银行房贷政策再加码 楼市这次能否顶住重压？

近期，澳洲房贷市场再次吹起了“紧”风。澳洲第二大房贷银行西太银行（Westpac）之前要求申请者申报的生活开支类别有6个项目，包括基本费用、托儿、教育、保险、电话和互联网。现在Westpac的申请表中...

近期，澳洲房贷市场再次吹起了“紧”风。澳洲第二大房贷银行西太银行（Westpac）之前要求申请者申报的生活开支类别有6个项目，包括基本费用、托儿、教育、保险、电话和互联网。现在Westpac的申请表中的生活开支类别增加到了13个，增加的项目有杂货、医疗和健康、休闲娱乐、交通和其他类别，与其它租赁，自住或投资物业相关的成本也要告知银行。

Westpac的发言人表示，银行员工和经纪人提醒客户他们可能忘记的特殊费用，例如宠物保险、健身房会员费等费用。该行还推出了一个新的财务确认表格，客户需要通过这个表格向银行提供的有关其收入、支出和负债的信息。

澳洲第二大房贷银行澳新银行（ANZ）最近则印发了一份11页的《快速采访指南》以及四页解释性备忘录，其中列出了房贷经纪人在提出房贷推荐意见之前必须询问申请者的几十个问题。经纪人还需要在与银行讨论过的声明上签名，并记录足够的细节来描述申请人选择特定贷款类型的原因。银行要求申请人提供如何偿还房贷的证据，特别是在生活发生变化时，如退休或育儿假；并要求经纪人检查所有问题中“答案的一致性”。

尴尬的“标准”

根据澳洲2009年《消费者信贷保护法案》，银行必须遵守所谓的“负责任的信贷”。这就要求银行对客户的财务状况进行“合理调查”，并采取“合理步骤”来验证客户的财务状况。

然而皇家委员会专员Kenneth Hayes如是说：“一个可能的观点是，银行在管理便捷和遵守法律之间有所权衡。现在这是一个非常尴尬的权衡。”

他这番话并不是泛泛而谈，而是有明确指向——皇家委员会发现澳新银行（ANZ）有73%的房贷都是使用 “家庭支出衡量标准”（HEM）作为基准来评估的。墨尔本研究所编制的这一标准是对生活费的保守估算，许多中高收入家庭实际生活费远远超出这一标准。

而滥用“家庭支出衡量标准”的银行并不止ANZ一家。在皇家委员会公开听证会的第二天，协助皇家委员会的律师Rowena Orr QC曾向澳国民银行（NAB）的高管Gilfillan询问，该行是否在 “家庭支出衡量标准”批准房贷申请。 

Gilfillan先生回答，NAB使用“家庭支出衡量标准”作为衡量生活费的底线。如果客户声称他们的生活费低于这一标准，那么银行会向客户进一步询问情况。然而在Gilfillan先生的证据中，在某些时候，对于生活费低于标准的，似乎一名资深工作人员会批准 “偿贷能力豁免”。他还承认，大量的房贷申请，尤其是那些通过房贷经纪人申请的房贷，生活费水平正好压线在“家庭支出衡量标准”上，或仅偏离“家庭支出衡量标准” 0.5％。也就是说，许多房贷申请实施上绕过了“家庭支出衡量标准”对于偿贷能力的控制。房贷经纪人可以告诉申请人，应该向银行申报的最低生活费是多少，以便获得最多的贷款。