把房产转给子女，是制定遗嘱还是转卖更合适？| 法律专栏

这是澳洲房产大全

第 610 篇原创文章

澳大利亚自1992年彻底废除遗产税后，成为了世界上首个取消遗产税的富裕国家。但这并不意味着将房产继承给子女可以不缴纳税金。那么如果您未来计划将名下的房产转给子女，是以购买的形式还是继承的形式更合适呢？

根据作者多年的从业经验，为大家列出了10大最常见的子女继承房产的问题，请了解一下：

   什么是遗嘱？

• 遗嘱是一份重要的法律文件，阐述了逝者想在自己去世之后如何分配属于逝者的个人财产。当事人对其资产的处置和对未成年子女抚养权的安排受法律保护。

• 可在遗嘱中进行处置的资产包括但不限于房产，土地，车，船，银行存款，养老金，保险金，股份，股票，首饰，珠宝，古董，收藏品，知识产权等等。

• 在遗嘱中也可对其他非资产的事项进行安排，包括葬礼形式，遗体处理，器官捐献，给遗嘱执行人的报酬，对某些债务的免除，给慈善机构的捐款等等。

澳大利亚有遗产税吗？

• 澳大利亚未设立直接的继承税。澳大利亚的遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定，1992年后，各州彻底的废除了遗产税，这也使得澳大利亚成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格从法律角度上说，澳大利亚并未设置遗产税。此外，澳大利亚也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

• 然而，没有遗产税并不等于在澳大利亚继承遗产就完全不用交纳任何税金。在满足某些条件的情况下，逝者所继承的祖辈资产会被政府视为逝者的个人收入增加，从而需要缴纳CGT（Capital Gains Tax，即资本利得税）。但也并非所有遗产都须缴纳该税，例如对于遗产继承房地产不需要付增值税。除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

购买？继承？澳房转让给子女哪种方式最合适

• 若子女已经获得绿卡，而长辈仍属于外国人身份，如果澳房直接购买至子女名下，则子女有可能获得的优惠与补贴如下：

a)1-2万澳币的首次置业补贴

b)自住印花税减免

c)海外投资审查委员会（FIRB）申请费至少$5,500澳币的免除

d)海外人置业附加印花税的免除

• 若子女和长辈君未获得绿卡，可以考虑将澳房仍然购买至长辈名下，因为子女和长辈均无法获得以上优惠与补贴；而在子女成功获得绿卡之后再为子女购置房产，可为子女保留其申请首次置业补贴的资格。

• 海外投资审查委员会（FIRB）规定，海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在中国工作生活的长辈往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达3年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择。

• 因为对澳洲家庭法的不了解，许多长辈误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说。此时，可以考量先行购买澳房于长辈名下，而后予以继承给子女个人。

• 如上第2问所述，澳大利亚并未设置遗产税，也没有赠与税和死亡责任。

如何订立遗嘱？

• 一份遗嘱必须被正确地签署和见证才能具备法律效力。清晰地表述逝者的意愿，以减少对逝者想为谁留下什么之愿望出现任何争议的可能。首先遗嘱必须以书面形式写下，录音录像无效。立遗嘱人签字时必须有两名见证人同时在场，与立遗嘱人同时签字，而且必须使用同一支笔。遗嘱超过一页，每页都需签字。立遗嘱的两种主要方式为：

a)邮局或网站购买Will Kit等自行订立遗嘱的文件样本，按照说明仔细填写；

b)聘请专业律师：如果财产和家庭关系较为复杂，应该聘请专业律师帮助制定遗嘱。律师会确保遗嘱有效，正确地表述，签名与见证；确保遗嘱的表述清晰无歧义，完全遵从逝者的意愿；确保遗嘱中逝者对婚姻配偶，同居伴侣，子女，前妻/前夫，其他受抚养人以及与逝者有亲密关系的人的遗产分配符合法律规定；协助逝者制定资产处置计划，合法合理避税；助逝者指定遗产执行人和信托人并核算他们的报酬；并对其他遗嘱事项提供法律意见。

• 同时，强烈建议逝者寻求资产规划与税务方面的建议。

可以参考一下房产继承的遗嘱样本(中英文对照)吗？

• 以下澳大利亚遗书样本的节选只作参考。此外，不同国家有不同的格式要求， 所以不建议以一份遗嘱应用于在不同国家的所有产业。

• 因为各人有不同特殊的情况，此样本不能当为实用，并建议聘请专业律师为逝者解释相关条款：

遗嘱样本

This is the last Will of [ _______________ ] of [ _____________ ].

这是住于[ ______________] ，[ _____________ ] 的最终遗书。

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia

本人取消所有以前有关澳大利亚房地产所立下的遗嘱并且宣布此文件是我有关澳大利亚房地产的最终遗嘱。

2. I APPOINT [______ ] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______ ] to be the executor of my Will.

本人在此委托[______ ] 为遗嘱的执行与信托人。 如本人的信托人[______ ]不能或不愿意执行这遗嘱， 本人委任[______ ]为遗嘱的执行与信托人

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______ ],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______ ].

本人赐予于[______ ]所有座落在澳大利亚的房地产。如果[______ ]比我先逝世或在我逝世30天内逝世， 那本人赐予于[______ ]所有座落在澳大利亚的房地产.

4. TRUSTEE POWERS 信托人职权

I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.

