实用 | 如何解决新州住宅租房纠纷

大部分租房纠纷集中于租期中的修理问题和退租时的押金问题，唐林律师行借本期公号进行介绍。

1.   出租房修理问题

首先，根据标准租赁协议条款规定，租客有权要求房东履行以下义务：

租约开始前，使出租房处于合理清洁状态，适合租客居住；

租约开始后，使出租房保持在合理维修状态，即使房东或其代理人在租客搬入之前告知过租客有关出租房的任何失修情况；

做出最初房屋状况报告中提到的任何修理。

出租房是否处于“合理”的维修状态，需要根据房龄，租金和房屋寿命进行判断。

此外，由租客导致的房屋损坏，房东没有维修义务。如果事后房东向租客要求赔偿，房东必须将维修费用控制在合理的范围。

其次，修理问题主要包括下列两个方面：

非紧急维修：在做任何非紧急的修理或维护时，租客必须事先获得房东同意。

紧急维修：对于这类情况，租客需要尽可能以书面形式告知房东或其代理需要维修的事项，并保留信件副本。如果无法联系上房东或其代理，或房东不愿意进行紧急维修，或房东不能提供及时的维修，租客可以自行进行维修，并要求房东补偿合理费用。租客必须以书面形式向房东或其代理说明修理情况和费用，并附上收据副本。房东必须在收到书面通知的14日内完成支付。请特别注意，房东只需向租客支付不超过1000澳元的合理维修费用。

紧急维修主要包括四种情形：

供气、供电和供水故障或中断，例如水管破裂，天然气泄漏等；

热水、暖气、冷气、洗衣、做饭等基本服务故障或中断。

使出租房不安全或危险的任何故障或损坏，例如严重的屋顶裂缝。

自然灾害造成的严重损坏，例如由洪水、龙卷风等造成的损坏。

如果房东和租客就上述修理问题产生分歧，且无法通过协商达成一致时，租客可以通过以下途径保障自己的合法权利

非紧急维修

如果房东拒绝进行非紧急修理，租客可以向新南威尔士民事与行政特别法庭 (简称 NCAT)申请下列一项或多项法令：

（1）要求房东做出租客指定的修理；

（2）要求房东赔偿租客因其不做修理而遭受的经济损失；

（3）在修理完成前，将全部或部分房租缴纳给特别法庭；

（4）申请降低出租房失修期间的房租。

需要注意的是，前三项命令需要在问题产生的三个月内申请，第（4）项必须在租房结束之前申请。

在NCAT，租客需要证明：

    （1） 出租房未得到合理的修理；

    （2） 租客告诉过房东或其代理需要修理，或者他们应当在合理情况下知道这件事（例如房东或其代理检查过出租房）；

    （3） 房东或其代理没有做出合理的努力来完成修理。

紧急维修

在给房东合理的时间采取行动之后，如果房东仍未进行修理，租客可以向特别法庭申请找来紧急聆讯。如果租客进行了合理的自行修理，房东拒绝支付紧急修理费用，租客可以向特别法庭申请下列一项或多项命令：

（1）要求房东支付紧急修理费用；

（2）申请降低出租房失修期间的房租。

在NCAT，租客需要证明：

    （1） 出租房出现的问题，不是由租客的过错导致的；

    （2） 租客已经做出合理的尝试来联系房东或其代理；

    （3） 租客已经给了房东或其代理合理的机会来进行修理；

    （4） 已进行的修理是由租赁协议上具名的修理人员或者有执照或资格的技工进行的。

2.   押金问题

租客有权在租约结束时，要求房东返还押金。租客需要填写“押金退款申请表”，并提交给新南威尔士公平交易署进行处理。

押金纠纷通常产生于退租清洁问题中，租客在离开时住房必须保持在最初租房时相同的状态，正常磨损除外，否则房东有权从押金中扣除合理的清洁费用。如果租客对房东退还的押金数额有异议，租客可以向公平交易署投诉。投诉可以通过公平交易署官方网站上在线提交。公平交易署在收到租客投诉后，会将该投诉书面通知房东或其代理。

如果房东对投诉没有异议，房东必须在收到通知后的14天内退还押金；如果房东有异议，房东必须在收到通知的14天内向特别法庭提出申请，并将此事书面告知公平交易署。特别法庭将对押金该如何处理作出决定。

租房小提示：

签约前，请您仔细阅读租约，如果有任何不懂的地方，请找人帮忙。

对于您支付的任何款项，请索取详细的收据。

签约后，请妥善保管住房租赁协议、房屋状况报告、所有收据、与房东及其代理的往来信件和一切书面记录。

租期中，无论何时请不要拒付房租。如果您拖欠房租，将构成为违约，房东有权要求终止租约，但无权将您赶走。

出现任何问题，请首先联系房东或其代理，不要擅自决定与房屋相关的事宜。

如果您收到特别法庭的聆讯通知，即使房东告诉您可以不必参加，也请务必到场。

除公平交易署（NSW Fair Trading）和特别法庭 (NSW Civil and Administrative Tribunal)以外，租客还可以向本地租客建议和辩护服务办事处（Tenants Advice and Advocacy Service）进行咨询。

重要提示

以上文字不可视为法律咨询。具体个案，请到唐林律师行个别咨询。否则造成的损失，唐林律师行概不负责。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。