澳外国人投资指南（五）：信托投资住宅房产的注意事项

住宅房产——澳大利亚公司、信托和其他人员的使用

澳大利亚的外国投资框架就购买住宅房产施加了严格的规则。使用澳大利亚公司、澳大利亚本地信托或是澳大利亚公民或澳大利亚公司作为受托人不能使外国人避开这些规则。

符合《1975年外资并购和收购法案》中外国人定义的公司和信托的受托人被要求在购买住宅房产上的利益前寻求外国投资批准，这些申请将根据普通规则进行评估。

外国人能申请购买新住宅、空置土地作住宅开发或者将已建住宅再开发成成多个住宅。外国人通常没有资格购买已建住宅作住房、度假屋使用或将其出租。

本指南摘要陈述了在决定一个公司或一个信托的受托人是否是一个外国人时将考虑的因素。

决定一个公司或一个信托的受托人是否是一个外国人

如果满足以下条件，一个公司被认为是一个外国人：

一个通常不在澳大利亚居住的个人、一个外国公司或一个外国政府在该公司中持有重大利益的公司；或

2个及以上的人（均分别为通常不在澳大利亚居住的个人、外国公司或外国政府）合计持有重大利益。

如果满足以下条件，一个信托的受托人被认为是一个外国人：

一个通常不在澳大利亚居住的个人、一个外国公司或一个外国政府在该信托中持有重大利益；或

2个及以上的人（均为通常不在澳大利亚居住的个人、外国公司或外国政府）合计在该信托中合计持有重大利益。

一个人何时持有在一个公司或信托中的重大利益？

如果一个人（单独或者与一个或更多关联人）在一个公司中持有至少20%的利益（例如：投票权或股份），那么他被认为在该公司中持有重大利益。

如果一个人（单独或者与一个或更多关联人）在一个信托（包括一个单位信托）收入或资产中至少持有20%的受益权，那么他被认为在该信托中持有重大利益。

在决定在一个全权信托中的利益的百分比以及该信托的受托人是否为外国人时，适用以下特别规则。

两个及以上的人何时合计持有一个公司或信托中的重大利益？

如果两个及以上的人（单独或者与一个或多个关联人）合计持有一家公司至少40%的利益（例如：投票权或股份），则这些人合计持有该公司中的重大利益。

如果两个及以上的人（单独或者与一个或多个关联人）合计持有一个信托（包括一个单位信托）的收入或资产的至少40%的受益权，则这些人合计持有该信托中的重大利益。

在决定在一个全权信托中的利益的百分比及该信托的受托人是否为外国人时，适用以下特别规则。

何为关联人？

重大利益的标准适用于个人（被关联人）及其关联人。

关联人的定义非常广，包括诸如以下的人员：

任何亲属，包括配偶或事实伴侣、父母、祖父母、兄弟、姐妹、孩子、叔叔、阿姨、侄子、侄女、直系后代或收养的子女；

被关联人在其中担任高级职员的任何实体（例如：一家公司的董事、或者拥有决定受托人的投资或政策权力的人）；

如果被关联人是一家公司——在该公司中持有重大利益的一个人；或

被关联人持有重大利益的信托的受托人。

关联人还包括其高级职员通常或有义务根据被关联人的指示、指令或意愿行事的任何实体。在住宅土地的利益上，还有其他关联人（《法案》的第6(2)条）。

例1

Margaret持有公司Abode Developments的15%的利益，并且是该公司的董事。尽管Margaret不持有公司Abode Developments的重大利益（因为她在公司的持股低于20%），Margaret和公司Abode  Developments互为关联人，因为Margaret是《法案》定义下的一个高级职员。

