深度解析！刘强东，许家印都在澳洲买房，不是没有道理的！
转载自公众号：米宅海外，微信ID：mizhaihaiwai，作者：小V
全球资产配置和生活方式，成为当下越来越多中国高净值人群的选择。中国的高净值人群们在风谲云诡的资本市场里，国内的房子买，国外的房子也买，力争保值。因此在国内不限购的城市，房价持续上涨，海外置业也陷入热潮。其中，就有很多购房者将目光聚焦于澳大利亚。
从2000年开始，澳大利亚房产价格整体进入上涨趋势，这正是因为2000年悉尼奥运会的举办，让世界对澳大利亚有了全新的认识，澳大利亚也在全球打开了知名度。悉尼奥运会的成功举办不仅为澳洲带来了知名度，最关键的是成功拉动了整个澳洲经济的全面发展。
澳大利亚丰富的资源，优美的自然环境以及优质的教育资源和多元化的社会等等吸引了全世界人的目光。以悉尼、墨尔本和布里斯班为首的首府城市逐渐成为海外移民、留学生以及投资客们的首选之地。澳洲的房产真正地走上了欣欣向荣的道路，经济的高速发展和人口的猛增刺激了房产的需求，澳洲的房产价格以及租金涨幅一路飙升。
根据最新的相关数据统计显示，澳大利亚在中国人最爱的海外置业国家中排到了第二名。这是与澳洲房产所具有的显著优势所分不开的。
1、永久产权制度
中国人的痛点，花着全世界数一数二的房价得到的却是70年的租赁权。澳洲政府和大部分西方国家一样承认私有制，保护私人财产安全，绝大部分地产是永久产权，无论是楼房还是别墅，可以一代传一代，不用担心被强拆或者使用权到期，所以无论过了多长时间，依然可以卖个好价钱。（澳洲首府堪培拉以及悉尼市中心极少数的公寓为99年的租约产权，产权可以在租约生效期间转让，但转让价格随租约有效期的减少而减少，当然到期也可以续约）
此外，澳洲房产在现房交割时就取得产权，而中国通常现房交割后一年或者更久才获得产权。
2、无遗产税
遗产税是一个国家或地区对死者留下的遗产征税，国外又称为“死亡税”。以被继承人去世后所留下的财产为征税对象，向遗产继承人和受遗赠人征收的税。征收遗产税是为了通过对遗产赠与部分财产的调节，防止贫富过分悬殊。目前，世界上大多数国家和地区都开征了遗产税。
我一直认为我们中国人是最讲究传承的民族，没有之一。很大一部分中国人买房的最根本原因就是为了下一代，而房产税的征收无疑是最大的杀手锏。
例如在美国的遗产税为40%，相当于你要要先交40万美金才能继承父母价值100万的房子，拿不出来的话这套房子就会进行拍卖。而且美国还是个全球征税的国家，如果你是美国公民或者绿卡持有者，在你去世后美国会对你在全球的资产进行清算后收取遗产税。对了，隔代继承的话，美国国税局会觉得你少交了一代人的税，所以隔代继承还要另外再加50%的税。
1992年后，澳大利亚各州彻底地废除了遗产税，这也使得澳洲成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格从法律角度上说，澳洲是没有遗产税的，此外，澳洲也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。如果在去世前将房产过继给子女，只需要缴纳印花税即可，如果去世后继承则无需缴纳印花税。
澳大利亚的遗产税取消之后，鼓励了企业家创业精神和个人积极进取，也吸引了大量外国移民和投资人来澳进行投资。同时刺激了澳大利亚房产市场的发展，人们不再顾及去世后会被政府再剥削到骨头，纷纷把积蓄拿出来进行投资。而晚辈们也无需担忧遗产税，因为澳洲对遗产税的理解是：前辈在积累财富的过程中已经缴纳了相应的税费，子女就没必要再次缴纳。
3、高透明度
澳洲房产投资的透明度高，无论是澳洲本地买家还是海外买家，都是统一价格，并且全程交易都需要由开发商律师和买家律师进行。
购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。
购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。(这笔首付款并非白白放在信托账户里，它还是有利息的)
