推开赴澳投资的另一扇窗——澳洲养老金下的地产投资

作者：Christine Wang 王力航

澳财网金融分析师

christine.w@bmyg.com.au

澳大利亚由于得天独厚的地理位置、自然环境以及成熟的金融市场等优势，近年来吸引了全球各地的人，包括很多富豪都喜欢在澳洲安家立业、积累财富，以及享受生活和安度晚年。有句老话这样说道：欲安家先购房，积财富望投资，无论在澳大利亚，还是在全球的其它国家，投资房地产行业永远是非常热门的话题之一。

可是近10年来，澳洲房价一步步攀高，不仅使本地居民面临着 “买不起，租不起” 房的危险，而且使投资者的购房成本不断递增，回报收益率也大打折扣。不过值得欣慰的是，从去年开始，澳洲政府和银行采取了一系列措施，来抑制房价无节制的上涨,确实有有一定的成效。

在这样的外部环境下，很多投资者又开始思考另一些问题了：我们该以哪种形式投资房地产市场呢？

今天，我们换个角度来聊聊投资房地产市场——用自我管理养老金（SMSF）投资房地产市场。

导读

一、当下澳洲经济和金融环境

二、SMSF投资原则和物业类型

三、SMSF投资房产的优势和劣势

四、总结

一，当下澳洲经济和金融环境

澳洲统计局(ABS)最新公布的数据显示：尽管总值119亿澳元的投资者房贷比去年12月的118亿澳元高出1亿澳元，但与去年1月的135亿澳元投资者贷款相比，下降明显扩大。此外，按月自住买家贷款 (不包括将现有贷款再融资)较去年同期增长了6.7%至148亿澳元。

ANZ高级经济学家Jo Masters表示: 从增长率和借款人类型来看，房贷似乎正趋稳定。展望未来，新住宅建造的融资将进入停滞期，这意味着建房审批可能会从年中开始放缓。”

除此以外，美国美林银行（Merill Lynch）经济学家表示，今年澳大利亚新房完工数量将创历史新高，但未来几个月任何供过于求的情况都不会引发澳大利亚房价大跌。相反，温和的房地产市场将导致新房开工数量减少，也相当于为2020年住房供应不足的前景埋下了“种子”。

BAML的经济学家Tony Morriss也在一份近期发布的研究报告中表示：澳大利亚的下一个房地产周期正在酝酿中，并敦促客户在做投资决策时除了供过于求的现实之外，做到能够放眼2018以后市场将供不应求的可能性。

但据悉，澳大利亚住房产业协会报告显示，过去2年间创纪录水平的建设活动终于发挥了作用，为澳大利亚房地产市场供应了足够的房产库存，满足了东海岸大城市地区人口增长对住房的需求。HIA首席经济学家里尔登(Tim Reardon)表示，建设热潮以及对投资贷款的限制大大缓解了房价、租房以及房屋供应方面的压力。

成熟的澳洲养老金体系，一直也是吸引全球人士移居澳洲的另一大诱因。

在澳大利亚，人们可以通过自我管理养老金的模式（SMSF），把养老金投资于不同的产品中进行管理。

个人或家庭在选择开通SMSF时，需要确定受托人（Trustees）和成员(Members)。通常而言，SMSF成员必须低于5位，也可以是一位但必须满足一定条件。与其他类型的养老金管理形式相比，它的区别在于SMSF的成员通常也是受托人。 这意味着SMSF的成员为了他们自己的利益而管理该养老基金，并且需要自己承担相应的法律和税务。值得注意的是，在SMSF中，除了可选择基金、债券、股票和固定收益类产品外，还可以投资房地产市场。

二，SMSF投资原则和物业类型

当个人选择通过用SMSFs投资物业时，虽然有许多规则，但是主要规则是财产必须符合单一目的原则（Sole Purpose），这意味着任何租金收入或转售收入都必须退还于SMSF，并为SMSF成员提供退休金，而不是用作其它用途。此外，SMSF可投资的房产类型包括：

• 住宅或商业物业，但不能是空置土地，必须是超过50平方米的单一不动产；

• 住宅物业必须严格用于投资用途，不能作为居住地或度假屋。此外，住宅物业不能由基金成员或任何家庭成员租用；

• SMSFs购买的商业物业，可将该物业租赁给SMSF的成员或相关的第三方，主要由于可以购买商业房产来运营自己的生意，同时给养老金支付租金。在这种情况下，本来要付给别人的房租，现在放进了自己的养老金账户，为自己的退休积累财富；

• 允许进行海外财产投资，但需遵循当地区的法律法规。

投资者可以通过三种形式购买投资房产：最直接的方式就是SMSF中里有足够金额，可以用现金购买房产。但是如果金额数量不够，可以通过商业贷款购买。不过值得一提的是，利用养老金购买房产的贷款比一般情况的贷款难度略大一些，主要由于SMSF贷款存在“有限追索贷款”的多样要求 （Limited Recourse Borrowing Arrangement - LRBA），即任何资产投资回报将转至SMSF受托人中。与此同时，SMSF受托人取出资产后仅能投资单一资产（或具有市场等价价值的资产）时，必须以单独信托持有。此外，有的银行要求SMSF中必须至少把房产价值的40%作为定金。购买房产之后，如果SMSF中的流动性资产（现金和/或股票）总额小于20万澳元，银行可能不予考虑。

