老百姓如何在澳洲做一个开发商(中) | 澳房闲话

今天我们继续来说老百姓在澳洲做开发的问题。首先要明确的是，相比被动式的投资房产，做开发的难度绝对不是相差一两个等级，没有一定级别的知识储备，资源整合能力，以及经济实力的老司机是很难做的，大家务必量力而行。

不过万事开头难，如果真心对开发感兴趣，市场上还是有一些可以学习的课程，建议各位可以去听一听，学一学，我们一向奉行知识应该是有价的这一价值观。

好，我们继续来完成上次未尽的事业，来谈一下自主做开发剩下来的几大重要步骤。

6搞定贷款

在做完尽调和可行性研究这一步后，我们要再次找到第一步提到的Commercial Broker，商业贷款经理，去搞定我们的开发贷款。再强调一下，这不是我们平时买自住房时候的broker，完全不是一个概念的服务。

商业开发贷款和普通贷款的一个重要区别是：商业开发贷款的利息是计算在贷款总额中capitalized的。也就是说，作为一个开发商，你暂时不需要支付利息，最后本息一起，在销售项目后支付给银行。

开发贷款的总额大约是开发总成本的75-80%，换句话说，作为开发商的你，需要20-25%的自有开发资金。（比例视市场情况随时变化，和你本身的资质背景也有很大的关联）。

但这里面的水深的很。有时Broker还可以帮你搞到一个Mezzanine finance，为开发者把剩余部分的贷款也贷到一部分，那对于自有资金的要求会更低；有时候开发商的借款途径不一定通过大银行，有些小渠道也能提供开发资金贷款，并且，他们愿意以项目完成后的价值来贷款给开发商，当然代价是收取更高的利息。

总之，你离不开Commercial Broker的帮助。

7申请开发许可Development Approval

要把一块土地进行分割，开发，那拿到DA是重要的一步。

为了拿到DA，你也需要做很多细致的准备工作。一些Council提供一种服务，你可以与Council的人坐下来讨论拿到DA需要准备哪些材料，这或许对很多首次做开发的人来说，是非常有用的一步。

在这一步的准备过程中，基本上你的项目已经要有一个大概的雏形，包括建多少套房子，高度如何，车库位置，车库容量，与周边房屋的距离等等，越细节约好，工程方面，下水道位置，绿化景观的设计等等都要有具体的规划了。

一般来说，Council在批DA时多少会对你的设计提出一定的修改，这很正常。如果你的DA申请没有通过，你也可以申请做一次听证会。

8开工建设

好了，七七八八讲了这么多，我们的项目现场还是一块空地。很多人讲到房产开发，一定想到的就是建设工地的场景，但实际上，项目开工，已经是一个项目从无到有的倒数第二步了。

如果你担心自己不懂任何建筑知识，那我告诉你，没关系。你觉得Donald Trump懂工程吗？许家印王石懂怎么浇水泥吗？

是的，造房子的工程部分，你作为开发商要面对的只有一个人: 你的builder。而你的builder，他要handle所有建造过程中的供应商，建筑师，工程师们。作为开发商的你， 通常每过几周去工地看看，保持时刻和builder的沟通就可以。

如果还不放心，那雇佣一个project manager，让他来作为你和builder之间的桥梁，当然他会有一定的工资，影响一些你的收益，但不失为一种好的方法。

作为开发商，通常和builder之间会签订一个合同，明确builder的酬劳，开工和竣工时间，测量师会在这个步骤里给你一些专业的意见。如果能够找到一些长期合作的，信誉质量过硬的builder，对一个开发商来说，好处是多多的。

9 项目销售

好了，终于到了激动人心的时刻，你辛苦打造的开发项目，终于可以上市销售了！

根据项目的规模，一些银行会要求项目有不同程度的预售，这也就是我们传统所知的off the plan了，你可以在建造房产之前就开始销售。通常，最好是等DA拿到以后再开始销售，这样可以确保合同中的设计不会改变，保障双方的利益。

找谁来帮你卖房?这个不用我再教了吧，本地中介，投资服务公司，楼花中介等，这些都是可以帮助开发商进行销售的渠道，一个完整的开发周期就此完成！

好了，房产开发的大概步骤我们已经讲完了。那么为什么这篇文章只是中篇，而不是下篇？

还记得我们在上篇一开始提过一个问题，对于大部分人来说，不敢考虑房产开发的最重要因素是两个字：没钱。对了，那么对于资金不够充足的人来说，应该如何开始自己的开发之路？

这个话题的下篇，我们就找时间再来谈谈这个话题。