如果开发商违约不按时交房，购房者有权聘请专业律师来保护自己的财产，届时所有的首付款将会全额退还给购买者。
4、价格
任何不谈及价格的商品都是耍流氓，澳洲房产受卖家欢迎的最大原因之一就是因为它的性价比。据澳大利亚媒体统计，在去年中国买家买下了25%的新南威尔士州新建房屋和16%的维多利亚州新建房屋，两州相加相当于21%的新房”。在过去的12个月里，两州新房的总值达390亿澳元。
上海一套两卧室公寓的中位价在90万澳元左右，比悉尼的公寓中位价高。而且，上海的租售比只有1.5%，不到悉尼相同价格公寓的一半。而在澳洲第三大城市布里斯班的公寓中位价仅为40万澳元不到，租售比却达到将近5%。
5、教育与移民
据调查显示，中国80%的高净值人群计划将子女送往海外接受教育。这一比例非常的高，在邻国日本同级别的富豪中这一比例仅为1%，法国富豪中这一比例不超过5%，德国也不超过10%。
澳大利亚作为一个主流的留学国家，每一年都有大部分的中国留学生选择澳大利亚留学，澳大利亚拥有世界上排名第三的留学生数量，仅次于美国和英国。
然而如果你有移民考虑的话，相对于美国和英国的高门槛，澳洲对留学生的签证政策可谓是大大的优惠，留学毕业生工作签证(485类)从今年9月1日起可以有机会申请为期18个月的485类留学毕业生工作签证，凭该签证毕业后可以继续合法地在澳洲逗留，并不受地域限制自由地找工作。
在移民政策方面也是很宽松的，而且澳洲人才需求量比较大，国内的人才在澳洲留学之后在就业以及移民方面都更方便，所以大部分选择留学澳洲的学生都是冲着移民的目的去的。
就在今天还有人问我，是不是在澳洲买房就可以移民了？“当然不能！”
在国内， 消息多，渠道杂，难免会接收到一些不实信息，比如“在澳洲买房就等于移民了”。在澳洲买房跟移民澳洲是两回事。在澳洲购买房产是一项投资，并不能与移民挂钩，只不过房产作为个人总资产的一部分，对于想得到澳洲永久居留签证是有一定帮助的。
现在很多高净值人群会在澳洲为子女购置一份房产，不仅可以免去留学的租房支出，同时还能通过出租剩余房间赚取的租金充抵贷款。而按照澳洲房价平均7年翻一番的规律，等到毕业后将房屋转卖，除去留学费用外，甚至还能有一笔可观的收入。当然更多人选择留着继续出租，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。
还有很多其他的优势例如低首付，只还利息不还本金等等。但是，澳洲的各大银行从去年开始收紧了贷款的政策，纷纷出台了对海外人士的限贷政策。例如不能用海外收入做贷款或者像ANZ银行一样直接不给海外人士放住房贷款。意味着海外买家现在买澳洲房产只能一次性付款，有个别开发商有自己专门放贷的基金，然而利率要相对高很多。
去年四月份，维州就率先做出表率，在财政预算案中表示，将向海外买家收取的印花税从原来的3%上调至7%。同时，将地税的0.5%也上调至1.5%！新南威尔士州也紧跟着宣布，从今年1月1日起向已在澳拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。
另外澳洲现房大多数都是二手房、准现房（即将交房的房产）、开发商翻新房。澳洲政府为了保证当地人的权益，外国人是不允许购买澳洲当地的二手房的，只能买新房。购买澳洲二手房需要购买人是澳洲国籍或持有一年以上澳洲签证才可以购买。持一年以上签证的购买者需要在签证到期前把房产出售，到期不卖掉就是违规房产，会被强行出售。
去年三月，中国恒大地产集团的董事长许家印在澳洲购买的一栋价值4000万澳元的豪华别墅就被澳洲政府强项出售。
尽管如此，澳洲依然是国内高净值人群最关注的核心国家之一。种种迹象也表明澳洲房产的未来依然稳步上升，对于资产配置永远没有最合适的时机，只有一句话：现金流充足的情况下，早买早安心！
注明：此文章已获得米宅海外授权转载
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