建筑师浅谈房地产开发中的风险控制（图）

前言： 早几个月前我曾经写过一篇《浅谈房地产开发 - 大型开发》，最近也有很多朋友想开始自己做点小开发，例如：Duplex，Townhouses类的，我一直的建议都是要注意风险控制，本文来浅谈一下开发中的一些坑。

最近在群聊里跟一些群友聊了一下在澳洲做开发可能会遇到的问题。其实对于开发商来说，即使是世界级的开发商来说，不同的项目可能都会遇到各种各样的风险，有些是可控的，有些是不可控的。有的风险，或者说大坑，有时候能直接把一个世界级的企业给弄垮（澳洲某大型开发施工公司在7、8年前就因一个项目而导致破产）。

当然房地产开发风险大，利润也高。即使在2012～2017年这房地产飙升的几年里面（特指悉尼和墨尔本），也有不少开发商经营不善而垮掉。正因为如此，银行对新的开发商的贷款是额外的谨慎，有的银行的贷款是要开发项目建出了地面，没有大的风险之后才开始放款。

有经验的开发商尚且会遇到这么大的风险 ，那么新的开发商或者一些抗风险能力比较低的开发商又如何能规避风险呢？以下我来尝试谈一下开发过程中可能遇到的风险和如何尽可能的规避风险。

笔者认为开发商遇到的风险最主要的是以下三项：

1. 现金流断裂

2. 可行性分析出错

3. 设计施工过程遇到的人为和非人为因素。

现金流：

做开发，其实就是做买卖，讲究的是低买高卖，也就是低价买地，高价卖房。但是跟国内做开发很不一样，澳洲做开发商现金流很重要，一个项目要赚钱并不是预售做完就可以拿到钱了的。

一个项目，从买到土地，做设计，找施工队，一直到施工结束拿到入住证明，再到买家settle 合同之后，开发商才能有资金回笼，这时候才能有钱入账。整个期间，一般来说短的2年，长的4、5年，整个流程作为开发商是一直要花钱出去的。这就是为什么一些小的开发商买地，做完开发申请之后就把项目卖了，就是因为耗不起这个时间（同时也是规避建造风险的方法）。

其实过去几年市场火爆，有的开发商大肆开发项目，手上7、8个项目同时开工，导致现金流断裂，不得不被迫卖盘。其实并不是他们开发的项目不好，反而有几个还是地段、设计、销售都非常好的项目，但是导致开发商被迫清盘就是因为现金流断裂，特别是在中国限制资金外流这个政策出台之后，搞惨了不少靠中国过来，依靠中国大陆资金的中小型开发商。

可行性研究出错：

做开发一定要好好做好可行性分析研究，虽然是几千块，但是总比最后损失几万、几十万、甚至上千万要好把。

有些小项目，小开发也有这样的问题，通常这些项目都是一两个朋友合资，买一块可开发用地，从找设计开始慢慢熬，熬到项目找到施工队，得到银行贷款了，又要每年给land tax（地税）。听说过一个例子，两夫妻买了块地做duplex，辞职了专心做开发，很用心的跟设计，跟施工，项目做了4年，最后赚了80万，相当于两夫妻每人每年赚了10万。其实如果两夫妻没有辞职，继续打工赚钱，那块地放在那里放4年，可能最后赚的还更多。如果前期做了可行性分析，这些因素计算到了，可能开发的方式就完全不一样了（如果是通过贷款买地起房的家庭，辞职前的收入也不会太低）。

大项目就更是如此了。某大型开发商，在14、15年高价买了两块地，打败了澳洲本地的几个龙头开发商，貌似风光无限，其实当年就成了行业内的笑话。原因就是做可行性分析的人出错的，很多开销完全没有计算进去，未来的销售价格也预算出错。类似的案例多不胜数。

另外可行性分析也要找靠谱的。有几家澳洲洋人本地的设计公司，找一个白人老头6、70岁，貌似很有经验的，到处招摇撞骗说自己是资深规划师，只要把地买了，就可以做规划用地用途更改，从而极大的提高容积率，甚至罔顾该区域有历史文物建筑的因素，由此把开发商给坑惨了。最近在悉尼下北岸已经看到两个这样的案例了。据说有家设计公司已经被开发商告了，只是可行性开发报告通常都有句话，叫this report is for information only, development subject to council approval，就是此分析报告只是作为一个信息而已，发展能否如报告所言要根据本地政府的审批来确定。

设计施工过程遇到的人为和非人为因素：

做开发的，无不想控制成本的，所以从设计开始压价格，即使号称不讲价的开发商，其实也会货比三家。这是人之常情，笔者也经常这样做。但是这样就会产生一些潜在的问题。

对于一些没什么责任心的设计师来说，既然费用不高，他们就想尽快做完项目，跳去其他有更高利润的项目里面去，所以设计只要能建起来就可以了，是否好看，是否实用，是否方便施工就不太去花时间和心思了。所以成本控制和成果控制之间开发商一定要拿捏好一个平衡点。一分钱一分货，这是老生常谈。

找施工队也是如此。其实很多开发商会发现如果一开始合同价格谈的太严格，在施工过程中，施工队总有办法把钱拿回来，甚至拿的更多，对开发商来说造成的损失反而更大。另外在澳洲，项目开始施工之后，施工队才是老大，一旦有纠纷造成工地停工，损失的除了施工队，开发商自身也会受到很大的打击。

以上是属于人为因素，非人为因素通常是因为地质原因和天气原因造成的。地质如果石头为主那么挖的时候就会有很多困难，但是如果是泥土多的，也有可能会遇到高水位，多流沙的问题，运气不好的还会遇到文物化石的问题，那对工期影响很大了。别忘了，工期是直接影响资金回笼的时间的。

结语：

要开发，要准备好充足的资金，而且是3、4年的持续性的投入；要做好可行性分析，小心谨慎，不要迷信任何人（包括笔者，因为我也有可能会出错）；开发过程在控制支出的时候也要在控制成果之间达到一个平衡，不要因小失大。

做项目管理，最重要的不是花钱控制，最重要的是风险的控制。