布里斯班楼花转手掉价36% 两年再增四万套房谁来消化

澳大利亚房地产市场升温期，布里斯班公寓建设也达到了空前热度。最近的市场消息显示，早期售出的楼花在转手时出现大幅折损，最高比原价跌去36%。

BIS牛津经济学近期调查发现，2011年中期以来购买的期房再转手时，40％是以亏损或相同的价格出手。由于近期大量公寓建成，预计未来亏损率会稳步增加。

对哈密尔顿、博文山、Fortitude谷等地区的房产价格搜索调查显示，五前年开建的公寓楼，如今转手出售时集中出现亏损。最突出的例证包括，博文山地区一60平米公寓原价40万澳元，如今掉价超过14万澳元。

银行与开发商警惕风险

公寓供应过剩和房价疲软引发银行警惕。澳新银行（ANZ）计划针对布里斯班和珀斯地区公寓买家施行新规，近日向按揭中介发放邮码“黑名单”，要求指定区域的借款人必须支付20%的最低首付，新规则适用于住宅公寓、单元房，包括所有期房和价值在300万澳元以下的任何公寓。

房地产调查机构SQM Research的分析称，过去一年内，布里斯班和珀斯地区公寓租金价格跳水，分别下跌7%和1%。预计未来两个城市的新建公寓供应量将超过需求，房价或继续走低。

昆州房地产协会的信息预计，未来18个月内，住房供应量将达到峰值。今年以来布里斯班内城公寓完工数是5300套，另有1.1万套在建。业内谨慎情绪弥漫，据称目前布市房产开发审批量已下滑超过50%，许多项目也面临延期。

业内预计，如果所有建筑合同都能完成，那么布里斯班未来12个月内城区的公寓和排屋将添加约1.5万套，未来两年内将新增近4万套。

转机：新移民北上南下

昆州房地产协会发言人莫尔（Felicity Moore）对前景谨慎乐观，认为布里斯班房市基本面依旧保持强劲。

昆州东南Coronis房地产中介公司的执行董事克罗尼克（Andrew Coronic）指出，目前期房以低于原价20%-25%的价格出售已是寻常。但是他认为，尽管短期内房市情况不容乐观，长期来看，人口和就业或将推动房价上涨。

PRDnationwide本周出炉的数据显示，州际移民正更多涌向昆州。2016年新州有23%的净移民增长，维州与昆州则分别为26%与61%，说明更多人向北部与南部领州移居，这有助于整体住房可负担性的改善。

据澳统计局（ABS）发布最新人口数据显示，截止2017年3月，澳洲新增人口约为38.9万人，推动全澳人口达2450万人。维州人口增长了2.4%，为增速最快的州，澳大利亚首都领地也有1.8%的增幅。海外净移民数量大23.2万人，占到全澳总人口的60%。