如果今年利率全面上涨，背着百万贷款的你，想好对策了吗？

这是澳洲房产大全

第 587 篇原创文章

今天下午两点半，澳联储宣布维持1.5%的官方现金利率不变。

不过，从去年下半年到2018年初，多家银行及金融机构的分析报告都指出了同一个趋势，那就是在2018年澳联储存在很大的加息可能性。

理由包括澳洲的通货膨胀率回涨，美元的加息，国际融资成本升高等等因素。各方预计澳联储基本利率将由1.5%上升至2%左右。

仿佛是对这些预测的响应，本月19日，ANZ率先调整房贷利率，很多贷款产品上调0.1%左右。

那么，我们假设一下如果利率在2018年确实如预测一样上升，做为房产持有者的你，将如何面对？

针对这个问题，我把置业者分成几类人群，然后给出一些我个人的建议。

首次置业者

澳联储无论怎么折腾，对于首次置业者几乎是没有任何影响。

首先2017年7月1日以后，政府针对首次置业者的印花税和置业补助开出一些列的优惠条件，澳洲所有银行纷纷跟风抛出橄榄枝，最让人眼馋的是，目前首次置业者本息同还优惠利息已经低至3.50%，两年定息达到3.69%。

所以，即便银行利息上涨0.5%，对于这部分人群来说，还是留出很大的缓冲空间。

另外一方面，由于银行对贷款政策持续收紧，2018年的新房违约率会高于往年，预计将会出现很多由海外投资者抛售的楼花和现房。对于首次置业者来说，无论选择新房还是二手房，今年都是千载难逢的入市时机。

轻型投资者（两套以下投资房）

这部分置业者，通常拥有1至2套投资房，贷款总额在120万澳币以内。目前，银行投资型贷款的利率基本都在4.2%以上，如果今年利息增加0.5%，那么利息这一项支出每年增加6000澳币。

而从去年底开始的新公寓上市潮，拖累了租金市场整体有些下滑，所以，这部分置业者也是需要关注一下自己的投资现金流了。一方面，可以通过装修，短租等方式，增加投资物业的租金收入；另一方面，也要在贷款市场中寻找较低的投资型房贷利息从而降低利息支出。

目前有些银行开出的投资型房贷（Interest Only）两年定息4.09%，非常适合轻型投资者。

投资组合者（拥有多套投资物业）

这类投资者通常拥有自己的投资组合，投资物业达3套以上，总贷款额度200万澳币以上，对于这一部分的人群，2018年一旦涨息0.5%, 那么现金流风险系数瞬间飙升。

主要的风险存在以下两个方面：

利息

这部分投资者中，以5-7年前进入房产投资市场的人数居多，几年前申请贷款时，很多都是以投资房只还利息方式（5 Years Interest Only）借款。

去年银行改动政策之后，只还利息的投资性房贷的平均利息已经上调至4.6%附近，如果再加上0.5%的涨息，那么利息将突破5%，达到5.10%左右。

200万的贷款，每年仅多出来的利息，就达到了1万澳币左右。

转贷

几年前，银行信贷政策比较宽松，让人留下了“找银行借款很容易”的错觉。到了2018年的今天，银行的信贷政策和对借款能力的审核一家比一家严格，特别换银行申请转贷的难度越来越大了，这批客户只能留在原来的银行里“任行宰割”。

我举个小例子，张先生在A银行4年前贷200万澳币，当时选择的贷款方式是“投资房”5 years Interest only，利息为4.3%，那么张先生每月还款7167澳元。

今年是5年置换利息的最后一年，如张先生的条件不能通过其他银行严苛的转贷审查，那么张先生只能留原来的银行，并且面临一个非常艰难的局面：

首先，重新签订的还款期限变成25年，而且必须本息同还；

如果此时银行把利息再涨0.5%，达到4.8%的时候，每个月的还款支出将达到达11460澳元，比之前多了4千多元，每年就要多支出5万1千多澳元，这几乎是一个普通人的税后年收入了。

这还真是不算不知道，一算吓一跳，现金流差一点的人，肯定就会抗不下去了。

财神在这里给投资者3点建议（当然土豪就不用看了）：

• 拥有多套物业的投资者，可以重新审核一下自己的投资组合中，是否存在表现不佳的项目。最好根据自身的情况，是卖掉一些现金流较弱或者增值预期较差的资产，集中火力供养优质资产。

• 检查以下自己的贷款结构，看看是否存在降低支出的机会。

• 增加租金收益，这个话题澳房大全平台有其他文章专门探讨，这就不是我的专长了。

孙子兵法开篇以“计”篇先行，做任何事情都要详细的做出规划，统筹。投资的道路上更是如此。2018将是一个投资的好年份，今年的所有投资计划一定要做到“兵马未动粮草先行”，而现金流绝对是布局的首要考虑依据。

感谢阅读，下周见。