本人宣布信托人将有职权（这是现行法律授权其外的职权）以拍卖或非拍卖方式并以信托人所认定的条件售卖任何与此遗嘱有关的房地，并且对延迟售卖的损失不必负责。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia.

此遗嘱以及遗嘱的执行将尊崇澳大利亚法律。[解释–这是为了避免争议， 尤其是当遗嘱书是在外地签署]

日期 Dated [______ ]

签名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other

在我们同时出席以及由我们陪伴立嘱者并与她互相见证之下

（两位见证人签名） (two witnesses sign here)

遗嘱有有效期吗？

• 逝者的遗嘱一直持续到逝者去世，除非逝者更改遗嘱、 订立新的遗嘱或撤销（取消）遗嘱。逝者应就自身情况获取法律建议。

• 如果逝者的情况发生变化， 例如子女或孙子女出生或逝者的配偶去世，也应获得有关更新遗嘱的法律建议。婚姻也可能造成遗嘱撤销， 除非订立该遗嘱时已预期到这一婚姻关系。如果逝者计划结婚或离婚，可能需要更新逝者的遗嘱。

• 因此，只要逝者还具有必要的心智能力，逝者可以随时更改遗嘱。但逝者不能通过在遗嘱中划掉一些内容然后签名确认或是在遗嘱中写下一些不同内容来更改遗嘱。逝者可以订立一份“遗嘱修改附录”（这是一份单独的文件，对逝者的遗嘱做出更改），该附录需要由与订立遗嘱的相同方式进行签字和见证。订立一份全新的遗嘱通常是最好的选择。

我的遗嘱是否会被质疑？

• 遗嘱可能会被质疑为无效。

• 质疑遗嘱无效，必须提出以下证明：

-这不是逝者最后的遗嘱（逝者后来又订立了其它遗嘱）

-该遗嘱没有正确的签名和见证

-逝者在订立遗嘱时没有必要的心智能力

-该遗嘱在最初签名后已被更改，或

-逝者被迫或受到压力订立该遗嘱。

谁可能推翻我的遗嘱？

• 逝者在立遗嘱时由于各种原因可能没有考虑到立遗嘱之后发生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遗嘱但未能如愿,  或逝者本意就不想留遗产给一个亲属，或逝者只留了非常少的遗产给一个亲属，或逝者有意或无意地把部分财产没有写在遗嘱中。在遗嘱执行时，被忽略的这部人的基本生活利益可能得不到保障。根据继承法，这部分被忽略的人可根据继承法的家庭条款在12个月之内向法院提出异议来争取自己的利益，这被称为“家庭供养索赔”。

• 如果此前的有关条文规定是不公平的，您可以对一份具有法律效应的遗嘱提出诉讼。如果成功的话，法庭将根据您的利益为主修改原遗嘱分配方案。这同样也适用于逝者没有遗嘱的情况下。 如果您要对遗嘱提出诉讼，您必须符合Section 57 of theSuccession Act 2006中有资格提出诉讼的人，即

-配偶

-前任配偶

-实际同居的配偶

-子女

-继子女和孙子孙女不具备自动继承权，但是根据 条款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他们可能会考虑成为合格继承人

-逝者的家庭成员中依靠逝者生活的人

-与逝者有密切关系的人

应该指定谁作为我的遗嘱执行人？

• 遗嘱执行人是逝者遗嘱中指定将在逝者去世后负责处理逝者的遗产的个人。此人应年满 18岁，是逝者可以信任并愿意承担这一责任的个人。逝者也可以指定 一位专业人士，例如受托人与监护人机构(Trustee and Guardian) 或律师作为遗嘱执行人。

• 遗嘱执行人有着很重要的责任，他肩负了立遗嘱人的去世后的财产分配重任和话语转达。在选择遗嘱执行人应该认真考虑。遗嘱执行人的首要工作是：

-在立遗嘱人死后收回立遗嘱人所有的财产

-支付立遗嘱人生前的所欠债务和葬礼等花销

-按照遗嘱规定遗赠资产给相关机构或个人

-按照遗嘱的要求，在立遗嘱人死后分配遗产

• 需要注意的是，任何关系到房地产方面的遗嘱在申请遗嘱认证时必须报告给当地法庭。

在无遗嘱的情况下，继承法规定的遗产分配原则？

• 如逝者有一个配偶但没有孩子，遗产全部归配偶。

• 如逝者有一个配偶且有一个或多个孩子，且所有孩子都是逝者和该配偶所生的孩子，遗产全部归配偶。

• 如果逝者仅有孩子但没有配偶，则所有孩子平分遗产。如果一个孩子已去世，但这个去世孩子有孩子，则逝者的该孙辈继承去世孩子的遗产。

• 如果逝者仅有父母，但没有配偶和孩子，则两个父母平分遗产。

• 如果逝者仅有兄弟姐妹，但没有配偶和孩子，没有父母，则所有兄弟姐妹平分遗产。如果其中一个兄妹去世，那该去世兄妹的那一份由他或她的孩子继承。

• 如果逝者仅有祖父母，但没有配偶，没有孩子，没有父母， 没有兄妹，则祖父母平分遗产。

• 如果逝者仅有叔叔和阿姨，但没有配偶，没有孩子，没有父母，没有兄妹，没有祖父母，则所有的叔叔和阿姨平分遗产。如果其中一个叔叔或阿姨去世，那该去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子继承。

• 如果逝者没有亲属，则归国家所有。