投资大佬警告：布里斯班楼市降价潮或波及墨尔本

Domain公布的数据显示，去年四季度布里斯班内城空置率跳升至4％，公寓中位价下滑至385,955澳元，为2014年3月以来的最低点。

本周三，Domain公布的数据显示，去年四季度布里斯班内城空置率跳升至4％，公寓中位价下滑至385,955澳元，为2014年3月以来的最低点。

去年四季度悉尼单元房中位价也比去年三季度下滑了0.4％至736,879澳元，也是自2016年12月以来的最低点。而去年四季度悉尼独立屋中位价格上涨了0.5％至1,179,519澳元，较上年同期中位价格1,133,852澳元上涨了4％，为15个月来的最低涨幅。

CoreLogic数据则显示，悉尼房价（含独立屋和单元房）在今年前两周下降了0.2％。

但墨尔本的楼市则是另一派景象。去年四季度墨尔本房价逆势上扬2.8％，单元房中位价涨至506,079澳元，较2016年12月的468,692澳元上涨8％。墨尔本独立屋中位价上涨3.2%，首次突破90万澳元大关至903,859澳元，与悉尼独立屋价格差距缩小至三年来的最低水平。

澳洲东海岸楼市，尤其是公寓市场持续低迷，会拖累高速增长的墨尔本楼市，甚至成为全澳楼市改变走向的转折点吗？

澳洲知名投资公司Montgomery的CIO Roger Montgomery说：“早在去年3月份，我就曾观察到，楼市遭受抛售的猜测已经开始成为现实。从去年底，裂痕逐渐扩大，吞噬投资者的过程开始了。”

据统计，2016年布里斯班有超过7000套公寓交房， 2017年有6700套公寓交房。而2018年预计将有7100套公寓进入交房阶段。投资者降低房租，开发商压价打折，已是无法回避的趋势。

Roger Montgomery认为，“布里斯班的灾难”不仅局限于昆士兰州，在澳洲的这一轮信贷扩张中，净增负扣税绝大多数来自昆士兰州和维多利亚州居民。这意味着许多价格下跌的布里斯班公寓会使维州买家蒙受投资损失。

据Urbis的统计数据，布里斯班的房产交易中有35％是来自其他州的投资者，其次是外国买家，占28％。自住购房者比例最低，为21％。 

“如果偿还抵押贷款的能力或意愿下降，维州的房价就会出现问题。”他说。

Roger Montgomery研究了其他国家的经验，发现20世纪80年代末和90年代初，尽管英国的失业率下降，但由于利率上升导致债务收入比率上升，房贷违约率大幅增加。类似地，在美国次贷危机期间，贷款房价比高的投资者违约率是自住业主的两倍至四倍。爱尔兰亦是如此，房贷违约率随债务收入比和贷款房价比升高而上升，投资者违约率是自住者的两倍。

众所周知，自1986年以来，澳洲的浮动房贷利率从近17％下降到略高于5％。在此期间，家庭债务占可支配收入之比从20％上升到近140％。便宜和易得的信贷通过房产不断扩张。

目前全澳有超过150万人拥有一套投资房产，77万人拥有两套投资房产，35万人拥有三套投资房产，40万人拥有四套以上的投资房产。

“再加上有一半的负扣税损失来自收入排在后75%的人，就很容易出现经济压力蔓延的情况。” Roger Montgomery说。

然而有人会反驳说，布里斯班房地产市场下滑之时，维州投资者会出售布里斯班房产来减轻债务负担，这对维州房地产市场并没有直接影响。

Roger Montgomery却认为，这种假设是可疑的。在次贷危机期间，许多管理基金出现了暂时性的暴跌。然而投资了多只基金的投资者却不愿出售那些深套的基金。相反，他们退出了表现较好的基金。

“这种行为可能在布里斯班房地产市场下滑之后出现。当人们不愿承担房贷时，可能会首先出售表现较好的房产。有这么多的维州投资者拥有多个房产，他们不禁想到要出售维州的投资物业来减轻债务负担。”他说，“向池塘里投一颗卵石，涟漪会扩散到整个池塘。如果布里斯班公寓投资者的困境仅局限于布里斯班以内，那是非常不寻常的。这就是所谓的传染。”