条件的收紧程度也进一步恶化。

结果就是，诸如Mirvac和Stockland之类住房开发商的表现将会受到影响。随后，瑞银在周二时降低了对Stockland的评级。澳洲不再是中国投资散户在亚太地区投资住房的主要目的地了，这些投资者将注意力转向了其他上行的市场，比如泰国、越南甚至是日本，不过在日本投资的数量依然处于低水平。

瑞银说，中国投资减速的主要原因在于对外国买家的印花税附加费提高了，房价减速了，银行不愿意再贷款给外国买家了，而且中国还收紧了对资本的控制。

如果将印花税或预付成本控制在房产主要购买价格的5%左右或以下，中国买家是最不可能受到印花税或预付成本影响的。不过瑞银说，随着这个数字变大，不愿意在其他国家购买房产的消费者比例降低了。

受中国买家欢迎的新州在去年七月将其印花税附加费提高到了8%。

“瑞银Evidence Lab最近对3403名中国大陆人进行的调研显示，中国买家对日本和东南亚（尤其是泰国）的兴趣日渐上涨，我们的渠道检测表明，越南也在中国买家的考虑范围内。”瑞银说。

将房地产卖给中国买家的跨国企业（比如Juwai.com）证实了这些发现，说自2017年初以后，东南亚争取到的中国买家份额就比其他区域增加的都要快。

领先的国家有泰国、越南、马来西亚、新加坡和菲律宾，因为这些国家处在中国“一带一路”基础设施规划的大范围内。一带一路是中国的对外政策和经济战略，希望通过欧亚大陆和印度洋沿线的国家在经济上将欧洲和中国联系起来。

Juwai说，即使是柬埔寨这样较小的国家，中国买家的增长也非常迅速，只不过基数要小得多。

“2016年，只有三个东南亚国家的中国买家份额排在前15，而且没有一个进入前5的。去年，有五个进入了前15，泰国还从第六名上升到了第三名，超过了加拿大。”Juwai.com的执行长Carrie Law说。

“最大的驱动因素是这些国家较低的价格，而且这些国家作为一带一路计划沿线的国家似乎还受益于政府的政策。资本控制限制了中国买家能够支出的金额，因此他们转向了价格较低的国家，甚至是澳洲这类高成本国家的低价格房产。”

外国投资审查委员会的最新数据证实了中国资本撤出澳洲的消息，2016至2017年度中国在澳洲投资房地产通过审批的数量比2015到2016年度减少了一半。