以下，笔者为读者总结了一些投资者选用SMSF贷款购买投资房产时，需要扪心自问的几个问题：

• 在房产空置，尚未任何租金收入的情况下，养老金的数额是否能够持续维持房产的成本？

• 如果偿还房贷是依靠SMSF成员缴纳养老金供款，一旦一个或者几个SMSF成员失业，导致无法缴纳养老金，那么SMSF是否还具备还贷能力？

• 当SMSF成员有资格提取养老金的时候，是否可以确保SMSF成员能够使用这些收益流？

总而言之，保证SMSF中充足的现金流！

最后，如果某人已经以个人的名义购买了一处商业房产，可以通过非现金转让的方式将此处商业房产转到养老金里作为个人税后的养老金投资。

三，SMSF投资房产的优势和劣势

看到这，相信读者对SMSF投资房产有一定的了解了吧！是否蠢蠢欲动了呢？不急，让我们来了解它的优势和劣势后再作决定。总的来说，利用SMSF投资房产的主要优势在于：享受税率优惠和为退休后提供储蓄；劣势在于养老金中的现金流问题以及启动成本高等。 

以下笔者为读者具体总结几点：

优点

• 作为夫妻或家庭进行合并投资：您退休金以外的个人储蓄，或者您的养老金个人账户余额可能不足以用于支付首付款。但是，在您和家庭其他成员的账户余额进行合并的情况下，您可能就具备了进行大额资产投资的购买力；

  
  

• 享受优惠税率：用于退休储蓄的养老金资产可以享受优惠税率。养老基金内产生收益仅按照15%的税率进行缴税，并且持有超过12个月的资产，增值税仅为10%。最大的好处是，如果您在退休前一直持有物业，则退休阶段所产生的收益可以免税。您无论是出租还是出售，产生的收益均免税（自2017年7月1日起养老金账户实施个人最高160万澳元的转账上限）；

  
  

• 税前收入进行供款：如果您负担得起且尚未达到优惠税率供款上限，则您可以通过个人补充缴纳养老金（salary sacrifice）的方式，用部分税前收入偿还贷款。因此，采用个人补充缴纳养老金的方式偿还贷款，您可以享受15%的优惠税率，而不是个人适用边际税率。

缺点

• 大型非流动性资产： 在SMSF仅持有1-2个大型资产的情况下，最明智的做法是不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里，即实现投资的多样性。缺乏多样性可能并不符合SMSF成员的最佳利益。进行大型非流动性资产投资时应对保险、现金缓冲、尤其是未来退休金储蓄进行谨慎考虑；

  
  

• 启动成本高： 启动成本可能高达数万澳元，同时通过SMSF获得银行等贷款机构的贷款，费率可能也会更高。因此，启动成本应实现和长期获益之间的平衡。一般情况下，使用SMSF购房的成本仅适用于20万以上的基金。投资房所产生的持续成本不容忽视；除了可见的持续成本，一些预料之外的费用也很有可能发生。如果没有足够的租金收入或者其他贡献进入养老金账户，那么你有可能需要用自己 “口袋里的钱”去满足这些成本，而这笔钱并不会退还给你；

  
  

• 无法从个人物业中受益：  SMSF投资标的必须是基于严格的商业基础，并且以“公平交易”的方式进行购买；

  
  

• 必须确定未来的现金流： 首先，您必须知晓采用SMSF贷款购房，您可能需要支付更高的首付款比例。其次，虽然您可以采用SMSF进行贷款购房，但是您不能采用SMSF进行贷款建房或改善住房。再次，您必须确保您的养老金供款水平加上租金收入可以满足您的现金支出需求；

  
  

• 退休期间的流动性： 当您步入退休阶段，您需要确保已经有足够的现金由于养老等各项退休后的开支，而不是面临出售物业的风险。另外，如果您的SMSF需要为自己退休支付退休金，按照法律规定，每年最少支付的退休金金额为SMSF退休资产的4%。这就要求确保SMSF中的资产，能够提供足够的现金流来支付这笔规定的退休金额。房产投资是一个长期投资，短期内回报率是比较低的。假如投资者快退休了，而SMSF完全投资在回报率较低的房产之中，那么4%的退休金要求，满足起来就恐怕有点困难了。

四，总结

总的来说，虽然在SMSF中投资房产有利有弊，同时存在很多限制，但仍是投资者值得关注和思考的投资方式。在澳洲，如何合理管理养老金是一个非常专业问题，投资者需要请金融理财师、会计、法律、税务等专业人士协助帮忙。

附：自我管理养老金购买房产步骤 

（仅供参考）

• 建立并整合个人在先前其它公司养老金转至SMSF：如果投资者考虑用商业贷款，需要使用公司作为自我管理养老金的信托人，而非个人名义；

• 申请银行贷款预审（Loan Pre-approval）：根据养老金账户的金额贷款，银行可发放的贷款数额。此外，了解所需的相关证件；

• 将雇主养老金直接转到自我管理养老金里，保证养老金中有足够的金额支付贷款及房产相关的费用，特别当房子尚未出租，还没有收取固定租金的情况下，雇主养老金可以保证一定的现金流；

• 确定合适的房源：一旦确定自我管理养老金能够贷款的金额，您可以测算出能够购买的金额以及各项费用等。如果该处房产需要进行必要的装修才能入住的话，确保自我管理养老金有一定的现金余额用以装修支出；

• 签订购房合同，建立有限制贷款（Limited Resources Borrowing Arrangements：LRBA LRBA）：根据每个州的不同根据，有限制贷款需要在签订正式房产购买合同之前必须就全部设立好。值得注意的是，在设立有限制贷款时需要寻找一位有经验的律师或相关专业人员协助，确保签署的购房合同是在自我管理养老金的名下；

• 银行正式的贷款文件及贷款发放：一旦有限制贷款的架构以及所有的文件都符合了要求，向银行提供这些文件用以贷款发放；

• 房产入户。