澳洲房市各首府城市6月10日拍卖前瞻，风雨之后能否见彩虹？

6月12日（周一）为澳洲大部分州的公众假期Queen’s Birthday，加上最近一周恶劣的天气，本周六（6月10日）悉尼墨尔本预期要进行拍卖的房子数量大为减少。

其中悉尼预计会有571个物业进行拍卖，相比上周1019个物业，基本减少一半。而墨尔本预计会有329个物业进行拍卖，只有上周1188个物业的30%。(预期拍卖数量采用CoreLogic的数据，下文清空率等则采用Domain/APM的数据，两组数据有差异，作者按接受程度调用数据，比如平常大家多引用Domain的清空率，那么清空率的数据就选用Domain/APM的)

各大首府城市房价趋势

悉尼二手房中位价高企

我们来看下图最近七周的清空率及中位价图表（4月15日周六为复活节假期，拍卖结果偏离正常水平，故不予采用），悉尼中位价在最近七周基本上保持上升趋势，从4月22日的110万左右水平到最近三周的130万左右水平，但是清空率只在4月29日达到80%的峰值，之后一直未能突破，反而有下降趋势，最近徘徊在75%左右。

再来看悉尼拍卖数量和中位价的图表，我个人认为中位价和拍卖数量的正相关关系更紧密一点，因为只有卖家和中介认为可以把房屋卖得出更高的价格的时候，才会选择拍卖，因为中介站在市场的第一线，对价格的感知更直接。

和去年同期七周相比，悉尼拍卖中位价都有所提高，也反映了独立屋价格持续上涨的趋势（拍卖以独立屋为主）。

墨尔本房价冲高回落

我们再来看墨尔本，墨尔本在五月中下旬录得超88万的拍卖中位价后，最近两周价格呈现向下趋势，同时，拍卖数量也有所减少。根据Corelogic发布的数据，在五月，悉尼和墨尔本房价分别下跌1.3%和1.8%（包含公寓和独立屋），连续两个月录得下跌，这场由公寓价格下跌引起的房市冷却，很明显地已经蔓延到二手房拍卖市场。

和去年同期相比，今年墨尔本拍卖中位价也比去年要高，但是也能看出最近两周增加的幅度在减弱。

其他城市市场表现平稳

此外，其他房地产市场较活跃的三个城市，布里斯本上周拍卖率50%，堪培拉73%，阿德莱德73%，基本上他们的表现较为平稳。参与拍卖的房屋数量布里斯本在120-140之间，堪培拉和阿德莱德则在80-100之间。

房市转冷，以待新政

6月澳洲天气慢慢转冷，而同时转冷的还有房地产市场。广大投资者最关心的莫过于年度涨幅及反映市场最近变化的月涨幅情况，截止2017年5月31日，悉尼墨尔本和去年5月31日相比，独立屋价格分别上涨11.07%和11.52%，堪培拉位列第三，录得5.65%的涨幅。而最近一个月，悉尼墨尔本独立屋均录得下跌，一定程度上反映了市场转冷的趋势。其中悉尼独立屋价格下跌1.32%，墨尔本独立屋价格下跌1.68%。

而公寓方面截止2017年5月31日，堪培拉的公寓和去年5月31日相比，价格增长8.13%，录得澳洲首府城市的最佳表现（不过因其样品数量较少，参考性会打折扣）。悉尼作为澳洲地产最强劲的城市，公寓年度涨幅6.1%也算强者恒强。墨尔本倍受诟病的CBD公寓使得其年度录得负增长，而目前情况较糟糕的布里斯本12个月内下跌4.48%。

当月变化方面，悉尼墨尔本公寓在政策的打压下最近两月开始调头，这也是很多准备入市的首次置业者持币观望等待房市新政执行的原因之一，而布里斯本则有止跌的趋势。

一周行业动态

寒流中第一个倒下的公司

市场信息方面，按照ANZ最近的一份研究报告表明，由于贷款收紧和税费的改革（比如房屋空置税），澳洲各首府城市都会受到不同程度的影响，但是主题是一致的：房市变冷。悉尼和墨尔本作为人口增加的大城市，房价会坚挺，只是相比去年两位数的增长率，2017年预期只会录得4.4%左右的增幅。而在明年，布里斯本新房供过于求，房价会转头向下。珀斯和达尔文则会继续下跌。

另外，为了防范可能出现的房地产风险，公寓，联排别墅，半独立屋的批建量已经达到两年内的最低水平。在未来12个月，批建量预期还会下滑5-10%。布里斯本公寓建筑商CMF Projects或许就成为因公寓审批收紧，公寓市场恶化而倒下的第一个大公司。目前，该公司负债超1200万澳币无法偿还，债主中不乏知名公司如Winnings Appliance，Origin Energy，Telstra和Bunnings等。

 
（图示：CMF官网上面的托管公告）

海外资本“趁冷”抢占先机

澳洲本土市场稍微冷却，但是对于全球投资者来说，这变成了买入澳洲物业的好时机。其中想扩大商铺投资的环球巨头Blackstone就有意向买入Scentre集团持有的数个Westfield购物中心，总价值超过10亿澳币。而经营高级连锁中餐厅Lotus的Lotus集团联合iProsperity Group，以1.15亿澳币的价格，拿下1-5 Railway St， Chatswood这个黄金地段物业（租赁所有权物业，Leasehold），中国开发商上海升龙集团（Aqualand）也参与了竞标。

（图示：Chatswood火车站边上的物业被中资联合购入。）

同样来自广东佛山，香港上市的中国联塑集团在悉尼的首个展示中心Lesso Home在6月8日盛大开业。这个以经营建材和家居用品为主的展示中心近3万平方米，而且就在开在Greenacre Bunnings的附近。不过联塑集团负责人表示，Lesso的主要目标客户是建筑商，和Bunnings还是有差别的。在Master败走澳洲之后，我们更期待联塑集团的表现。

很快就到7月1日了，新政之后，可负担范围内的物业价格走势会怎样？很多年轻买家目前在持币等待，他们认为，新政后会迎来一个房价回调的节点。而另外一边，部分开发商已经把价格范围内的物业从市场撤出，等到七月一日之后再投放市场，那么他们是认为到时候能卖到更好的价格。究竟实际走向会如何？我们将拭目以待。

作者简介：

梁杰夫 （微信：WX410213054）

澳洲地产著名专栏作家，Domain中文版《澳房汇》执行主编，信贷专家，澳洲工商管理及会计双硕士。作品常见于澳洲各华文媒体，同时以媒体人身份积极参与华人维权活动。