钱少还想做组合投资？先别做梦，你需要做的是这五件事！| 财神专栏

在上周三的澳房大全10月份月结会上，有些会员朋友问到：

对于经验初级、预算也初级的投资者，该如何一步步的开始建立地产投资组合？

由于10月份月结会的主题是对投资者预算要求较高的悉尼北区别墅类产品，所以现场我们没有对这一问题进行过多阐述。但是，我知道其实有很多会员也有同样的关注，那么今天，我就从这我八年来服务过的客户案例里总结了五点经验，和大家一同分享。

1、找资金

房产投资者第一步永远是从筹集“首付款”开始。

大量实例显示，初级投资者的“首付”主要来至这两种方式：“存款”和“Equity”净资产。

但是，很多投资者往往会在这一环节上犯一些错误，例如：不注意自己房产目前市价多少，也就不清楚自己的可动用资金是多少，从而错失很多投资的机会；还有些投资者有很好的收入，但是忽视了如何做存款规划，从而没有给自己今后的投资打好基础。

资金就好比一粒金种子，我们要快速的找到属于自己的那粒金种子。

那么到底有多少存款可以开始进行投资呢？通常来讲，当资金达到房价的10%-20%左右就可以着手房产投资规划，但是有可能选择的投资产品有所差异，比如：10%房价的存款更适合投资一些“期房”从而获得一些缓冲时间，20%直接可以到二手房市场去多转转。

2、定预算

这一步在投资领域里非常重要，不要单纯的认为“预算”就是首付款+政府的印花税。

预算从另一个角度来说是一种投资可承担能力，并不是说银行能借给你钱，你就一定可以承当的起。在投资前给自己做一个压力测试，看看自己可以负担多少钱的贷款。

例如：可以计算一下自己的支出，包括利息支出，各种贷款支出，生活支出，教育休闲支出等等，看看支出和收入有多大的差异。 

现金流紧张的投资者，一定要考虑租金较高的投资项目进行初期投资；而现金实力强的投资者，则应该多考虑未来资本增值潜力大的物业。

3、定类型

我把房产投资大约归纳成四个维度，这四个维度分别是期房，现房，公寓，别墅。不同维度的房产只有适合与否，没有好坏之分，每种维度都有赚钱或是亏钱的投资者。

“期房可以缓解当前首付压力，又有退税优势”

“二手房可以看清房产的实际状况，马上又有租金回报”

“公寓易打理，租金回报较高，入市门槛不高”

“别墅长期资本增值较好”

等等。

这些特性只有和投资者的经验值和资金实力匹配的情况下，回报才能最大化，否则及有可能变成投资负担。

4、定区域

房产类型定好之后，下一步就是选择区域了。有一种片面的投资理念，就是以为地越大越好，其实真正让房产升值的是“地点”，而不是土地。有些区域的一房公寓涨幅不输于任何别墅，关键是你的位置在哪里。

对于刚刚开始做房产投资的客人，我不太建议选择一些“冷门”的区域，因为那些地区的房产往往需要你自己做大量详细的研究，还需要专业人士的建议和帮助。

初级投资者的区域选择策略，应该是找一些人口数较多、供应量较少、独特性较好、周边设施相对完善的一些区域进行尝试，哪怕是没有足够的实力从别墅开始，但是在较好的“地点”，公寓也会是不错的投资项目。

5、断 舍 离

投资房产有些时候也要学会“割肉”。对于一些多年没有变化的物业，或者现金流压力太严重的物业，聪明的投资者应学会主动放弃，从新调整自己的投资组合。

房产投资是一门非常复杂的学科，在这个领域里没有任何“理论”是永远成立的，因为无论是区域本身，房产本身，投资者本身的条件都在时刻变化着，在所有条件都是变量条件下，找到适合自己的那个产品就是你的“缘分”投资产品。 

感谢阅读，下期见！