例2

Nadia是外国人，15岁，通过中学交流项目在澳洲居住了6个月。Nadia的父母居住在国外，打算通过设立一个以Nadia为唯一受益人、一个澳大利亚公民为受托人的信托来为Nadia购买一个已建住宅。该信托的受托人就其作为受托人的能力而言被认为是一个外国人（因为不经常居住在澳大利亚的个人持有该信托的收入或资产的至少20%的受益权）。该受托人在购买住宅房产（例如在澳洲的新住宅）时将被要求取得批准。但是，购买一个已建住宅的申请通常不被批准，因为作为一个外国人的一个信托的受托人将通常没有资格购买一个已建住宅来生活或将其出租。

在某些有限的情况下，仅仅因为一个人涉足某些特定活动时，该人将不被认为是另一个人的关联人。

全权信托

在澳大利亚的外国投资框架下，一个或多个外国人在一个全权信托中持有任何受益权的该全权信托的受托人以其作为该信托的受托人的能力而言通常被认为是一个外国人。这是因为该全权信托的受托人有权将信托的收入或资产分配给一个或多个受益人，以至于（可能为一个外国人的）受益人将获得该信托的所有收入或资产。

例3

一个全权信托在澳大利亚设立，受托人是一个澳大利亚公民。该信托有四个受益人（作为该信托的任何收入或资产的潜在受益人）。其中一人并不通常居住在澳大利亚并且不是一个澳大利亚公民，此外其他人是澳大利亚公民。不经常居住在澳大利亚的个人是一个外国人并被视为拥有该信托的100%的权益（无论受托人在实际上可以如何行使其自由裁量权）。该信托的受托人在澳大利亚的外国投资框架下被视为一个外国人。因此，就任何拟定的该信托购买住宅土地，受托人需要申请并取得批准。

澳大利亚雇员的已建住宅

经营大型澳大利亚企业的外国人可以申请购买已建住宅来作为其澳大利亚雇员的住房。符合条件的申请通常在受到一些条件约束的情况下被批准，这些条件包括住宅将在被空置6个月以上时被出售。一个外国人是否有资格购买一个已建住宅来用作员工住宿受到很多因素的约束。

通过其他人来购买住宅房产

根据澳大利亚的外国投资框架，如果澳大利亚公民、永久居民、被豁免的外国人和有资格获得批准的外国人代表一个外国人（包括家庭成员）或者为其权益购买住宅，并且该外国人满足以下情形，可能受到严格的处罚：

没有收到购买住宅或住宅中权益的批准；或

一般没有资格购买住宅或住宅中的权益。

代表外国人购买房产权益的行为也可能违反规则并受到处罚。住宅房产中的权益的定义很广，包括在土地上的任何法律或衡平法上的权益（包括一个人有权将该权益转让给自己的情形，无论该权益因何而起）。

《法案》也允许通过跟踪多个实体的权益来帮助决定住宅中权益的最终购买人是谁。财长或其代表可以发布追踪通知以要求提供关于一个住宅的所有权的更多信息。未能遵守追踪通知可能导致高达6个月监禁和/或30个处罚单位的处罚。

计划和反规避

财长有广泛的权力来采取行动处罚涉及以规避《法案》为唯一或主要目的的计划的人员及其关联人。其包括发布处置令，要求将涉及计划的住宅权益出售给一个符合资格的独立方。

财长可以作出指令，规定涉及规避《法案》计划的某些人被视为为了特定目的的关联人。

处罚

如果违反澳大利亚的外国投资框架，可能会受到严格的处罚（包括民事和刑事处罚）。

不遵守澳大利亚外国投资框架的案件也可以被提交至法律强制机构及其他联邦部门如移民和边境保护部。

费用

只有在相关的申请费用已经被完全支付后，购买住宅房产的审批申请才会被考虑。

如何申请

如果你想要为如下申请外国投资审批：

一个新的住宅

空置的住宅土地

一个二手或已建立的住宅

已建立的住宅的一个豁免证书——一份拍卖证书

请使用澳大利亚税务局的外国投资申请表。

外国人应确保在其申请中提供了正确的详情和所有要求的信息，在授予审批后对详情的变更（如姓名或者物业地址）可能要求外国人员寻求一份新的审批并缴纳进一步的费用。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。