致首次置业者："不能接受这两点，你就很难入市！"┃大悟看房日记84

2018-05-21 来源：澳洲房产大全原文链接评论0条

这是澳洲房产大全

第639 篇原创文章

作者：大悟

微信：262739843

致首次置业者：

2018年5月19日星期六天气：晴

此篇《大悟看房日记》，是约稿类文章，所谓的约稿，我也毫不避讳与大全读者说明，就是某一开发商，因某一项目的销售，希望我能阐述个人观点。
但请大家放心，大全平台未来无论承接任何的广告服务也好，项目稿也罢，如果项目本身在我们团队看来，是不及格的，我们决不会接受。
就我个人而言，我生平最讨厌别人告诉我该做什么不该做什么，大预算的买家我见多了，我心想，一没吃你的，二没喝你的，叫我委曲就全地为了赚钱，去谄媚去奉承去迎合，我还真做不到，你大悟哥还是有情怀的。
所以我穷。
在此也感谢长期关心关注我们的大全读者朋友。
进入今天的看房日记。

正文

每个人在澳洲置业，都只能做一次首次置业者，对，有且只有一次。

光先生在《第一次》的歌里也唱到过“呼吸难过心不停的颤抖，失去方向不知该往哪儿走。”

第一次嘛，你总会紧张。

第一次谈恋爱紧张不？心跳的老厉害了，谈多了，也就那么回事。

致首次置业者：

第一次开车紧张不？心跳的老厉害了，开多了，也就那么回事。

致首次置业者：

第一次登台演讲紧张不？心跳的老厉害了，登多了，也就那么回事。

致首次置业者：

第一次那啥紧张不？心跳的老厉害了... ...

致首次置业者：

老夫打住。

那你说第一次买房紧张不？

致首次置业者：

玩笑说玩笑。

对于我们华人的首次置业者，尤其是想拿免印花税，拿政府补助的朋友，多数是刚拿到身份或刚找到工作，对于华人群体，在澳首次买房犹如真正落定澳洲的标志，因此意义深远。

致首次置业者：

---图片摘自《澳洲首次置业红宝书》

根据上图，如果两点皆满足，即又想拿政府1万澳币的补助，又想全免印花税（约为$22,490澳币），总收益为$32,490澳币，房价必须是60万澳币以下，且是新房，这在如今的市场下，是十分困难的。

在过往的7年里，政府的印花税全免及首次购房补助范围约在55万澳币-65万之内，但大家知道7年前即2011年的房价情况是什么样的么？

致首次置业者：

不知道写到这，读者朋友有没有理解我的意思。

2011年，首次置业的补助政策如果按照55万来衡量，那时市场的情况是：独立屋中位价63万澳币，公寓47万澳币。

而在2018年，首次置业的补助政策按照65万衡量的话，目前市场的情况是：独立屋中位价约105万澳币，公寓约75万澳币。

结论：2011年的首次置业者要比2018年的首次置业者可选范围大很多，如今针对首置者的可选范围已经小的不能再小了。

简单来说，市场位于快车道，首置补助政策位于慢车道。

这也是我今天要阐明的第一个结论：你的需求和你的预算要匹配。

在2018年，尽管有很多的人认为，首次置业已经越来越鸡肋了，和高预算的群体不同，对于60万澳币的首次置业者，总收益（$32,490）约占60万澳币物业首付10%（$60,000澳币）的54%，我当然理解，这笔收益对于首次置业者的意义之大。

是人都希望能够用小钱办大事。

不同预算有不同的买法，针对高预算，比如400万澳币+，房价多个5-10万，就算是溢价，都没所谓，未来物业够稀缺，这都不是事。针对低预算，比如50万澳币+，房价多个1万都不少，这也是我要阐述的第二点：你的产品和你的价格要匹配。

我们来看2个例子：

致首次置业者：

以上这套物业位于全澳最贵的区域Point Piper中第二贵的街道Wunulla Road，朝向为北和东，1房不带车位，1930年的物业，你觉得值多少钱？先思考，请在本文最后查阅价格。

致首次置业者：

以上这套物业位于悉尼西区距市中心约57公里的Penrith的一套2房2卫1车位公寓，内部76平，阳台14平，2016年的物业。你又觉得值多少钱？

人们购买物业总会先入为主，“这个区多少钱我都不买！”

你真确定么？2008年买西区Auburn 房价距今照样翻番，现金流还好。

做买家，不要做个武断的买家，而要做个识货的买家！

以下是我在4月底《破局》宣讲上的一个例子，可供参考。

致首次置业者：

所以，买家在清楚了需求对应产品之后，要明白的第二个道理就是：产品对应价格。

因为没有绝对不好的区，只有不合适的价格。

如果应景的再对首次置业者叮嘱一句话，那我会说，无论你最后要买的是1房还是2房，你只要把这点做好，其他的都不重要。

那就是：现金流为王。

对于公寓型物业来讲，能保证现金流的不是景观，而是交通，无论距离市中心远近。

大悟约稿项目

Granville，位于悉尼西部，距离市中心22公里，目前独立屋中位价84万，公寓53万。

致首次置业者：

悉尼很大，一些西人不喜欢Chatswood，不喜欢Burwood，但那里的人民依然安居乐业，我们不喜欢Greenacre，不喜欢Punchbowl，那里的人们也依然安居乐业。因为这里是澳大利亚，澳大利亚的文化就是富有包容性。

Granville是一个成熟的区域，其主街South St上分布着银行，餐馆，及咖啡馆，披萨店等。未来还会翻建大型超市，幼儿园等。

人口组成上，这里距离Parramatta2公里，人口组成上与之差别不大。

Granville作为低于市场中位价的区域，对于很多买家来讲，未必都喜欢这里，但回到我今天说的第一点：需求匹配预算。如果你的预算足以匹配，又不介意印花税减免，政府补助，那么就按照你的需求来就可以了，悉尼每个有人住的地方，都有入住的理由。

此次找我约稿的开发商是首开集团SHOKAI，项目名称为Granville Place。

致首次置业者：

首开在澳洲已经有27年历史了，其几年前市中心的The Quay，上北Pymble的1 Avon等，质量等都没什么可吐槽的。

关于此项目，有这么几点是我个人比较印象深刻的：

1 项目质量有保证。

2 铁路交通方便。距离火车站不到200米，火车34分钟到达市中心。

3 公路交通方便。其位于Parramatta Road和M4之间，未来Westconnex的受益区。

4 现金流超好。2房新房租金目前在$500-550澳币/周，1房新房租金在$400/周。

5 性价比可以。目前单平价格约在9000/平，低于周边Parramatta等区域。

总体来讲，同样的1房或2房，这个项目未来的租金回报率比Macquarie Park等一些新区的要好太多。

关于此项目的具体信息，欢迎参加由首开集团赞助的澳房大全5月线下宣讲活动：

5月【房圈Live】首次置业专场宣讲

致首次置业者：
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文末答案：

Point Piper1房公寓价格约在：85万澳币左右

Penrith2房公寓售出价：59万澳币

今天看房日记就是这样，感谢阅读！

关键词：置业者房产入市

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